Valoarea de piață a unei proprietăți devine de obicei esențială atunci când proprietatea urmează să fie vândută. Dar care este valoarea de piață și cum este determinată? Puteți găsi toate răspunsurile aici.
De ce valoarea de piață se numește „valoare de piață”?
Termenul oarecum greoi „valoare de piață” este derivat din termenul „tranzacții de afaceri”, deoarece încearcă să descrie valoarea realistă de vânzare a unei proprietăți în așa-numitele tranzacții de afaceri ordonate. Cu toate acestea, există câțiva alți termeni pentru valoarea de piață, care se referă toți la același lucru. Acești termeni sunt adesea folosiți sinonim pentru termenul de valoare de piață:
- Valoare de piață
- Toată lumea merită
- Plin de valoare
- Valoare materială
Care este valoarea de piață a unei proprietăți?
Valoarea de piață a unei proprietăți oferă informații despre prețul care poate fi atins probabil pe piața deschisă în momentul evaluării proprietății. Pe scurt, valoarea de piață oferă răspunsul la întrebarea: Cât valorează proprietatea mea?
Conceptul de
valoare de piață este definit în secțiunea 194 din Codul clădirilor (BauGB): „Valoarea de piață (valoarea de piață) este determinată de prețul care, la momentul la care se referă determinarea, în tranzacțiile comerciale obișnuite în funcție de circumstanțele legale și reale Proprietățile, celelalte proprietăți și locația proprietății sau celălalt obiect al evaluării ar fi realizate indiferent de circumstanțe neobișnuite sau personale. "
Trimiterea la „tranzacții normale de afaceri” și faptul că nu trebuie luată „o considerație pentru circumstanțe neobișnuite sau personale” prevede că prețul este valabil numai pentru o piață liberă, adică una la care toți participanții la piață au acces și sunt pe Cumpărarea și vânzarea pot participa și pe care sunt liberi în luarea deciziilor.
De ce trebuie stabilită valoarea de piață a unei proprietăți?
Valoarea de piață sau valoarea de piață a unei proprietăți trebuie întotdeauna determinată neutru atunci când proprietatea urmează să fie vândută. Deoarece valoarea de piață calculată oferă informații despre câți bani puteți solicita pentru proprietatea dvs. pe piață. Uneori, totuși, este necesară și valoarea de piață pentru a putea evalua corect valoarea proprietății în procedurile de divorț sau litigiile legate de moștenire.
Valoarea de piață sau valoarea de piață a unei proprietăți trebuie întotdeauna determinată neutru atunci când proprietatea urmează să fie vândută.
Cum se calculează valoarea de piață a unei proprietăți?
Nu există nicio formulă pentru determinarea valorii de piață, deoarece depinde de numeroși factori care trebuie luați în considerare individual în fiecare caz individual. Cât de mare este valoarea de piață a unei proprietăți este, prin urmare, determinată în determinarea valorii de piață. Această procedură de evaluare respectă ordonanța de evaluare și include toate criteriile esențiale. Prin urmare, valoarea de piață calculată poate fluctua în funcție de procedura de evaluare.
Ce factori determină valoarea de piață a unei proprietăți?
Valoarea de piață a unei proprietăți și prețul care poate fi atins pentru proprietatea de pe piața liberă depind, așa cum se întâmplă adesea aici, de raportul dintre ofertă și cerere. Cu cât sunt oferite mai multe proprietăți comparabile, cu atât este mai mică valoarea de piață, cu atât este mai mare cererea pentru câteva oferte, cu atât este mai mare valoarea de piață a proprietății. Și, desigur, atunci când se determină valoarea de piață a unei proprietăți, un lucru este foarte important: locația, locația, locația.
Cât de atractivă este amplasarea unei proprietăți poate fi determinată folosind valoarea terenului standard. Această valoare orientativă este determinată luând în considerare prețurile pentru vânzările imobiliare comparabile și determinând o valoare corespunzătoare. În plus, valoarea clădirii și opțiunile imaginabile pentru utilizarea proprietății sunt incluse, de asemenea, în evaluare.
În cazul proprietăților închiriate, determinarea valorii de piață ia în considerare veniturile din chirie pe care le poate genera proprietatea și costurile de întreținere care apar. Dacă indicele chiriei este destul de ridicat și nu există nicio frână a prețului închirierii în vigoare sau nu trebuie respectată o limită de plafonare, se poate obține un venit mai mare corespunzător. În consecință, valoarea de piață ar trebui, de asemenea, să fie stabilită mai mare aici.
