Încetarea pentru uz personal cauzează deseori litigii legale. Deoarece oferă proprietarilor posibilitatea de a revendica o proprietate închiriată pentru ei înșiși.
Datorită rezilierii la timp, care este acordată chiriașului în cazul rezilierii de uz personal, nu numai proprietarul poate folosi spațiul de locuit pentru el însuși - el poate pronunța rezilierea, astfel încât membrii familiei sale să se poată muta în proprietate.
Cu toate acestea, există limite fixe care servesc la protejarea chiriașilor și, prin urmare, trebuie respectate cu strictețe. Următoarele puncte enumeră în detaliu ce trebuie luat în considerare la terminarea cerințelor personale, astfel încât să reușească. Excepții și cazuri de dificultăți pot fi găsite în hotărârile privind încetarea cerințelor personale.
Cele mai importante lucruri dintr-o privire
Cât durează rezilierea unei cerințe personale?
În principiu, termenele legale de preaviz conform legii locatiei se aplică rezilierii pentru uz personal. Dacă chiriașul locuiește în apartament de mai puțin de cinci ani, perioada este de trei luni. Pentru cinci până la opt ani, perioada este de șase luni și pentru un contract de închiriere mai mare de opt ani trebuie să permiteți o perioadă de nouă luni.
Ce drepturi au chiriașii în cazul rezilierii pentru uz personal?
Dacă proprietarul și-a falsificat doar propriile nevoi, chiriașul are dreptul la despăgubiri.
Ce contează ca uz personal?
Utilizarea personală este atunci când proprietarul are nevoie de apartamentul închiriat fie pentru el, fie pentru o persoană care aparține gospodăriei sau pentru anumiți membri ai familiei.
Când este invalidă o reziliere pentru uz personal?
Rezilierea pentru uz personal este ineficientă dacă chiriașul nu poate verifica pe baza motivelor pentru care există într-adevăr dispozițiile legale privind utilizarea personală.
Ce trebuie făcut dacă chiriașul se opune rezilierii pentru uz personal?
În cazul în care chiriașul se opune rezilierii pentru uz personal, proprietarul poate fie să retragă rezilierea, fie instanța să decidă ce interese au prioritate. Pentru aceasta, proprietarul trebuie să depună o acțiune de evacuare.
Dacă tu, ca proprietar, dorești să încetezi din cauza propriilor tale nevoi, trebuie să poți dovedi această nevoie.
Care este baza legală pentru rezilierea pentru uz personal?
Legea locatiunii specifica faptul ca dreptul de reziliere a contractului pentru uz personal exista doar in conditii foarte specifice. Proprietarul trebuie să poată dovedi că are un interes legitim în a pune capăt locațiilor existente. Regulamentul exact poate fi găsit în § 573 BGB, care reprezintă baza legală pentru așa-numita utilizare personală.
În plus față de alte motive, se vorbește și despre un interes legitim dacă proprietarul are nevoie de proprietate pentru el însuși, pentru membrii săi apropiați ai familiei sau pentru alți membri ai propriei gospodării. Cu toate acestea, o reziliere pentru uz personal nu poate fi efectuată pentru a obține o creștere a chiriei.
Încetarea corespunzătoare a spațiului locativ poate fi pusă în aplicare numai dacă proprietarul este înscris în registrul funciar ca proprietar al proprietății. Dacă un parteneriat sau un grup de vânzări acționează ca proprietar, intră în vigoare reglementări speciale privind încetarea utilizării personale. Secțiunea 577a din Codul civil german prevede că o perioadă de blocare se aplică acționarilor sau cumpărătorilor. Această perioadă este de trei ani și începe la data cumpărării. Abia atunci au ocazia să-i concilieze pe chiriași din cauza propriilor nevoi.
Proprietarii care au copii proprii care caută un apartament își pot înregistra propria utilizare și le pot oferi acest apartament pentru a trăi.
Rezilierea pentru uz personal: pentru cine se poate face rezilierea?
Rezilierea pentru uz personal poate fi acordată numai în favoarea anumitor persoane. Dacă un proprietar dorește să folosească singur apartamentul de închiriat, propriile sale nevoi sunt evidente. Cu toate acestea, o reziliere pentru uz personal este posibilă și pentru membrii familiei și membrii gospodăriei. În general, se poate spune că demiterea este destul de ușor de aplicat dacă sunteți strâns legat.
