Scopul principal al capacului este să mențină accesibil spațiul de locuit din Germania. Reglează exact locul în care chiriile pot crește până la ce sumă. Dar unde se aplică și ce limite stabilește proprietarii? O imagine de ansamblu.
Care este limita maximă?
Limita se bazează pe secțiunea 558 (3) din Codul civil german (BGB). Acolo este reglementat de cât de mult un proprietar poate crește chiria într-o perioadă limitată de timp.
Perioada esențială pentru plafon este de trei ani. De regulă, chiria poate fi majorată cu maximum 20 la sută în această perioadă. În același timp, însă, chiria comparativă locală nu trebuie depășită. Aceasta este chiria convenită pentru apartamentele cu echipamente comparabile în ultimii patru ani.
Valoarea acestei chirii comparative locale poate proveni din mai multe surse diferite. Pe de o parte, proprietarul poate stabili acest lucru prin intermediul unei opinii a unui expert care a fost numit și jurat public. Alternativ, există indicele de chirie calificat și baza de date a chiriei. Este important ca proprietarul să explice în notificarea sa despre creșterea chiriei determinarea chiriei comparative locale și respectarea plafonului.
În plus față de plafon, frâna prețului de închiriere, care a fost introdusă în 2015 pentru închirierile noi și care ar trebui să fie luată în considerare, se aplică și în unele regiuni. Limita maximă, împreună cu chiria comparativă locală și noua frână de chirie, reprezintă un mijloc legal de limitare pentru a se asigura că spațiul locativ rămâne accesibil.
În ce state federale există reglementări privind limita plafonului?
În plus față de reglementarea la nivel național a limitei plafonului, fiecare stat federal are opțiunea de a stabili o limită chiar mai mică prin intermediul unei ordonanțe. Cu toate acestea, condiția prealabilă este ca nici o proprietate de închiriere să nu fie disponibilă în condiții acceptabile în viitorul apropiat.
Majoritatea statelor federale au folosit acest lucru și au redus astfel limita maximă la 15%. Ordonanțele au intrat în vigoare în momente diferite, dar se aplică în general timp de cinci ani.
Începând cu 1 iulie 2015, Baden-Württemberg a adoptat un regulament pentru 44 de orașe și municipalități. În Bavaria, plafonul redus este în vigoare pentru 137 de locații de la 1 ianuarie 2016. Berlinul are un regulament pentru întregul stat încă din 11 mai 2018. În Brandenburg, proprietarii vor fi limitați la 30 de locații începând cu 01.09.2014. Cu toate acestea, statul federal Bremen a scutit orașul Bremerhaven de ordonanța sa, care este în vigoare de la 1 septembrie 2014. Hamburg a adoptat deja a doua ordonanță pentru întreaga zonă cu efect de la 1 septembrie 2018. Hessen a reglementat 30 de orașe și municipalități începând cu 18 octombrie 2014. În Saxonia Inferioară, 19 localități sunt afectate începând cu 1 decembrie 2016. Ordonanța din Renania de Nord-Westfalia acoperă un total de 59 de orașe începând cu 01.06.2014. Landau, Speyer, Mainz și Trier au început din 13 februarie.2015 în Renania-Palatinat limita plafonului redus. Regulamentul săsesc din 31 iulie 2015, însă, afectează doar Dresda. În Schleswig-Holstein, trebuie luată în considerare o ordonanță corespunzătoare în 16 orașe și municipalități. Cele patru state federale, Saarland, Saxonia-Anhalt, Turingia și Mecklenburg-Pomerania de Vest nu au făcut încă nicio reglementare. În total, proprietarii din 385 de orașe din Germania trebuie să respecte limita maximă de 15%.În total, proprietarii din 385 de orașe din Germania trebuie să respecte limita maximă de 15%.În total, proprietarii din 385 de orașe din Germania trebuie să respecte limita maximă de 15%.
Prezentare generală a capacului redus
|
stat |
Limită limită redusă de 15% |
|---|---|
|
Baden-Württemberg |
Da, 44 de orașe și municipii |
|
Bavaria |
Da, 137 de orașe și municipalități |
|
Berlin |
da |
|
Brandenburg |
Da, 30 de orașe și municipalități |
|
Bremen |
Da, cu excepția lui Bremerhaven |
|
Hamburg |
da |
|
Hesse |
Da, 30 de orașe și municipalități |
| Mecklenburg-Pomerania Occidentală | Nu |
|
Saxonia Inferioară |
Da, 19 orașe și municipalități |
|
Renania de Nord-Westfalia |
Da, 59 de orașe și municipalități |
|
Renania-Palatinat |
Da, 4 orașe (Landau, Speyer, Mainz și Trier) |
| Saarland | Nu |
|
Saxonia |
Da, (Dresda) |
| Saxonia-Anhalt | Nu |
|
Schleswig-Holstein |
Da, 16 orașe și municipalități |
|
Turingia |
Nu |
Ce limită de plafonare se aplică unei creșteri a chiriei?