În cazul proprietăților închiriate și vacante, pe lângă valoarea terenului, aceste caracteristici au un impact asupra valorii de piață așteptate:
- Anul construcției proprietății
- Spațiu de locuit
- Zona utilizabilă
- Starea proprietății
- Calitate energetică
- Echipamentul standard al proprietății
Practic, se poate spune următoarele: cu cât o proprietate este mai bine în formă, cu atât locația este mai bună, cu atât sunt mai populari factorii generali, cum ar fi numărul de camere sau conexiunea la transportul public și cu cât veniturile din închirieri preconizate sunt mai mari, cu atât va fi mai mare valoarea de piață.
Cine determină valoarea de piață a unei proprietăți?
Un profesionist trebuie întotdeauna consultat pentru o determinare profesională a valorii de piață a unei proprietăți. Cu cunoștințele și experiența lor de specialitate, evaluatorii sunt cel mai probabil să ajungă la un rezultat fiabil, pe care dvs., vânzătorul imobiliar, îl puteți folosi ca bază pentru stabilirea unui preț de ofertă.
Un specialist trebuie întotdeauna consultat pentru o determinare profesională a valorii pieței.
Cum funcționează determinarea valorii de piață?
Pentru a obține o evaluare profesională a valorii de piață a proprietății dvs., ar trebui să angajați un evaluator experimentat și de încredere. În primul rând, aceștia se vor coordona cu dvs. din ce motiv doriți să aflați valoarea de piață a proprietății. Deoarece fundalul determină sfera sarcinilor sale:
- Dacă doriți să vindeți apartamentul sau Your-Best-Home.net, este suficientă o scurtă evaluare a valorii de piață.
- Dacă divorțul este motivul cesiunii sau dacă disputele legate de moștenire sunt factorul declanșator, valoarea de piață trebuie prezentată de obicei în scris sau chiar trebuie pregătită o evaluare a valorii de piață, care poate rezista și controlului judiciar.
Odată ce fundalul a fost clarificat, evaluatorul va inspecta proprietatea și va utiliza diverse criterii pentru a determina care proprietăți ale proprietății cresc sau scad valoarea acesteia (de exemplu, izolație slabă, necesitate de renovare) și, în final, denumiți valoarea de piață a proprietății.
Ce documente sunt importante pentru determinarea valorii de piață?
În plus față de inspectarea proprietății, evaluatorul vă va solicita diverse documente referitoare la proprietate pentru a determina cu exactitate valoarea de piață a proprietății. Dacă intenționați să vă vindeți casa sau apartamentul în viitorul apropiat, este recomandabil să aveți aceste documente gata sau - dacă nu le aveți - să le solicitați:
- Planuri de nivel)
- Extras de carte funciară
- Certificat energetic
- Hartă de localizare
- Harta terenurilor
- Calculul spațiului de locuit
- dacă este necesar, dovezi ale unor renovări energice
- Sarcini de construcție în ceea ce privește drepturile de ședere sau drepturile de trecere
Dacă doriți să determinați valoarea de piață a condominiului sau a unei case în terasă, aceste documente suplimentare sunt esențiale pentru determinarea valorii de piață:
- Declarația de divizare
- Decontarea indemnizației de locuință
- Plan economic
- Proces-verbal al ședințelor de proprietari
În cazul proprietăților închiriate, aceste dovezi sunt importante și pentru determinarea valorii de piață:
- Contract de închiriere sau contracte de închiriere
- Lista veniturilor din închiriere
- Costuri de administrare
- Ultimele facturi de utilități
Evaluatorul va determina valoarea de piață a proprietății dvs. din toate informațiile colectate și documentele puse la dispoziție.
