Când apartamentul este predat, există adesea o dispută: daune, reparații cosmetice și rambursarea depozitului oferă mult potențial de conflict. Am creat cele mai importante fapte din legea locațiilor pentru dvs., astfel încât predarea apartamentului să se desfășoare fără probleme.
Spre final, când chiria este stabilită și predarea apartamentului se datorează, chiar și cea mai bună relație dintre chiriaș și proprietar poate să se răstoarne. De fapt, ambele roluri se înțeleg surprinzător de bine - acest lucru este dovedit de nenumărate ori prin sondaje (de exemplu, indicele de satisfacție a chiriașilor din 2019 de la Allensbach Institute for Demoscopy). Dar o nouă slujbă în alt oraș, o separare sau divorț sau chiar o moarte duc inevitabil la schimbarea chiriașului și, astfel, la predarea apartamentului. Totuși, multe conflicte pot fi evitate sau cel puțin soluționate pe cale amiabilă dacă cele două părți vorbesc între ele devreme.
Pentru ca schimbarea locatarului și predarea apartamentului să se desfășoare fără probleme, ar trebui să luați în considerare câteva puncte. În calitate de proprietar, de exemplu, nu puteți depune cereri inadmisibile împotriva chiriașului, dar în același timp nu trebuie să acceptați că apartamentul va fi predat într-o stare inacceptabilă. În calitate de chiriaș, sunteți obligat să efectuați reparații cosmetice numai dacă contractul conține o clauză efectivă. Prin urmare, în protocolul de predare a apartamentelor, ambele părți ar trebui să fie meticuloase pentru a nota chiar și lucrurile mici.
Descărcare: Protocol de predare a apartamentelor în format PDF
Ce informații ar trebui incluse în protocolul de predare?
Pentru documentare și, de asemenea, pentru propria protecție legală, ar trebui să creați un protocol de predare a apartamentului atunci când predați apartamentul. În acest fel, puteți exclude posibilitatea ca chiriașul să refuze ulterior daunele cauzate de acesta și veți rămâne cu costurile reparării acestuia. Prin urmare, este absolut esențial să notați lucruri mici în jurnal și să nu treceți cu vederea nimic în timpul inspecției apartamentului. Nu mai poți da vina pe chiriaș pentru daune pe care le observi doar mai târziu. Asigurați-vă că documentul este semnat atât de chiriaș, cât și de proprietar și că este întotdeauna disponibil în duplicat.
Aceste informații ar trebui incluse în protocolul de predare:
- Data și ora predării
- Numele și adresa locatarului și proprietarului
- Dacă este cazul, informații de la martori
- Adresa și locația apartamentului
- Citiri ale contorului pentru electricitate, gaz și apă
- Numărul de chei primite de chiriaș
- Toate defectele și daunele
- Referință la camere în care totul este în ordine
- Acorduri privind lucrările care urmează să fie efectuate de locatar cu data finalizării
Transmisie: renovare și reparații cosmetice
Dacă chiriașul se schimbă, apartamentul este de obicei predat recent renovat. Dar dacă chiriașul dvs. este obligat să picteze pereți colorați atunci când se mută și să efectueze reparații cosmetice depinde în mare măsură de contractul de închiriere. Cu toate acestea, clauzele nu pot fi plasate acolo după bunul plac, chiar și într-un contract de închiriere prietenos cu proprietarul. Regulamentele convenite acolo trebuie să fie legal permise pentru a fi cu adevărat eficiente. Dacă nu este cazul, chiriașul nu trebuie să facă renovări atunci când se mută.
Cu toate acestea, dacă chiriașul este obligat să renoveze, această obligație, în conformitate cu secțiunea 28 din „Ordonanța privind calculele locuințelor în conformitate cu cea de-a doua lege privind locuințele”, include doar „tapetarea, vopsirea sau calcarea pereților și tavanelor, vopsirea pardoselilor, caloriferelor, inclusiv conductele de încălzire și ușile interioare. precum și ferestrele și ușile exterioare din interior. "
Și, de asemenea, în ceea ce privește reparațiile cosmetice la mutare, chiriașul este obligat să își asume costurile numai dacă s-a specificat în contractul de închiriere că acestea nu depășesc 100 de euro în cazuri individuale și nu se ridică la mai mult de 8 la sută din chiria de bază pe parcursul anului. Dacă clauza din contractul de închiriere prevede valori mai mari sau dacă nu există deloc o limită superioară, se poate întâmpla să existe probleme la schimbarea chiriașilor și apartamentul să fie predat fără reparații minore.