Creșterile chiriei pentru un contract de leasing existent au o limită maximă generală. Această limită superioară este chiria locală comparativă. Dacă chiria anterioară era sub această limită, se aplică plafonul. Apoi, o creștere de doar 20% este posibilă în termen de trei ani. Cu excepția cazului în care o limită de plafon mai mică de 15% se aplică prin ordonanță în statul federal respectiv.
Există, de asemenea, domenii în care se aplică noua frână a prețului de închiriere, în care plafonul este, de asemenea, de 15%. Calculul se bazează pe chiria netă din ultimii trei ani. Momentul ultimei creșteri este irelevant. Chiar și secțiunile mai lungi, fără nicio creștere a chiriei, nu au nicio influență asupra calculului. Dacă, pe de altă parte, creșterile chiriei au avut loc în această perioadă din cauza costurilor mai mari de funcționare sau din cauza modernizării, acestea nu sunt luate în considerare.
Locatarul trebuie să fie de acord cu o creștere a chiriei?
Proprietarul necesită în general consimțământul chiriașului pentru a crește chiria. Este logic să vorbim cu noi în prealabil și să creștem chiria pe cale amiabilă. În cazul în care chiriașul plătește suma mărită fără alte reacții, se dă consimțământul tacit. Atunci nu este necesară nicio altă acțiune din partea proprietarului.
Dacă există aprobarea completă, nu există nici probleme. Cu toate acestea, trebuie respectat un termen limită pentru aceasta: În plus față de luna în care este livrată creșterea chiriei, chiriașul mai are încă două luni pentru a verifica majorarea și decizia referitoare la aceasta. Aprobarea parțială este, de asemenea, posibilă, caz în care doar o anumită cantitate din creștere este aprobată în general. Acest lucru este deosebit de util dacă plafonul nu a fost respectat corect și noua chirie este, prin urmare, prea mare în general, dar termenele au fost respectate. Cu toate acestea, în acest caz este necesară o clarificare între cele două părți contractante pentru a preveni procedurile judiciare.
Dacă, pe de altă parte, nu are loc nici plata, nici consimțământul, proprietarul poate acționa în judecată pentru consimțământ. Pentru a face acest lucru, el trebuie să respecte un termen de trei luni. În sfârșit, desigur, chiriașul are opțiunea de a rezilia contractul de închiriere dacă nu este de acord cu majorarea. Pentru aceasta, el are un drept special de reziliere în conformitate cu secțiunea 561 din Codul civil german. Acest drept se aplică și contractelor de închiriere care au fost încheiate pentru o perioadă limitată.
Puteți găsi mai multe informații despre subiectul „creșterea chiriei” (link către articolul „creșterea chiriei”?) Aici.
Care sunt termenele limită pentru limita maximă?
În ceea ce privește limita, există câteva termene importante care trebuie respectate. Pe de o parte, există o perioadă de așteptare de douăsprezece luni. Aceasta trebuie să se situeze între cererea proprietarului de creștere a chiriei și eficacitatea ultimei creșteri. În plus, așa-numita perioadă fixă de 15 luni este importantă. Această perioadă trebuie să se situeze între creșterile individuale care intră în vigoare. Aceste două termene sunt, de asemenea, decisive pentru instanță în cazul unei proceduri judiciare din cauza lipsei consimțământului chiriașului în cazul unei creșteri a chiriei.
Perioada de reflecție este, de asemenea, relevantă în contextul procesului de aprobare. Aceasta începe cu luna în care creșterea este livrată și se termină la sfârșitul celei de-a doua luni după aceea. Acesta va intra în vigoare în luna următoare. Noua chirie trebuie plătită aici.
Dacă, pe de altă parte, nu se ajunge la un acord, termenul limită pentru depunerea acțiunii este important. Aceasta se încheie după a cincea lună după livrare.
Capacul se aplică și după o modernizare?
O creștere a chiriei datorată unei modernizări se numește taxă de modernizare. Trebuie făcută o distincție între două forme: Pe de o parte, există o renovare eficientă din punct de vedere energetic. Aceasta include, de exemplu, instalarea de ferestre noi sau izolarea fațadei exterioare și a acoperișului. În acest caz, costurile alocate chiriașilor pot, de asemenea, să depășească costurile cu energia economisite în viitor, deoarece în acest caz este o creștere a valorii proprietății și a proprietății de închiriat. La urma urmei, aceste măsuri îi economisesc și pe chiriaș bani din costurile de încălzire. Capacul nu se aplică în acest caz.
Pe de altă parte, există întreținere și modernizare. Există câteva lucruri de luat în considerare pentru proprietar. Locatarii au dreptul să participe la costuri numai dacă situația de trai se îmbunătățește ca urmare a măsurii. Aceasta include o creștere a valorii utilității proprietății, îmbunătățirea permanentă a condițiilor de viață și economisirea costurilor auxiliare.
Acest lucru poate fi, de exemplu, prin instalarea de sisteme solare, ascensoare și apometre, prin măsuri de protecție împotriva zgomotului sau iluminare suplimentară. Capacul nu se aplică nici aici.
În cazul unei creșteri a chiriei datorită modernizării, plafonul nu se aplică de obicei.
