Atunci când cumpără o investiție imobiliară, chiar și cel mai priceput investitor de capital ar trebui să ia în considerare câteva lucruri - chiar dacă ratele dobânzilor scăzute persistent te tentează să cumperi.
Spațiul de locuit accesibil din această țară este rar - și nu doar de când oamenii au căutat protecție împotriva războiului, violenței sau altele asemenea. Institutul Pestel de la Hanovra estimează că necesitatea la nivel național de construcții noi până în 2020 este de 400.000 de apartamente pe an. În 2015, însă, au fost construite doar aproximativ 270.000 de unități.
Investiții imobiliare: lipsa locuințelor determină creșterea chiriilor. Prin urmare, mulți investitori se întreabă dacă ar trebui să investească în condominii pentru a închiria pentru a obține rentabilități imobiliare atractive. Pentru mulți, stocurile par prea riscante pentru asta. Pe de altă parte, titlurile cu venit fix nu generează niciun venit. Randamentul obligațiunilor de stat pe zece ani compensează doar inflația cu un zero înainte de punctul zecimal. Dar merită să cumpărați o proprietate de închiriat? Sau piața este prea supraîncălzită? Argumentele pentru și împotriva achiziției trebuie cântărite cu atenție. Nivelul istoric al ratei dobânzii scade clar în favoarea finanțării imobiliare. În cele din urmă, costul datoriilor va scădea semnificativ. Clienții LBS se pot proteja chiar pe termen lung împotriva riscului creșterii ratelor dobânzii printr-un contract de împrumut al societății de construcții.
Venituri din închiriere: o întrebare crucială este dacă proprietatea are valoare și obține o rentabilitate adecvată a proprietății în raport cu prețul de achiziție. Dacă investitorul are o ofertă, LBS vă poate ajuta să calculați chiria necesară. Privind ofertele din portalurile imobiliare și prognoza populației pentru regiune, se poate estima dacă această chirie va fi realizabilă pe piață.
Locații: Fuga investitorilor în „aur beton”, terenurile construibile rare și cerințele ridicate de economisire a energiei au făcut ca prețurile să crească dramatic în unele locuri. În unele cazuri, prețurile de cumpărare s-au îndepărtat de chirii și există o îngrijorare crescândă cu privire la bulele speculative. Dar scăderea prețurilor de cumpărare reprezintă, de asemenea, un semnal de avertizare. Acestea indică o scădere a populației și o scădere a veniturilor din chirii în viitor. Prin urmare, proprietățile cu randamente puternice se găsesc cel mai probabil în regiunile cu perspective economice favorabile, cu o populație în creștere și cu evoluții moderate ale prețurilor. Orașele mijlocii în special sunt considerate în prezent interesante pentru investitori.
Avantajul banilor Pe lângă locație și condițiile de piață respective, trebuie luate în considerare costurile de finanțare. Regulile de amortizare, posibile măsuri de subvenționare pentru locuințele închiriate și rata individuală de impozitare joacă un rol. În ceea ce privește impozitarea, guvernul federal vrea acum să promoveze mai mult construcția de locuințe de închiriat. Planul este de a crește semnificativ ratele de amortizare pentru clădirile noi ieftine din zonele metropolitane în primii trei ani.
Modificarea prețurilor de cumpărare.
Care proprietate aduce o mulțime de rentabilități
Ce-i drept, investițiile imobiliare s-au demodat puțin. Se spunea că locuința închiriată era indispensabilă investitorilor de capital, deoarece se finanța ca obiect de amortizare, prin venituri din chirii și economii mari de impozite, ca să spunem așa. Între timp, legislativul a redus semnificativ amortizarea. Investiția merită în continuare: ratele ipotecare sunt mai ieftine ca niciodată, iar prețurile imobiliare sunt stabile. Dacă cumpărați un apartament închiriat, economisiți și câteva procente din prețul de achiziție. Punctele de plecare importante pentru o rentabilitate puternică sunt: starea proprietății, situația prețurilor de închiriere regionale și, mai presus de toate, sfaturi bune în avans.