Transmisie: clauze ineficiente pentru renovare
Pentru ca dvs., ca proprietar, să nu vă blocați la predarea apartamentului, ar trebui să evitați cu siguranță câteva capcane atunci când redactați contractul de închiriere. Deoarece acestea duc, de obicei, la chiriașul să fie complet scutit de obligația de renovare. Ar trebui să evitați aceste greșeli:
- Termene rigide
Dacă contractul de închiriere specifică exact cât timp trebuie renovată o cameră după expirarea perioadei (de exemplu „vopsirea spațiului de locuit la fiecare 5 ani, vopsirea bucătăriei la fiecare 3 ani, vopsirea băii la fiecare 8 ani”), atunci această clauză este ineficientă. Motivul pentru acest lucru este rezonabil doar: nu are sens să se solicite o renovare strict în funcție de aceste perioade de timp dacă gradul efectiv de uzură nu face necesară renovarea (BGH, hotărârea din 5 aprilie 2006, Az. VIII ZR 178/05). Prin urmare, clauza trebuie formulată în așa fel încât să se permită o abatere de la termenele rigide, de exemplu dacă un apartament este utilizat cu atenție sau doar cu ușurință.
Bine de stiut: Dacă o clauză de renovare din contractul de închiriere este inadmisibilă, chiriașul nu mai este obligat să efectueze nicio renovare. Prin urmare, este esențial să examinați cu atenție contractul de închiriere!
- Prea multă restricție pentru chiriaș
Este absolut obișnuit și solicitat în mod expres de mulți proprietari ca apartamentul să fie vopsit în tonuri neutre și predat în cele din urmă. Atunci când aleg o culoare, mulți proprietari aleg albul, deoarece aceasta este cea mai ușoară culoare de utilizat: poate fi ușor vopsită și oferă o primă impresie neutră. Cu toate acestea, precizarea în contractul de închiriere că chiriașul poate folosi vopsea sau lac alb numai pentru reparații cosmetice, cum ar fi vopsirea ramelor ușilor, interiorul ușii, ferestrele și ramele ferestrei, îl limitează prea mult. La urma urmei, această cerință i se aplică chiar dacă locuiește în continuare în apartament. Conform unei hotărâri a Curții Federale de Justiție (hotărârea din 20 ianuarie 2010, Az. VIII ZR 50/09), această clauză este, prin urmare, invalidă.
- Denumiți domeniul de aplicare al renovărilor
Mulți proprietari doresc să se asigure contractual cât mai precis posibil în ceea ce privește lucrările de renovare și să formuleze lucrările care urmează să fie efectuate în contractul de închiriere în detaliu cel târziu la mutare. Cu toate acestea, de multe ori acest lucru dă înapoi și înseamnă că chiriașul nu trebuie deloc să renoveze. Acest lucru se aplică, de exemplu, dacă sunt enumerate lucrări care nu sunt cuprinse în Secțiunea 28 din „Ordonanța privind calculele locuințelor conform celei de-a doua legi privind locuința”. Deci, dacă solicitați vopselele, de exemplu, chiriașul nu trebuie să folosească deloc pensula.
Dar chiar și o formulare prea laxă poate însemna că chiriașul nu trebuie să efectueze nicio lucrare de renovare la predarea apartamentului: Dacă contractul de închiriere prevede că ferestrele urmează să fie vopsite, nu există nicio indicație că acest lucru trebuie făcut doar din interior. Și aici, chiriașul are dreptate și de fapt nu trebuie să renoveze deloc.
- Clauza de renovare finală
În cazul în care contractul de închiriere conține o clauză de renovare finală, acesta începe de obicei cu informații despre starea în care chiriașul a preluat apartamentul (de exemplu, „Zidurile și tavanele vopsite în alb, țevile de încălzire și încălzire vopsite, ușile interioare și ramele ușilor și ferestrele din interior nou vopsit în alb "). Aceasta este de obicei urmată de o notificare conform căreia chiriașul trebuie să predea apartamentul în această stare atunci când se mută. Cu toate acestea, acest lucru nu este permis, deoarece chiriașul ar fi obligat să renoveze în orice caz, indiferent dacă este necesar din nou sau nu (BGH, hotărârea din 18 februarie 2009, Az. VIII ZR 166/08).
