Având în vedere ratele scăzute ale dobânzii la împrumut, tot mai mulți oameni se gândesc să cumpere un apartament ca investiție. Dar dacă investiția merită cu adevărat, depinde mai ales de o rentabilitate ridicată a închirierii. Ar trebui să le calculați cât mai critic și realist posibil înainte de a deveni activ pe piața imobiliară - altfel există un risc ridicat ca angajamentul să devină o groapă pe termen lung.
Atunci când se calculează, se face distincția între așa-numitul randament brut din chirie și randamentul net din chirie. Randamentul brut al chiriei poate fi calculat relativ rapid: îl puteți determina împărțind chiria anuală la prețul de achiziție și înmulțind rezultatul cu 100. Randamentul brut al chiriei oferă o orientare inițială și ar trebui să fie de cel puțin 5%. Important: În cazul chiriei anuale, puteți lua în considerare doar cota de venit, adică așa-numita chirie rece, fără elemente tranzitorii, cum ar fi costurile de închiriere auxiliare și costurile de funcționare.
Randamentul net din închiriere oferă o reprezentare precisă a veniturilor: În primul rând, se adaugă investiția în sine și toate costurile care apar la cumpărarea proprietății. Aceasta poate include și costul reparațiilor înainte de prima închiriere. De exemplu, pot apărea următoarele costuri pentru achiziționarea unui apartament:
- Pretul de cumparare
- Impozitul pe transferul imobiliar (3,5-6,5% din prețul de achiziție)
- Taxe de intermediere (4-7 la sută)
- Taxe de notar și carte funciară (2 la sută)
- Costuri de reparații
Venitul net anual pentru chirie rezultă din chiria netă anuală, excluzând toate costurile suportate de proprietar, cum ar fi:
- cheltuieli administrative
- Costuri de întreținere pentru apartament (aproximativ 10 euro pe metru pătrat)
- Rezerva de întreținere pentru clădire (aproximativ 1 la sută din prețul de achiziție al apartamentului)
Așa-numitul venit net anual rezultă din chiria netă anuală minus costurile menționate.
Exemplu de calcul: randamentul net de închiriere pentru un apartament de 60 de metri pătrați
Investiții și costuri de la achiziționarea de bunuri imobiliare până la gata pentru închiriere:
- Preț de cumpărare: 150.000 euro (din care 50.000 euro capital propriu, împrumut rămas)
- Impozitul pe transferul imobiliar (4 la sută): 6.000 de euro
- Taxe de intermediere (5%): 7500 euro
- Taxe de notar și carte funciară: 3000 euro
- Costuri de reparații: 10.000 de euro
Suma totală: 176.500 de euro
În acest exemplu de calcul , presupunem că, pe lângă 50.000 de acțiuni proprii pentru achiziție, reparațiile sunt finanțate și din fonduri proprii. Prin urmare, suma împrumutului este de 116.500 de euro.
Aceasta rămâne din chirie anual minus toate costurile pe an:
- 8.400 euro chirie anuală netă fără taxe (700 euro pe lună)
- 300 euro costuri de administrare a proprietății
- 600 euro întreținere costă apartament
- 1500 euro clădire de rezervă de întreținere
Venitul net anual: 6000 euro Acest lucru are ca rezultat rentabilitatea netă a chiriilor conform formulei venitului net
anual / investiția * 100 = rentabilitatea netă a închirierii
În acest caz, rentabilitatea netă a chiriei este puțin sub 3,4 la sută - și deci în intervalul ușor critic, deoarece ar trebui peste 3,5 la sută, în mod ideal chiar și peste 4 la sută.
Împrumutul de 116.500 de euro va fi rambursat integral pe o perioadă de 20 de ani la o dobândă anuală efectivă de 2%. Pentru aceasta trebuie să plătiți 590 de euro în dobândă și rambursare pe lună. Extrapolat la anul, rezultă în total 7080 de euro. Dacă investiți venitul din apartamentul închiriat pentru serviciul de împrumut, va trebui să strângeți încă 1080 euro din fondurile proprii. Aceasta corespunde la 90 de euro pe lună. După 20 de ani, apartamentul va fi achitat complet și veți avea un venit anual suplimentar de 6.000 de euro.
Și mai semnificativ: rentabilitatea capitalului propriu
Pentru o investiție imobiliară finanțată prin datorii, rentabilitatea capitalului propriu este un parametru important în plus față de rentabilitatea închirierii. Poate fi determinat din datele cheie menționate mai sus prin compensarea tuturor costurilor și veniturilor pe parcursul a 20 de ani (până la rambursarea integrală a împrumutului ):
Capitaluri
investite : 60.000 euro Costuri de împrumut până la rambursarea împrumutului: 141.600 euro
Venit net din închiriere: 120.000 euro
valoarea Proprietate după 20 de ani (0,6% creștere a valorii pe an): 180.000 euro
Din costurile împrumuturilor, minus venitul net, rămân 21.600 de euro. Acestea sunt adăugate la partea de capitaluri proprii și rezultă în total 81.600 de euro. După 20 de ani, proprietatea poate fi vândută cu aproximativ 180.000 de euro dacă valoarea sa este favorabilă și a generat astfel un venit de aproape 98.400 de euro. Acest lucru are ca rezultat o rentabilitate anuală de 4920 de euro. Dacă puneți acest lucru în raport cu capitalul propriu investit în valoare de 81.600, capitalul propriu plătește în medie aproximativ 6% pe parcursul anului.
Factori de incertitudine
Există, desigur, incertitudini într-un astfel de calcul care pot avea un impact pozitiv sau negativ asupra randamentului. În acest caz, de exemplu, nu sunt luate în considerare creșteri regulate ale chiriei care ar determina creșterea randamentului net din chirie și a rentabilității capitalului propriu de-a lungul anilor. Pe de altă parte, timpii de vacanță și nomazii chiriei au un impact negativ, la fel ca și reparațiile neașteptate și costisitoare.
Proprietățile din locațiile medii experimentează de obicei o creștere continuă a valorii la nivelul ratei inflației. Cu toate acestea, nu ar trebui să speculați, deoarece performanța depinde de multe influențe externe chiar și în locații bune din interiorul orașului. De exemplu, dacă un angajator cheie din zonă cade sau izbucnește o criză bancară, acesta poate avea un impact semnificativ asupra valorilor proprietăților. Dezvoltarea demografică pe termen lung este unul dintre factorii cheie pentru decizia de investiții: în niciun caz nu investiți într-o investiție imobiliară dacă densitatea populației din regiune a scăzut de câțiva ani.