Verificați sistemul:Dacă închiriați o proprietate și doriți să deduceți orice taxe, apartamentul sau Your-Best-Home.net nu numai că trebuie să vă mulțumească, ci să fie și atractiv pentru chiriași. Alocați suficient timp pentru turneu. Nu luați niciodată decizii sub presiunea timpului sau pentru că o afacere necesită să acționați rapid. Înainte de a cumpăra, verificați dimensiunea, planul de etaj, echipamentul și confortul - și mai ales situația rezidențială și a traficului. O locație bună se caracterizează printr-o infrastructură plină de viață și conexiuni bune la rețeaua de transport public. Există stații de autobuz în apropiere, grădinițe, școli și spații verzi? Există magazine și cabinete medicale în cartier? Orașele cu oportunități de muncă stabile și o putere de cumpărare puternică cresc șansele de creștere a prețurilor și de rentabilitate imobiliară. Dacă piața are multe locuri de muncă vacante,comutați la o altă regiune. Companiile imobiliare ale LBS (LBSI) cu piața lor imobiliară, care apare o dată pe an, oferă indicii bune despre structurile de preț regionale.
Asociațiile de chiriași oferă informații despre dezvoltarea chiriilor în regiunile individuale. De asemenea, acordați atenție perioadei de speculații. Abia după zece ani, profitul din vânzarea unui apartament nu îl folosiți fără taxe. Dacă ați decis să închiriați o proprietate, asigurați-vă că discutați planurile dvs. cu consilierul dvs. fiscal sau cu asociația pentru impozitul pe venit.
Apelați un evaluator: înainte de a cumpăra, asigurați-vă că vă arătați proprietatea unui evaluator care va examina cu atenție calitatea clădirii. El vă poate spune exact ce lucrare de renovare este potrivită pentru proprietate și cum poate fi coordonată cel mai bine. O inspecție costă (în funcție de regiune) între 80 și 100 de euro pe oră. Asigurați-vă că întrebați prețul înainte de a vizita; se poate conveni și o rată forfetară. Asociația Federală a Experților Independenți numește un specialist în regiune. Sau puteți contacta Asociația Constructorilor Privați. Chiar dacă decideți să nu cumpărați pe baza evaluării - investiția vă va economisi de mai multe ori în bani și probleme.
Randamentul chiriei indică ce procent din costurile investiției puteți recupera din chiria anuală. Dacă luați în considerare și toate costurile de cumpărare accidentale, veți primi o rentabilitate netă a închirierii care ar trebui să depășească patru procente. Dacă nu: mâini!
De asemenea, verificați:
- Există un manager, are grijă, are încrederea coproprietarilor și a chiriașilor?
- Cum merge comunitatea de proprietari? Există părți împărțite?
- Există perne financiare pentru renovări?
- Ce reparații cosmetice și lucrări de renovare urmează să apară în curând?
- Sunt rezervele suficiente sau sunt planificate alocări speciale?
- Cât de mari sunt rezervele de întreținere ale comunității de proprietari?
Luați suficient timp pentru a vizualiza proprietatea de închiriat. La urma urmei, apartamentul trebuie să-i placă și viitorului chiriaș.
Finanțează proprietatea cu pricepere
Cumpărătorii inteligenți care urmăresc rentabilități imobiliare mari știu: Un apartament închiriat trebuie să plătească fără economii de impozite. Prin urmare, acordă importanță aprecierii și rentabilităților bune de închiriere.
- Finanțați inteligent - cu un contract de împrumut la domiciliu și economii puteți viza proprietatea și puteți asigura un împrumut cu dobândă redusă. Investitorii de capital inteligenți investesc 10-20% din capitaluri proprii, reducând astfel volumele de finanțare și obligațiile lunare. Un împrumut al societății imobiliare LBS oferă condiții bune pentru finanțare, deoarece are rate ale dobânzii scăzute și stabile. Puteți verifica online care plan de economii la împrumut la domiciliu vi se potrivește cel mai bine și apoi puteți încheia online contractul de împrumut și economii la domiciliu.