- Procentul costurilor de renovare
Deseori veți găsi reglementări în contractele de închiriere în care chiriașul este obligat să își asume costurile oricărei renovări după mutare. Proprietarii doresc să se protejeze împotriva riscului ca un chiriaș să se mute după patru ani de viață și să nu întreprindă nicio lucrare de renovare, deoarece contractul prevede că, în general, camerele ar trebui vopsite numai la fiecare cinci ani. Adesea se citește formulări precum „Dacă spațiul de locuit este utilizat mai mult de doi ani, chiriașul plătește 25% din costurile lucrărilor de vopsire conform estimării costurilor”. Aceste clauze de cotă sunt, de asemenea, ineficiente, așa cum a decis BGH (hotărârea din 18 martie 2015, Az. VIII ZR 242/13).
De altfel, un avantaj pentru dvs. ca proprietar este că mulți chiriași nu recunosc clauzele ineficiente din contract ca atare și încă renovează. Mulți chiriași cred, de asemenea, că pictura este întotdeauna o necesitate atunci când se mută. Pentru a acționa în mod legal, trebuie să trimiteți formularul pentru contractul de închiriere unui avocat specializat pentru dreptul de închiriere și să îl adaptați înainte de a intra în următorul contract de închiriere. În plus, trebuie să spuneți adevărul, desigur, dacă chiriașul anterior ar trebui să afle de la dvs. dacă trebuie sau nu să renoveze.
Pentru a evita probleme la predarea apartamentului, vă ajută să cunoașteți clauzele valabile și ineficiente ale contractului de închiriere.
Predarea apartamentului: Ce se întâmplă cu bucătăria și compania?
Dacă un apartament este închiriat cu un anumit echipament, dar chiriașul își desfășoară și propriile echipamente, acest lucru duce adesea la o dispută atunci când apartamentul este predat. În cea mai mare parte este vorba despre o bucătărie, dar sunt, de asemenea, reprezentate pardoseli din lemn așezate, un perete de duș, gresie din lemn pe balcon sau terasă, plafoane suspendate și alte lucruri.
Practic, chiriașul trebuie să îndepărteze corpurile de iluminat pe care le-a făcut atunci când se mută. Cu toate acestea, în anumite circumstanțe, aceste instalații adaugă valoare și apartamentului, astfel încât proprietarul să poată cere o chirie mai mare pentru următoarea chirie. Cu toate acestea, este esențial să ne amintim valorile limită care pot fi stabilite de frâna prețului de închiriere! Într-un astfel de caz, ar trebui să examinați corpurile de iluminat în mod critic și să verificați, de asemenea, cât de înaltă calitate sunt materialele și cât de profesional a fost realizat instalarea. La urma urmei, în următoarea închiriere sunteți responsabil pentru întreținerea sau repararea corpurilor de iluminat în perioada de închiriere, în conformitate cu § 535 BGB.
De altfel, dvs., ca proprietar, sunteți interesat și de faptul că lucrurile aduse, care sunt considerate „componente esențiale ale unei proprietăți sau clădiri” în conformitate cu secțiunea 94 din Codul civil german, nu pot fi eliminate pur și simplu de către chiriașul anterior. Aceasta include „lucruri fixate ferm de pământ”, cum ar fi ușile și ferestrele sau chiar chiuvetele. Conform legii, acestea devin proprietatea proprietarului proprietății. Dacă vă puteți aștepta la o creștere a valorii de la instalațiile rămase în apartament, trebuie să compensați chiriașul în mod corespunzător.
Faceți o programare în avans
Data predării înseamnă adesea stres pentru ambele părți - pentru chiriași și proprietari. Așa cum proprietarul speră ca apartamentul să fie predat în așa fel încât să poată fi închiriat imediat, chiriașul speră că s-a gândit la toate și poate închide vechiul apartament.
Cu toate acestea, adesea apar probleme la predarea apartamentului care ar fi putut fi clarificate în prealabil prin programare. Prin urmare, ar trebui să aranjați o întâlnire de inspecție comună pentru a clarifica ce anume mai trebuie făcut de locatar. În mod ideal, ar trebui să stabiliți și o dată până când trebuie efectuată această lucrare. De obicei, aceasta este data predării efective a apartamentului.
Documentați posibilele daune aduse apartamentului exact în această programare prealabilă și discutați cu chiriașul dacă va remedia el însuși sau dacă este posibil să fie necesară informarea asigurării sale de răspundere civilă. În programare, puteți nota, de asemenea, lucrurile pe care trebuie să le abordați ca proprietar, înainte de următoarea nouă închiriere.
Este logic ca ambele părți să înregistreze munca recunoscută în comun care trebuie efectuată într-un protocol semnat de ambele părți. Proprietarii nu-și pot obliga chiriașul anterior să facă acest lucru - dar și ei vor avea interes să predea apartamentul fără a fi nevoiți să se certe cu proprietarul despre puncte individuale. Și dacă ar trebui să existe litigii legale, ambele au dovezi ale celor discutate.