În funcție de relația de familie, pot apărea și cazuri limită și excepții. Situația nu poate fi întotdeauna clarificată, astfel încât proprietarul ar trebui să ofere un motiv întemeiat pentru a avea succes cu încetarea acestora. De exemplu, rudele îndepărtate întâmpină adesea probleme.
Următoarea listă arată care sunt cazurile evidente și când devine dificilă aplicarea unei rezilieri pentru uz personal. Conform situației juridice actuale din Germania, următoarele relații sunt de obicei recunoscute fără probleme pentru reglementarea cerințelor personale:
Afilierea / relația cu proprietarul:
- copii
- părinţi
- nepot
- Bunicii
- frați și surori
- nepoate și nepoți
- Soții care sunt separați, dar nu divorțați
- partener de viață înregistrat fără un acord de anulare actual
- Cumnii și socrii
Dovada legăturii speciale cu proprietarul / proprietarul este necesară pentru următoarele grade de relație:
- veri
- Mari nepoți și nepoate
- Stiefenkel
În cazul relațiilor enumerate mai jos, încetarea pentru uz personal este în general fezabilă. Cu toate acestea, dacă trebuie oferită dovada specială a apropierii de proprietar poate varia de la caz la caz:
- Stepparents și vitregi
- Cumnatul și cumnata
- Unchi și mătușă
Încetarea pentru uz personal nu este posibilă pentru:
- soții divorțați
- Ex-socrii
- Ex-socrii
La bătrânețe, bătrânii doresc adesea să se schimbe din nou sau să se mute într-un apartament mai mic.
Cine poate anunța rezilierea pentru uz personal?
Proprietarul care este înregistrat ca proprietar al proprietății în momentul rezilierii poate rezilia contractul. Acest lucru poate fi verificat rapid uitându-se la registrul funciar. Cu toate acestea, trebuie să se țină cont de faptul că nu toți proprietarii au dreptul de a rezilia contractul pentru uz personal. Din păcate, se întâmplă din nou și din nou ca noii proprietari ai unei proprietăți să își planifice propriile nevoi atunci când o cumpără și, prin urmare, să enumere acest motiv de reziliere dacă vor să scape de chiriașii pe termen lung. Tocmai de aceea, legea locațiilor conține reglementări stricte pentru a se asigura că rezilierea se aplică numai dacă este autorizată.
Dacă proprietarul proprietății acționează ca o persoană juridică, de exemplu ca o GmbH, rezilierea pentru uz personal nu este, în general, posibilă. Cu toate acestea, într-o hotărâre (Az. VIII ZR 232/15), Curtea Federală de Justiție a acordat deja acționarilor unui GbR un drept corespunzător de reziliere atunci când a fost înregistrată utilizarea personală. Prin urmare, regulamentul nu este întotdeauna clar și, prin urmare, este examinat individual în multe cazuri pentru a evalua corect situația. Dacă aveți dubii, solicitați consiliere juridică.
Rezilierea pentru uz personal este valabilă numai în anumite condiții.
Încetarea utilizării personale în instanță: ce este permis? Ce nu?
Practic, legea prevede că proprietarul care notifică rezilierea pentru uz personal trebuie să prezinte motive raționale și de înțeles. Rezilierea contractului de închiriere din cauza utilizării personale este valabilă numai dacă este prezentat acest motiv.
Unul dintre motivele permise pentru încetarea utilizării personale este dorința de înțeles de a trăi în propria proprietate. Mulți proprietari cumpără un apartament sau o casă pentru că vor să se mute din apartamentul lor anterior închiriat. Chiar dacă proprietarul are nevoie de cazare din cauza unei faze de renovare pe termen lung a propriei case, este permisă rezilierea din cauza uzului personal. Alte motive recunoscute sunt:
- dorința pentru copii
- utilizarea proprietății de către urmașii proprietarului
- planificarea proprietății ca o casă de bătrâni, care este adesea legată de dorința de reducere spațială
- nevoia profesională pentru o a doua casă
- o deplasare semnificativ mai scurtă la locul de muncă din apartamentul în cauză
Cu toate acestea, unele motive ale rezilierii pentru uz personal nu sunt suficiente sau nu sunt recunoscute în instanță. Dacă proprietatea va servi doar ca un apartament de înlocuire pentru o perioadă scurtă de timp, proprietarul nu poate pur și simplu să anunțe chiriașii actuali.