- Cu previziune - cu o proprietate închiriată vă asigurați independența financiară la bătrânețe. Acum beneficiați de avantaje fiscale și, ulterior, vă îmbunătățiți pensia cu venitul din închiriere. Alternativă: vă mutați singur în apartament la bătrânețe, vă bucurați de o locuință fără chirie în propriii patru pereți. Sau vindeți din nou investiția imobiliară și folosiți banii pentru a realiza noi dorințe.
Deținerea unei proprietăți poate aduce mulți bani. Lasă-l pe consilierul tău LBS să te ajute.
Sfaturi ale experților privind investițiile imobiliare
Erich Nöll, director general al Asociației Federale a Asociațiilor de Asistență pentru Impozitul pe Venit, sfătuiește: "În calitate de proprietar, economisiți impozite dacă costurile dvs. de publicitate depășesc venitul din chirie. Cheltuieli minus chirie - compensați această pierdere cu venitul dvs."
Cheltuieli comerciale: Fiscul acceptă dobânzi pentru împrumuturile societății de construcții și împrumuturi ipotecare, reclame pentru căutarea chiriașilor, contribuții la locuințe și proprietăți. La fel, impozitul pe bani și proprietate, contribuții la asigurări și cheltuieli de întreținere - costuri pentru reparații sau înlocuirea unor părți ale clădirii.
Amortizare: deduceți costurile de fabricație ale vechii dvs. clădiri timp de 50 de ani - la două procente din costurile clădirii pe an (construcția înainte de 1925: 40 de ani 2,5 la sută). Conform Legii privind însoțirea bugetului din 2004, biroul fiscal poate aplica patru procente pe an pentru clădirile noi în primii zece ani, 2,5 la sută pentru alți opt ani și 1,25 la sută pe an pentru 32 de ani. Procedurile sunt în curs în fața Curții Constituționale Federale care contestă Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz ca fiind neconstituțională. Acordați atenție notei provizorii privind evaluarea dvs. fiscală. Dacă lipsește, asigurați-vă că ați depus o obiecție.
Așa te scutește statul în fiecare an
Datorită randamentului imobiliar al unui apartament închiriat, economisiți taxe și asigurați independența financiară pentru bătrânețe.
Baza calculului: apartament nou, locație oraș
Preț de cumpărare: 1.750 euro pe metru pătrat
Venituri din închiriere: 7.50 euro pe metru pătrat plus costuri auxiliare
Finanțare: 25% capital propriu, 25% împrumut societate imobiliară (dobândă efectivă 4,29 procente), 50% credit ipotecar (dobândă efectivă 4,39 procente) La sută)
exemplul 1
Angajatul este singur.
În stânga puteți vedea prețul proprietății *. În dreapta acestuia se află venitul impozabil, inclusiv economiile fiscale respective pe an.
| Preț imobiliar * | 35.000 de euro | 40.000 de euro | 45.000 de euro | 50.000 de euro | 55.000 de euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 de euro, 28m 2 | 256 euro | 273 euro | 290 euro | 308 euro | 317 euro |
| 100.000 euro, 57 m 2 | 478 euro | 511 euro | 572 euro | 575 euro | 593 euro |
| 150.000 euro, 85 m 2 | 729 euro | 779 euro | 828 euro | 878 euro | 909 euro |
| 200.000 euro, 115 m 2 | 916 euro | 978 euro | 1.040 euro | 1.113 euro | 1.146 euro |
Exemplul 2
Angajatul este căsătorit cu doi copii.
