Frâna chiriei ar trebui să asigure existența unui spațiu de locuit accesibil permanent, în special în zonele metropolitane. Atât pentru chiriași, cât și pentru proprietari, regulamentul ridică o serie de semne de întrebare: Unde se aplică frâna chiriei? Ce diferențe există între statele federale? Cât pot crește chiriile? Avem răspunsurile.
Care este frâna prețului de închiriere?
Se afirmă că prețurile de închiriere pentru noi închirieri pot fi cu cel mult 10 la sută peste chiria locală comparabilă. Frâna prețului de închiriere a intrat în vigoare la 1 iunie 2015. Secțiunea 556d din Codul civil german (BGB) este menită să asigure că chiriile pe piețele imobiliare deosebit de strânse (cum ar fi cele găsite în marile orașe germane, cum ar fi Hamburg, Berlin sau München) nu vor crește într-un timp foarte scurt. Pentru că mai ales în zonele metropolitane, mulți oameni pur și simplu nu își mai permit spațiul de locuit.
Pentru ca „legea să diminueze creșterea chiriei pe piețele imobiliare strânse”, așa cum se numește oficial frâna prețului închirierii, pentru a deveni relevantă într-o zonă, statele federale trebuie să emită o ordonanță legală pentru această zonă. În aceasta, un anumit municipiu sau oraș este declarat zonă cu o situație tensionată a locuințelor. Dacă acest lucru nu se întâmplă, chiriile pot fi majorate în cadrul celorlalte reglementări legale.
Ce înseamnă frâna chiriei pentru proprietari?
Dacă sunteți proprietar, este important să cunoașteți dispozițiile frânei prețului de închiriere. Numai în acest fel este posibil să stabiliți o chirie corectă din punct de vedere legal pentru spațiul de locuit pe care îl închiriați.
Când intră în vigoare frâna de închiriere?
Dacă statul federal a emis o ordonanță pentru zona în care se află proprietatea dvs., care o declară a fi o zonă cu o piață imobiliară strânsă, trebuie să respectați frâna chiriei. Conform articolului 556d BGB (2), o zonă poate fi declarată ca atare dacă:
- chiriile cresc semnificativ mai mult decât media națională,
- media sarcinii suplimentare pentru gospodării depășește semnificativ media națională,
- populația rezidentă crește fără ca spațiul de locuit necesar să fie creat prin construcții noi sau
- există un post vacant scăzut atunci când există o cerere mare.
Unde se aplică frâna prețului de închiriere?
Frâna de închiriere s-ar putea aplica teoretic în toată țara. De fapt, diferențele regionale sunt mari. Deoarece frâna chiriei se aplică numai acolo unde a fost emisă de către statele federale prin ordonanță. Acest lucru se întâmplă atunci când situația chiriașilor de pe piața imobiliară este atât de critică încât mulți oameni nu-și mai pot permite locuința. Aici, frâna de închiriere ar trebui să reducă chiriile din ce în ce mai mari.
La Hamburg, Berlin și Renania de Nord-Westfalia s-a folosit prima dată ocazia. Ulterior, Bavaria, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hesse, Mecklenburg-Pomerania Occidentală, Saxonia Inferioară, Renania-Palatinat, Schleswig-Holstein și Turingia au definit, de asemenea, zone în care se aplică frâna de închiriere. Cu toate acestea, în Schleswig-Holstein, regulamentul a fost abolit la 30 noiembrie 2019. În Saxonia Inferioară, forma originală a frânei prețului de închiriere a fost declarată invalidă de către instanța regională de la Hanovra în vara anului 2020 Un nou regulament urmează să fie adoptat la sfârșitul toamnei 2020. În aceasta se încadrează cinci dintre cele 12 orașe originale, inclusiv un oraș mai mare cu Wolfsburg. Noua frână de închiriere ar trebui să se aplice și celor șapte insule din Marea Nordului care au fost deja incluse. În Saxonia,În Saxonia-Anhalt și Saarland, oportunitatea de a implementa frâna de închiriere până în 2020 nu a fost încă utilizată.
Potrivit unei modificări a legii chiriei 2020, statelor li se permite acum să specifice alte domenii în care frâna prețului de închiriere se aplică până în 2025 în loc de doar până la sfârșitul anului 2020.
Important: Este posibil ca regulamentul să nu se aplice unui întreg oraș, ci doar unor părți ale acestuia. Pentru a fi absolut sigur, ar trebui să obțineți informații de la orașul sau municipalitatea responsabilă.
