Oricine cumpără un apartament închiriat intră în relația contractuală existentă. Acest lucru poate fi util pentru investitori în anumite moduri, dar implică și riscuri juridice.
Există multe motive pentru care investitorii cumpără o proprietate închiriată. Apartamentele uzate sunt de obicei mult mai ieftine decât proprietățile de construcții noi comparabile. Pentru faptul că cumpărătorul nu se poate muta imediat, există adesea o reducere suplimentară. În plus, căutarea obositoare a unui chiriaș adecvat nu mai este necesară, iar venitul din închiriere curge direct după transferul dreptului de proprietate (a se vedea sfatul experților). Practic, cumpărarea unui locatar existent poate duce la probleme. „Noul proprietar cu greu are posibilitatea de a schimba contractul de închiriere existent”, avertizează Carsten Hoth, avocat la Landlord Protection Association Germany. Prin urmare, potențialii cumpărători ar trebui să știe în ce se angajează.
Informați despre chiriaș înainte de a cumpăra o proprietate închiriată
De regulă, investitorii de capital calculează că venitul din închiriere reprezintă o mare parte din finanțarea lor. Prin urmare, este crucial ca chiria să ajungă la timp. „Întrebați în mod specific proprietarul actual dacă chiria a fost fără probleme în ultimii ani”, sfătuiește avocatul Hoth. Dacă vânzătorul nu răspunde cu sinceritate, cumpărătorul are dreptul la despăgubiri. Merită să abordăm reglementările privind compensațiile. S-ar putea să reiasă că chiriașul a pus frumosul parchet pe cheltuiala sa, iar proprietarul l-a asigurat de plată atunci când se mută. Această taxă s-ar aplica atunci noului proprietar.
Clarificați unde este depozitul
Verificarea temeinică a contractului de închiriere este o necesitate. Nu este vorba doar de prețul închirierii. Depunerea este, de asemenea, un punct cheie. Proprietarii au dreptul la un depozit de garanție de până la trei chirii de bază - cu condiția ca acest lucru să fie efectiv reglementat în contractul de închiriere. Cumpărătorii nu ar trebui să fie mulțumiți de o clauză corespunzătoare din contract. „Se întâmplă destul de des ca un depozit să fie convenit, dar să nu fie plătit integral sau deloc”, avertizează avocatul Hoth. Aici este nevoie de clarificări. Dacă depozitul a fost plătit în mod corespunzător, chiriașul poate solicita o rambursare după încheierea contractului - de la noul proprietar. Prin urmare, este important să fiți de acord în contractul de cumpărare pentru condominiu ca noul proprietar să primească depozitul.
Chiriașul plătește pentru îngrijitor & co?
Sunt mulți bani implicați în costurile de operare. În mod ideal, contractul de închiriere este formulat în așa fel încât chiriașul să plătească toate costurile de funcționare pe care proprietarul are dreptul legal să le transmită. În caz contrar, proprietarul ar putea fi lăsat cu cheltuieli care îi avantajează pe chiriașul său - de exemplu, taxe pentru curățenia străzilor sau serviciul de îngrijire. În special, contractele de închiriere mai vechi sunt deseori formulate imprecis în acest sens. Cu toate acestea: costurile de funcționare pe care chiriașul le-a plătit efectiv pe parcursul mai multor ani trebuie să fie suportate - indiferent de ceea ce este în contract. Prin urmare, potențialii cumpărători nu numai că ar trebui să inspecteze cu atenție contractul de închiriere.
„Să vă arătăm toate documentele referitoare la factura de utilități și să citim toată corespondența dintre chiriași și proprietari”, sfătuiește expertul juridic Hoth de la Asociația pentru protecția proprietarilor din Germania. Investitorii anticipativi optează pentru o proprietate cu o chirie fără probleme, adică cu un chiriaș care plătește creanțe justificate la timp și fără probleme. La urma urmei, argumentele inutile nu ar trebui să strice plăcerea de a investi.
Transmiteți costurile de exploatare
Proprietarii pot transfera multe cheltuieli chiriașilor lor. Condiția prealabilă este ca aceasta să fie reglementată corect în contractul de închiriere sau ca un chiriaș să fi plătit deja în mod regulat costurile.
|
Tipul costului de exploatare |
|
|
|
încălzire și apă caldă |
1,07 euro |
85,60 euro |
|
Apă și canalizare |
0,34 euro |
27,20 euro |
|
Impozitul pe proprietate |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
manager de utilități |
0,12 euro |
9,60 euro |
|
Aruncarea gunoiului |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
Lift |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Curățarea clădirilor |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Asigurare de proprietate și răspundere civilă |
0,17 euro |
13,60 euro |
|
Antenă comunitară |
0,13 euro |
10,40 euro |
|
Intretinere gradina |
0,10 euro |
8,00 euro |
|
Electricitate generală |
0,05 euro |
4,00 euro |
|
Curățenie stradă |
0,03 euro |
2,40 euro |
|
Curățarea coșului de fum |
0,04 euro |
3,20 euro |
|
alte costuri, de |
0,04 euro |
3,20 euro |
Sursa: indicele costurilor de exploatare DMB 2018
Sfaturi ale experților: când plătește chiriașul noului proprietar?
Carsten Hoth, avocat la Landlord Protection Association Germany.
„Oricine cumpără o proprietate închiriată ar dori să vadă chiria pe contul său cât mai curând posibil. De preferat de îndată ce contractul este semnat cu notarul. La urma urmei, nu este atât de rapid. O dată pentru transferul economic este stabilită în contractul de vânzare, la care beneficiile și poverile proprietății sunt transferate cumpărătorului. Cumpărătorul are dreptul la toate plățile de închiriere din acest moment. Cu toate acestea, de multe ori îl poate cere de la chiriaș doar mult mai târziu.
Înscrierea în cartea funciară
Cumpărătorul are dreptul să aibă transferul chiriașului direct în contul său odată ce transferul legal de proprietate a fost finalizat. Acest lucru se întâmplă cu înscrierea în registrul funciar. Un act birocratic care poate dura câteva săptămâni. De îndată ce cumpărătorul primește notificarea de înregistrare de la cartea funciară, el este oficial proprietar. Acum poate, cu o copie a scrisorii menționate, să solicite în scris de la chiriașul său să direcționeze serviciile numai către el, noul proprietar.
Vânzătorul transferă chiria
O clauză de compensare ar trebui să fie inclusă în contractul de vânzare pentru o proprietate închiriată, care reglementează: Din momentul tranziției economice, vânzătorul transmite plățile chiriei către noul proprietar.