În stânga puteți vedea prețul proprietății *. În dreapta acestui lucru se află venitul impozabil, inclusiv economiile fiscale respective pe an.
| Preț imobiliar * | 35.000 de euro | 40.000 de euro | 45.000 de euro | 50.000 de euro | 55.000 de euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 euro, 28 m 2 | 186 euro | 231 euro | 212 euro | 221 euro | 229 euro |
| 100.000 euro, 57 m 2 | 348 euro | 429 euro | 397 euro | 414 euro | 429 euro |
| 150.000 euro, 85 m 2 | 532 euro | 656 euro | 607 euro | 632 euro | 657 euro |
| 200.000 euro, 115 m 2 | 670 euro | 826 euro | 764 euro | 794 euro | 825 euro |
* Clădire nouă: 1.750 euro pe m 2
Sursă: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
O proprietate închiriată ajută la optimizarea impozitelor.
Închiriați proprietatea și scoateți sarcina fiscală
Pentru rentabilitatea bunurilor închiriate se aplică următoarele: Doar excedentele sunt impozitate. Dacă costurile publicitare depășesc veniturile dvs. din închiriere, apar pierderi pe care le puteți compensa cu venitul dvs. pozitiv. Efectul: venitul dvs. impozabil scade.
Clarificarea structurii de proprietate - Dacă un singur soț este proprietarul unei proprietăți închiriate, trebuie respectate detalii importante, astfel încât autoritățile fiscale să recunoască pe deplin deducerea dobânzii datoriei. Dacă puteți demonstra biroului fiscal că proprietarul-soț a plătit dobânda datoriei din propriile resurse, de exemplu din venitul din închiriere, este încă posibilă o deducere fiscală.
Costuri pentru proprietar - Costurile de administrare și întreținere continue ale unei proprietăți trebuie suportate de proprietar. Prin urmare, este recomandabil să se acumuleze rezerve din timp. Proprietarii anulează costurile de renovare și modernizare de la un an la cinci ani. Atenție: dacă cumpărați o proprietate și investiți mai mult de 15% din prețul net de achiziție pentru clădire în reparație în termen de trei ani, trebuie să vă așteptați să vă anulați costurile împreună cu costurile clădirii peste 40-50 de ani.
Cheltuielile pentru renovări ample, de exemplu pentru extinderi, sunt evaluate de autoritățile fiscale ca fiind costuri de fabricație, deoarece se creează ceva nou, Your-Best-Home.net este îmbunătățit și valoarea proprietății este mărită. Puteți revendica costurile de producție doar prin amortizare (deducere pentru uzură).
Redați proprietatea ca model de economisire a impozitelor: un exemplu de calcul
O familie cumpără un condominiu și îl închiriază. Cât costă economiile dvs. fiscale? Folosind acest exemplu, vă vom arăta cum să calculați randamentul proprietății dvs.
Un cuplu căsătorit cu doi copii (venit impozabil 2007: 50.000 euro) a cumpărat un condominiu în Rheda-Wiedenbrück (construit în 2001), de 70 metri pătrați, la sfârșitul lunii decembrie 2006 pentru a asigura bătrânețea. (Cota de proprietate: 20 la sută) pentru 127.000 de euro (115.500 de euro plus 11.500 de euro pentru costurile auxiliare). Din ianuarie 2007 apartamentul este închiriat cu 6,80 euro pe metru pătrat plus costuri suplimentare.
Familia poate finanța proprietatea închiriată cu o plată suplimentară de 199,48 EUR pe lună.
Preia chiriașii vechi
De îndată ce sunteți înscris în registrul funciar ca cumpărător al apartamentului, intrați în chiria existentă. Se aplică contractul care a fost convenit odată între chiriaș și fostul proprietar - cu toate clauzele și reglementările speciale.
Atenție: Nici cumpărătorul, nici chiriașul nu pot forța încheierea unui nou contract. Nici măcar dacă a existat doar un contract oral până acum. Aranjați să vi se plătească chiria în viitor și asigurați-vă că aveți acces la depozit - chiar dacă proprietarul anterior este responsabil în conformitate cu legea.
Suma chiriei : biroul fiscal vă permite să economisiți taxe dacă închiriați apartamentul la chiria locală. Ceri mai puțin de la rude - dar nu mai puțin de 75 la sută din chiria comparabilă la fața locului.