| oraș | stat |
|---|---|
| Berlin, oraș | Berlin |
| Hamburg, Orașul liber și hanseatic | Hamburg |
| Munchen, capitala statului | Bavaria |
| Köln, oraș | Renania de Nord-Westfalia |
| Frankfurt pe Main, oraș | Hesse |
| Stuttgart, capitala statului | Baden-Württemberg |
| Düsseldorf, oraș | Renania de Nord-Westfalia |
| Bremen, oraș | Bremen |
| Nürnberg | Bavaria |
| Bonn, oraș | Renania de Nord-Westfalia |
| Munster, oraș | Renania de Nord-Westfalia |
| Karlsruhe, oraș | Baden-Württemberg |
| Mannheim | Baden-Württemberg |
| augsburg | Bavaria |
| Wiesbaden, capitala statului | Hesse |
| Freiburg im Breisgau, oraș | Baden-Württemberg |
| Erfurt, oraș | Turingia |
| Mainz, oraș | Renania-Palatinat |
| Rostock | Mecklenburg-Pomerania Occidentală |
| Kassel, documenta city | Hesse |
| Ludwigshafen am Rhein | Renania-Palatinat |
| Potsdam, oraș | Brandenburg |
| Darmstadt | Hesse |
| Heidelberg, oraș | Baden-Württemberg |
| Offenbach | Hesse |
| * Sursa: Confederația Sindicală Germană (DGB) |
Cu cât poate crește chiria în ciuda frânei chiriei?
Ce înseamnă asta pentru tine? Se spune că chiria pentru o nouă închiriere a unui apartament existent nu trebuie să depășească chiria comparativă locală cu mai mult de zece procente. Puteți vedea cât este această chirie comparativă în indicele chiriei publicat de orașul sau municipalitatea dvs.
Frâna chiriei: indicele chiriei este crucial
Pentru a putea aplica frâna chiriei, cunoașterea indicelui curent al chiriei în orașul sau municipalitatea în cauză este o condiție prealabilă. Deoarece pentru a fi siguri că chiria nu depășește cu zece procente peste chiria locală standard, valorile actuale trebuie cunoscute.
Important: Dacă închiriați o casă în loc de un apartament, nu este atât de ușor să stabiliți chiria comparativă locală, deoarece de obicei nu se creează un indice de chirie pentru casele închiriate. Aici, chiriile a trei proprietăți comparabile trebuie comparate pentru a determina chiria locală comparabilă. Chiria medie are ca rezultat o rată locală comparabilă.
Care sunt excepțiile de la frâna chiriei pentru proprietari?
În anumite cazuri, ca proprietar, nu trebuie să vă faceți griji cu privire la frâna chiriei. Nici măcar dacă proprietatea dvs. se află într-o zonă care a fost declarată zonă cu o piață imobiliară strânsă prin ordonanță. Apoi, puteți stabili liber chiria în cadrul a ceea ce este permis legal. În aceste cazuri, frâna de închiriere nu trebuie luată în considerare:
- Clădiri noi: dacă o casă a fost recent construită și a fost închiriată pentru prima dată după 1 octombrie 2014, frâna de închiriere nu se aplică.
- Modernizări sau renovări: dacă un apartament existent a fost modernizat sau renovat pe scară largă astfel încât costurile suportate să fie mai mari de o treime din suma care ar fi fost datorată pentru o clădire nouă comparabilă, de asemenea, nu trebuie să respectați frâna chiriei la stabilirea chiriei.
- Chiriile mari din trecut
- Chiria a fost stabilită înainte ca frâna de rată să intre în vigoare.
Frâna de închiriere în 2019 și 2020 s-a strâns
Deoarece excepțiile au fost deseori exploatate, reglementările privind frâna chiriei în 2019 și 2020 au fost înăsprite. Din 2019, proprietarii au fost obligați să ofere chiriașilor informații nesolicitate, de exemplu cu privire la pre-închiriere sau modernizare, dacă doresc să ocolească frâna prețului de închiriere și să invoce această excepție (Secțiunea 556e Alineatele 1 și 2 BGB).
La 1 aprilie 2020 a existat o altă modificare a legii (§ 556g BGB): frâna de închiriere se aplică acum retrospectiv din ziua mutării. Oricine i-a reproșat proprietarului că nu a luat în considerare frâna chiriei i s-a permis să recupereze chiriile excesiv de mari care au devenit datorate după plângere. Acest regulament continuă să se aplice tuturor contractelor de închiriere încheiate înainte de 1 aprilie 2020. Pentru toate chiriașele care apar ulterior, chiriașii au acum 30 de luni de la începutul perioadei pentru a revendica chiriile care contravin limitării prețului de închiriere la cerere, ca înainte, în formă text (scrisoare sau e-mail). Chiriașii trebuie să locuiască în continuare în apartamentul în cauză. Din 2019, o simplă reclamație a fost suficientă în loc de una calificată. Aceasta înseamnă: un motiv nu mai este necesar în aplicație. Locatarii trebuie doar să precizezecă chiria este prea mare și menționează că proprietarul invocă o excepție de la frâna chiriei dacă o face.
Cu frâna chiriei, chiriile în zonele metropolitane rămân accesibile - deci planul politic.
Frâna chiriei se aplică și pentru chiriile index și chiriile gradate?
Dacă încheiați un contract de închiriere index cu chiriașul dvs., aveți opțiunea de a evita frâna de închiriere. Deoarece cu indicele chiriei, chiria nu se bazează pe chiria locală comparabilă, ci pe indicele prețurilor de consum. Acest lucru este stabilit de Oficiul Federal de Statistică.