Procedura de determinare a valorii de piață
Evaluatorul poate utiliza diverse metode pentru a calcula valoarea de piață a unei proprietăți. Pe care o alege depinde atât de proprietatea care urmează să fie evaluată, cât și de fondul determinării valorii de piață. Uneori sunt folosite mai multe metode, iar valoarea medie a tuturor calculelor este determinată ca valoarea de piață a unei proprietăți. În principiu, aceste trei metode sunt disponibile evaluatorului pentru a determina valoarea de piață a unei proprietăți:
- Metoda valorii de comparație
Dacă o proprietate a fost locuită anterior de proprietarul însuși, metoda valorii comparative este de obicei utilizată pentru a determina valoarea de piață a proprietății. Aici, evaluatorul folosește prețurile proprietăților care au fost vândute într-o locație similară în trecutul recent și care corespund stării clădirii sau standardului apartamentului sau casei de vândut. Cifrele necesare pentru aceasta - și anume prețurile de vânzare realizate - pot fi găsite în colectarea prețurilor de achiziție a comitetului local de experți. Toate prețurile de vânzare sunt documentate acolo. De regulă, există suficiente valori disponibile pentru a ajunge la o valoare realistă de piață pentru proprietate.
- Metoda câștigurilor capitalizate
Dacă o proprietate este închiriată sau dacă proprietatea este utilizată comercial, se utilizează adesea metoda valorii veniturilor. Aici, evaluatorul determină valoarea randamentului clădirii, care poate fi determinată din venitul din închiriere și cheltuielile necesare pentru întreținere. Experiența și expertiza tehnică sunt indispensabile în abordarea veniturilor, deoarece dacă, de exemplu, suma venitului lunar din închiriere este foarte mare, aceasta ar putea duce în mod eronat la o valoare de piață deosebit de ridicată în cazul în care factorii de risc, cum ar fi B. se poate lua în considerare o vacanță iminentă.
- Metoda activului real
Metoda valorii reale poate fi utilizată pentru a determina valoarea de piață a proprietății atât pentru proprietățile închiriate, cât și pentru cele proprietare sau care nu sunt închiriate în prezent. În primul rând, valoarea reală a clădirii este determinată deducând o depreciere legată de vârstă din costurile pentru o clădire nouă comparabilă. Cu această metodă, valoarea totală de piață a proprietății rezultă din valoarea terenului.
Ce influență are un evaluator asupra valorii de piață a unei proprietăți?
Atunci când se determină valoarea de piață a unei proprietăți, este așa de des în viață: dacă întrebi două persoane, obții literalmente trei informații diferite. În consecință, evaluatorul este, de asemenea, decisiv la stabilirea valorii de piață, deoarece nu este atât de rar ca doi evaluatori să obțină două rezultate foarte diferite atunci când determină valoarea de piață datorită opțiunilor de interpretare disponibile. Prin urmare, este recomandabil să vă bazați pe recomandările cercului dvs. de prieteni atunci când alegeți expertul pentru a obține un rezultat satisfăcător.
Care este diferența dintre valoarea de piață și prețul de piață?
Termenii valoare de piață și preț de piață sunt adesea folosiți sinonim, dar strict vorbind nu sunt exact aceiași. Așa cum s-a explicat deja mai sus, valoarea de piață indică valoarea vânzărilor la care se poate aștepta realizarea. Pe de altă parte, prețul pieței este suma reală care a fost plătită pentru proprietate atunci când a fost vândută. Valoarea de piață este deci o valoare teoretică, prețul de piață unul foarte concret.
Cele două valori nu sunt, de obicei, prea depărtate. Cu toate acestea, în anumite condiții este posibil ca prețul pieței să se abată semnificativ de la valoarea de piață. Aceasta este de ex. Acesta este cazul, de exemplu, atunci când clădirea are o anumită proprietate care nu își mărește semnificativ valoarea, dar care este atât de extraordinară încât un iubit este dispus să plătească o sumă semnificativ mai mare pentru aceasta. Acest lucru ar putea de exemplu B. să fie cazul când vine vorba de Your-Best-Home.net, care a fost locuită anterior de o personalitate bine cunoscută.
De asemenea, este de conceput că o casă atinge un preț de piață care este cu mult sub valoarea de piață. Acest lucru este de conceput, de exemplu, dacă o proprietate este oferită doar unui grup mic de părți interesate, mai degrabă decât pieței libere. Același lucru se aplică sechestrelor: grupul potențialilor cumpărători este inevitabil mai mic aici, deoarece există o dată fixă de vânzare la care cumpărătorul este determinat în procesul de ofertare. De regulă, pragul de preț pentru ofertele la nivel de intrare este stabilit în mod deliberat scăzut - de obicei la 50% din valoarea de piață stabilită - pentru a găsi în orice caz un cumpărător.