Cu toate acestea, există unele cerințe pentru alocarea sigură legal a costurilor sub forma unei creșteri a chiriei. Proprietarul trebuie să anunțe lucrarea în scris cu cel puțin trei luni înainte. În plus, costurile trebuie prezentate și calculul creșterii explicat într-o manieră inteligibilă. De asemenea, trebuie să fi fost utilizată o cheie de alocare a costurilor pentru diferiți chiriași. În general, trebuie prezentat un calcul scris care să permită chiriașului să înțeleagă costurile suportate și alocarea rezultată pentru acesta.
Locatarul are dreptul de a inspecta documentele relevante relevante. Dacă calculul este inadecvat, creșterea chiriei este, de asemenea, ineficientă. Cu toate acestea, este posibil în orice moment să corectați și să completați o nouă declarație privind creșterea chiriei.
De altfel, este important ca proprietarii să știe acest lucru: costurile de modernizare nu includ dobânzile la împrumuturi, costurile de administrare și dezvoltare și pierderea chiriei. Prin urmare, acestea nu pot fi transmise chiriașilor.
Limita se aplică și chiriilor indexate și gradate?
Chiriile indexate și absolvite joacă un rol special în sectorul închirierii. Chiria absolvită conform secțiunii 557a din Codul civil german este un contract care prevede creșteri anuale anuale ale chiriei în avans. Prin semnarea contractului de închiriere, ambele părți contractante au fost de acord cu acest regulament, motiv pentru care nu este necesară o declarație separată de consimțământ de la chiriaș în cazul în care se produce majorarea. Prin urmare, sunt posibile chiar creșteri de peste 20%, deoarece acestea au fost convenite în prealabil. Prin urmare, plafonul nu se aplică chiriilor gradate.
Indicele prețurilor de consum publicat anual este baza pentru chiria indicelui, care este reglementată în § 557b din Codul civil german. În consecință, creșterile unui astfel de contract sunt diferite și ar putea fi, de asemenea, peste limita de 20 la sută. Cu toate acestea, întrucât această procedură a fost de asemenea convenită de comun acord la încheierea contractului, nici plafonul nu se aplică aici. Dacă ulterior chiriașul refuză să plătească suma majorată, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul. Acest lucru se aplică și în cazul în care creșterile depășesc chiria comparativă locală și limita maximă.
Ce excepții de la capac există?
Capacul nu se aplică nici pentru alte două cazuri speciale. Pe de o parte, aceasta se referă la chiria parțial incluzivă. O parte din costurile auxiliare sunt deja incluse în chirie. Acest lucru permite creșteri ale chiriei mai mari și care depășesc limitele obișnuite. Deoarece această chirie parțial inclusă este utilizată ca bază pentru calcul și nu chiria netă calculată. Prin urmare, capacul nu este pe deplin aplicabil.
Există, de asemenea, zona rezervării incorecte. Locuințele subvenționate public sunt de obicei destinate persoanelor cu venituri mici. Cu toate acestea, de îndată ce situația financiară a chiriașilor se îmbunătățește, finanțarea este slabă. Acest lucru nu este de obicei remediat atunci când chiriașul se mută, ci mai degrabă prin plata unei taxe incorecte de ocupare. Aceasta este o taxă pentru a compensa avantajul existent, nejustificat de la chirie. În acest caz, capacul nu se aplică.
De asemenea, nu se aplică în cazul în care nu se mai aplică prețul fix al apartamentului subvenționat și chiriașul era obligat anterior să plătească taxa. Apoi, proprietarul poate crește chiria până la valoarea taxei. Cu toate acestea, dacă nu a fost plătită nicio taxă de rezervare incorectă înainte ca prețul fix să înceteze să existe, plafonul va deveni din nou valabil.
Care sunt consecințele încălcării plafonului?
Dacă proprietarul mărește chiria convenită fără a respecta limita, chiriașul poate refuza acordul necesar. Cu toate acestea, el ar trebui să facă acest lucru doar pentru suma care este solicitată prea mult. Deoarece depășirea plafonului nu invalidează creșterea completă a chiriei. Mai degrabă, cerința excesivă este redusă la nivelul permis.
În cazul unui refuz complet al consimțământului chiriașului, proprietarul are opțiunea de acțiune în justiție. Dacă toate celelalte termene și cerințe sunt îndeplinite, instanța va condamna chiriașul să acorde aprobarea pentru suma redusă.
Dacă proprietarul face creșteri care depășesc excesiv limita maximă, aceasta este o infracțiune. Creșterile cu peste 20% peste chiria locală comparativă reprezintă o infracțiune administrativă. În schimb, se vorbește despre chiria excesivă atunci când este depășită cu peste 50%. Procedând astfel, proprietarul nu numai că încalcă legea locațiilor cu limita plafonului și limita de decontare obișnuită, ci și împotriva dreptului civil. Deci, el se face o infracțiune penală. De regulă, aceasta se pedepsește cu amendă. Cu toate acestea, în cazurile deosebit de grave, este posibilă și o pedeapsă cu închisoarea.