Rudele ca chiriași: închirierea redusă către rude este un model de economisire a impozitelor. Oricine solicită cel puțin 75% din chiria locală de la rudele lor solicită cheltuielile complete legate de venituri. Dacă chiria este mai mică de 56%, cheltuielile publicitare pot fi deduse doar proporțional. Dacă chiria este cuprinsă între 56 și 75 la sută, autoritățile fiscale vor verifica dacă veți genera venituri pe termen lung din proprietate: În calitate de proprietar, trebuie să estimați veniturile și cheltuielile preconizate pe o perioadă de 30 de ani. Puteți deduce cheltuielile comerciale numai dacă închirierea se efectuează ca de obicei în rândul străinilor. Prin urmare, un contract de închiriere scris și plata efectivă a chiriei și a costurilor auxiliare sunt o condiție prealabilă.
Contractele încheiate între chiriaș și vechiul proprietar se aplică și noilor proprietari ai unei case închiriate.
Încetarea chiriașilor vechi
Potrivit legii, proprietarul își poate rezilia chiriașul doar dacă are un „interes legitim”. Acesta este cazul dacă are nevoie de apartament pentru el însuși, o persoană care aparține gospodăriei sau pentru membrii familiei.
Interesele chiriașului protejate: Cu toate acestea, chiriașul nu este lipsit de apărare. Curtea Constituțională Federală a decis că dreptul de proprietate al chiriașului era la fel de important ca și dreptul de proprietate al proprietarului (decizia din 16.1.2004, 1 BvR 2285/03).
Motivați: În scrisoarea de reziliere, proprietarul trebuie să precizeze pentru cine are nevoie de apartament și cu ce interes. Locatarul ar trebui să poată verifica dacă o apărare împotriva rezilierii este posibilă și sensibilă (Curtea Constituțională Federală, decizia din 3.2.2003, 1 BvR 619/02). Motivul rezilierii trebuie să fie disponibil până la sfârșitul perioadei de preaviz.
Oferirea unui înlocuitor: Dacă un alt apartament este liber în casa de închiriere, proprietarul trebuie să fie trimis la acest apartament. El poate fi obligat să ofere chiriașului un alt apartament vacant în casă (BGH, dosar numărul VIII ZR 311/02). Potrivit Curții Federale de Justiție, proprietarul plătește despăgubiri dacă se dovedește după încetare și mutarea locatarului că motivul rezilierii este ineficient (BGH, dosar numărul VIII ZR 368/03).
Cumpărarea unei investiții imobiliare: sfaturi de carte
Doriți să cumpărați o proprietate ca investiție sau să o închiriați ca proprietar de casă sau apartament? Funcționează cu sfaturile din aceste cărți.
Închiriați în siguranță și profitabil
Proprietarii de case sau apartamente care doresc să își închirieze proprietatea se confruntă cu sarcini solicitante. „Ghidul proprietarului: închirierea sigură și profitabilă” vă va ajuta să le stăpâniți. Aflați cum puteți găsi un chiriaș potrivit, ce trebuie să fie în contractul de închiriere, ce costuri auxiliare puteți transfera și cum să facturați corect. Exemple de scrisori și contracte de închiriere sunt incluse sub formă de CD.
Matthias Nöllke: „Ghidul proprietarului: închirierea sigură și profitabilă”, 198 de pagini. 19,95 euro. Editura Rudolf Haufe.
Puteți comanda cartea direct aici
Imobiliarul ca investiție
Vrei să construiești o casă sau să cumperi un apartament? Noul ghid „Imobiliarul ca investiție” vă însoțește pe această cale. Acesta explică pentru cine este potrivit acest tip de pensie și investiție și cum îl puteți finanța corect. Listele de verificare și exemplele vă vor ajuta să implementați proiectul.
Eike Schulze, Anette Stein, Andreas Tietgen, Stefan Möller : „Imobiliarul ca investiție”, 290 de pagini. 29,95 euro. Editura Rudolf Haufe.
Puteți comanda cartea direct aici