Cum faceți față daunelor la predarea apartamentului?
Dacă locuiți într-un apartament, vă puteți aștepta întotdeauna la daune minore și uzură. Conform articolului 538 BGB, chiriașul nu trebuie să plătească pentru aceasta, cu condiția ca aceste daune și semne de uzură să fie cauzate de utilizarea contractuală a apartamentului. Dacă, de exemplu, îmbinările din baie dintre faianța pardoselii sunt mai întunecate în locurile pe care sunt de obicei călcate, acesta este un semn de uzură datorită utilizării contractuale. Acesta nu este un rău. Multe lucruri nu sunt clarificate în legea chiriei. De exemplu, se poate argumenta dacă zgârieturile din parchet (de exemplu de pe un scaun de birou) sunt semne de utilizare sau deteriorare. Aici vă puteți orienta doar către jurisdicția locală.
Dacă chiriașul a fost într-adevăr un chiriaș atât de bun, uneori devine evident doar atunci când vă mutați.
Situația este diferită dacă, de exemplu, capul de duș este rupt și nu mai poate fi utilizat corect. În acest caz, proprietarul ar fi de obicei responsabil pentru furnizarea unui înlocuitor. Cu excepția cazului în care chiriașul este obligat să facă reparații minore în contractul de închiriere. Dacă acestea sunt limitate contractual la maximum 100 de euro per caz individual și până la maximum 8% din chiria de bază anuală, chiriașul ar trebui să înlocuiască capul de duș.
Returul cheilor: drepturile dumneavoastră ca proprietar
Un punct deosebit de important la predarea apartamentului este că chiriașul anterior returnează toate cheile care aparțin apartamentului. Aceasta include cheile apartamentului, precum și cele pentru cutia poștală, ușa din față sau garaj. Cheile pentru ferestrele și ușile care pot fi blocate care pot fi prezente trebuie, de asemenea, predate. Același lucru este valabil și pentru cheile ușilor camerei.
Pentru a putea înțelege ce chei i-ați dat chiriașului să se mute atunci când a predat apartamentul, ar trebui să aruncați o privire asupra protocolului de predare care a fost făcut în acel moment. Locatarul trebuie să poată prezenta toate cheile menționate acolo.
Dacă chiriașul nu poate returna toate cheile, de exemplu pentru că a pierdut una, trebuie să ofere o înlocuire și, dacă este necesar, să plătească pentru daunele rezultate. Acest lucru devine rapid scump, mai ales dacă în casă este instalat un sistem de blocare care trebuie înlocuit din cauza pierderii. Cu toate acestea, acest lucru este valabil numai dacă cheia pierdută poate fi legată de casă (de exemplu, deoarece a fost atașată o etichetă cu numele sau adresa chiriașului). În acest caz, puteți solicita, în mod logic, chiriașului să plătească pentru noul sistem de blocare, dacă îl înlocuiți pe cel vechi.
Important: Dacă chiriașul are mai multe chei decât i-ați dat pentru că a copiat unele, trebuie să le predea. În acest caz, puteți cumpăra cheile de la chiriaș sau puteți oferi dovada că cheile au fost distruse. În orice caz, este logic să aveți locatarul semn că nu are alte chei ale apartamentului, casei sau garajului.
Starea apartamentului când apartamentul a fost predat
Este de la sine înțeles că un chiriaș nu poate pur și simplu să-și împacheteze bunurile, să le ia și să lase apartamentul în aceeași stare. Trei lucruri sunt esențiale la predarea apartamentului:
- Mătură curată
Dacă chiriașul se mută, el trebuie să predea apartamentul curat. Dar ce înseamnă? Înseamnă că apartamentul trebuie să fie într-o stare decentă, curată. În acest scop, pardoselile ar trebui aspirate sau măturate, geamurile curățate și facilitățile sanitare și bucătăria restaurate într-o stare care îndeplinește standardele igienice. - Deteriorare
Dacă există daune în apartament care nu sunt considerate a fi semne de uzură cauzate de utilizarea în conformitate cu contractul, chiriașul sau, de regulă, asigurarea sa de răspundere civilă trebuie să plătească pentru aceasta. Deteriorarea apare, de exemplu, atunci când laminatul a fost deteriorat prin scurgerea apei (de exemplu, de la un jardiniere).