În cazul contractelor de leasing cu indice, numai chiria inițială trebuie să respecte cerințele secțiunii 556d BGB. Dacă indicele prețurilor de consum crește puternic, chiria indicelui se bazează pe acesta și, prin urmare, poate fi mai mare în viitor decât ar fi permisă în funcție de frâna chiriei.
Cu o chirie absolvită, chiria care urmează să fie plătită în viitor este stabilită la semnarea contractului. Regula este că atât chiria inițială, cât și absolvirile ulterioare trebuie să fie compatibile cu frâna chiriei. Mai exact, aceasta înseamnă că creșterile implementate în viitor nu pot fi cu mai mult de zece procente peste chiria comparativă obișnuită de atunci.
În calitate de proprietar, ar trebui să faci în continuare pași mari pentru anotimpurile programate. Dacă se ajunge de fapt la faptul că chiriile locale cresc mai puțin decât se aștepta, astfel încât eșalonarea ar fi ilegală dacă întregul contract de închiriere nu ar fi invalid. Chiriașul pur și simplu nu ar fi obligat să plătească partea de absolvire care depășește zece procente.
Pot crește chiria cât vreau fără o frână de chirie?
Frâna de închiriere este un mijloc de a menține chiriile într-un cadru prietenos cu chiriașii. Dar chiar înainte de introducerea frânei prețului închirierii, proprietarii nu puteau ridica chiriile fără discriminare - și nici nu pot face acest lucru în orașele și orașele în care frâna prețului închirierii nu se aplică.
Este permisă creșterea chiriei cu maximum 20% pe o perioadă de trei ani. Se vorbește aici despre așa-numita limită a plafonului. În unele state federale, această valoare maximă a fost chiar redusă la maximum 15 la sută prin intermediul ordonanței privind limita maximă.
Deoarece acest regulament restricționează și proprietarii în prețurile lor gratuite, mulți vorbesc despre o frână de chirie și aici. Întrebați cu orașul sau municipalitatea responsabilă ce reglementare se aplică locației proprietății dvs.
Frâna chiriei nu este lipsită de controverse
Oricât de binevenită este frâna chiriei printre chiriași, aceasta este controversată în rândul proprietarilor. Și acest lucru nu se datorează în niciun caz faptului că proprietarii ar pretinde fără milă să se îmbogățească cu chiriași. Este mai degrabă cazul în care în unele locuri este dificil sau chiar aproape imposibil să adere la frâna chiriei: acolo unde nu există indicele chiriei - este cazul în Bremen, de exemplu - sau este foarte depășit, este dificil să plătiți o chirie rezonabilă în prezent descoperire care nu este contrară legii.
Și un alt punct este un contra clar în ceea ce privește frâna chiriei: Datorită reglementării, unii proprietari nu mai văd un stimulent pentru modernizarea caselor. La urma urmei, suma maximă a chiriei este uneori clar reglementată, astfel încât măsurile propuse de multe ori pur și simplu nu mai merită pentru proprietari.
Dar există și exact opusul: dacă o casă este renovată luxos și costurile pentru aceasta depășesc o treime din suma care ar fi datorată pentru o clădire nouă comparabilă, frâna de închiriere nu se aplică, așa cum este descris mai sus. Dacă cheltuielile pentru acest lucru sunt transferate către chiriași, acest lucru duce adesea la chiriașii de multă vreme care trebuie să se mute și la cei semnificativ mai bogați care să preia apartamentul.
Și există o altă problemă pe care reglementarea legală nu a rezolvat-o încă: există, în general, o cerere mare pentru închirierea de apartamente în locații atractive. De regulă, numeroși, uneori chiar sute, de părți interesate solicită un apartament aici. Din cauza frânei chiriei, unii oameni și-ar putea permite mai mult acest spațiu de locuit. Cu toate acestea, deoarece proprietarii aleg de obicei cei mai solvabili chiriași, legea nu îi ajută cu adevărat pe cetățenii cu venituri mai mici. Este, de asemenea, mai probabil să aibă mai mult succes în găsirea de cazare la periferie și periferie, unde concurența are venituri mai mici.
Frâna chiriei se aplică numai pentru închirierile noi.
Frâna chiriei în instanță
Frâna prețului închirierii nu numai că provoacă critici, ci și în locuri pentru litigii legale. Curtea regională din Berlin (AZ 67 O 149/17) a constatat că frâna chiriei poate să nu fie constituțională. Judecătorii au fost critici cu privire la faptul că reglementarea îi dezavantajează pe proprietari în diferite grade, din cauza diferențelor uriașe de chirii din Germania. Acest lucru nu este nici justificat în mod obiectiv și nici nu se respectă principiul egalității prevăzut la articolul 3 din legea fundamentală. Curtea Constituțională Federală a examinat apoi compatibilitatea frânei chiriei cu Legea fundamentală și a decis în vara anului 2019: Regulamentele nu contravin legii fundamentale.