Cu toate acestea, în cazul tuturor daunelor, în calitate de proprietar aveți sarcina probei. Dacă există un litigiu legal, va trebui să puteți dovedi că prejudiciul nu s-a produs deoarece nu v-ați îndeplinit obligațiile de menținere a obiectului de închiriere. - Uzură
Micile zgârieturi în laminat sau articulațiile care se prăbușesc pe peretele din spate al dușului sunt considerate uzură normală, care pot apărea și în cazul utilizării contractuale. Aceste anomalii sunt în esență responsabilitatea chiriașului, dar nu trebuie să le repare sau să plătească pentru o corecție.
Descărcare: Listă de verificare pentru predarea apartamentului
Transmisie: rambursarea depozitului
Odată ce apartamentul a fost îndepărtat, chiriașul a părăsit apartamentul și a predat toate cheile, practic lipsește un singur lucru care este deosebit de important pentru chiriași: rambursarea depozitului de chirie.
În calitate de proprietar, în general nu sunteți obligat să rambursați depozitul imediat după predarea apartamentului. Mai degrabă, aveți dreptul să îl rețineți dacă daunele cauzate de chiriaș nu au fost eliminate de către chiriaș sau dacă nu a efectuat renovarea în mod corespunzător. Depozitul reținut ar putea fi utilizat pentru plata acestor articole. De asemenea, puteți utiliza banii reținuți pentru a compensa restanțele din chirie.
Și chiar dacă este de așteptat ca chiriașul să fie taxat cu costuri suplimentare de funcționare, puteți reține depozitul pentru moment. În acest caz, însă, regula este că, de regulă, este posibil să nu fiți reținut integral, ci doar în măsura în care costurile preconizate pot fi acoperite (BGH, hotărârea din 18 ianuarie 2016, Az: VIII ZR 71/05).
Doar atunci când toate creanțele restante au fost într-adevăr soluționate, trebuie să rambursați depozitul, inclusiv dobânzile către fostul locatar.
Când se face decontarea taxei de serviciu?
După predarea apartamentului și schimbarea chiriașului a mers bine, decontarea costurilor accesorii este încă în așteptare. Proprietarii ar trebui să le creeze la scurt timp după ce chiriașul anterior s-a mutat - totuși, în conformitate cu secțiunea 556 din Codul civil german, nu sunteți obligat legal să faceți acest lucru. Cu o perioadă de facturare care corespunde anului calendaristic, pentru un chiriaș care se mută în ianuarie, în cel mai rău caz, trebuie să aștepte doi ani buni pentru ca costurile sale auxiliare să fie decontate (deoarece costurile auxiliare trebuie decontate cel târziu în a douăsprezecea lună de la sfârșitul perioadei de facturare ). Și, în principiu, în calitate de proprietar, ați putea chiar să rețineți o parte din depozit pentru această perioadă.
Cu toate acestea, este important să știți că sunteți obligat să înregistrați costurile energetice bazate pe consum în momentul mutării locatarului. Faceți acest lucru citind citirile contorului, adică prin intermediul așa-numitei citiri intermediare. Dacă există costuri pentru acest lucru, de exemplu, deoarece contoarele de încălzire trebuie citite electronic, nu le puteți transmite chiriașului, ci trebuie să le suportați singur (BGH, hotărârea din 14 noiembrie 2007, Az. VIII ZR 19/07).
Transmiterea a mers bine? Atunci distrează-te în noua ta casă!
Cum procedați dacă un singur chiriaș se mută din mai mulți?
Dacă v-ați închiriat proprietatea către un apartament comun, acest lucru înseamnă legal pentru dvs. că acest WG este răspunzător solidar față de dvs. în conformitate cu Secțiunea 421 BGB. Aceasta înseamnă că fiecare individ din acest grup trebuie să plătească pentru obligațiile financiare ale celorlalți dacă nu mai sunt capabili să își plătească singuri.
Dacă o singură persoană se mută din apartamentul comun, nu este nevoie să predăm apartamentul, deoarece chiria va continua să existe. Doar atunci când contractul de închiriere este reziliat, trebuie respectați pașii descriși mai sus și trebuie respectate lucrurile esențiale.
Apropo: Dacă se stipulează în contractul de închiriere că unul dintre chiriași se poate retrage din contractul de închiriere, trebuie menționat, de asemenea, modul de procedare a depunerii într-un astfel de caz.
Ce se întâmplă dacă chiriașul moare?
Dacă chiriașul apartamentului sau casei dvs. moare, acest lucru nu încetează automat chiria. Dimpotrivă: de regulă, aceasta se îndreaptă către moștenitorii de drept, care apoi trebuie să decidă dacă vor să o continue sau să o înceteze. În acest din urmă caz, predarea apartamentului va avea loc apoi cu moștenitorii, care ar fi responsabili pentru orice daune și ar trebui să întreprindă orice lucrări de renovare necesare.