Rezilierea este, de asemenea, invalidă dacă proprietatea în cauză nu îndeplinește cerințele reale ale proprietarului. Acest lucru poate fi văzut uitându-vă la cerințe și la mobilierul de casă. În cazul în care proprietarul are un alt apartament de închiriere care este comparabil și nu este închiriat în prezent, nu i se mai permite să anunțe rezilierea pentru uz personal, deoarece ar putea folosi și acest apartament ca alternativă.
Disputele legate de utilizarea personală sunt adesea privite ca cazuri izolate. Situația respectivă trebuie întotdeauna verificată în detaliu pentru a determina dacă rezilierea de către proprietar este legală sau dacă chiriașul are voie să rămână în apartament. Experții imobiliari și juridici sunt familiarizați cu dreptul chiriei și îi ajută pe cei afectați să evalueze cazurile individuale. În acest fel, proprietarul poate stabili în prealabil cât de bune sunt perspectivele în cazul unei dispute juridice. Cel mai bine este să contactați un avocat într-un stadiu incipient pentru a nu face greșeli. Acest lucru evită disputele inutile și exclude eșecurile.
De exemplu, dacă chiriașul se simte dezavantajat și tratat nedrept, el poate refuza eliberarea apartamentului și, în cel mai rău caz, acest lucru poate duce chiar la un proces de evacuare. Dacă un proprietar depune o cerere de evacuare, instanța poate decide împotriva acestuia, în funcție de situație. Drept urmare, este probabil ca chiriașul să rămână în apartament.
Când o familie crește, este adesea nevoie de un apartament mai mare.
Când nu este permisă rezilierea cu autoservire?
În plus față de condițiile preliminare menționate mai sus pentru rezilierea pentru uz personal, există și alte condiții care trebuie îndeplinite pentru ca rezilierea să fie permisă. Și acestea ar trebui respectate cu strictețe, pentru că altfel chiriașul poate obiecta pur și simplu la reziliere.
Următoarele cerințe limitează, de asemenea, opțiunile proprietarilor:
- În cazul în care proprietarul este o persoană juridică, rezilierea pentru uz personal nu este posibilă.
- Un contract de închiriere care este limitat în timp de la început nu poate fi reziliat din cauza utilizării personale.
- Dacă contractul de închiriere conține o renunțare la rezilierea din partea proprietarului, rezilierea pentru uz personal este, de asemenea, exclusă aici.
- Când un apartament de închiriere devine condominiu, începe o perioadă de blocare de trei ani de la înscrierea noului proprietar în cartea funciară. Doar după această perioadă, proprietarul poate, dacă este necesar, să anunțe rezilierea din cauza uzului personal.
În anumite cazuri, rezilierea pentru uz personal poate fi, de asemenea, retrasă. Acest lucru este posibil dacă motivul dat pentru închiderea apartamentului nu se mai aplică în perioada de preaviz. Apoi proprietarul trebuie să transmită chiriașului informațiile relevante pentru a putea rămâne în apartament.
Încetarea pentru uz personal: Ce termene trebuie respectate?
Termenele de reziliere din cauza utilizării personale se bazează pe regulamentul legal, care este stabilit în secțiunea 573c din BGB. Deoarece rezilierea pentru uz personal este similară cu o reziliere obișnuită, nu există diferențe în ceea ce privește termenele limită.
Legea prevede că notificarea de reziliere trebuie primită până cel târziu în a treia zi lucrătoare a lunii calendaristice, dacă va intra în vigoare la sfârșitul lunii următoare celei următoare. Cu toate acestea, perioada de preaviz este prelungită pentru proprietar după o anumită perioadă de închiriere:
- Pentru o perioadă de închiriere de până la cinci ani, perioada de preaviz este de trei luni.
- Dacă perioada de închiriere este cuprinsă între cinci și opt ani, perioada este de șase luni.
- Pentru o perioadă de închiriere de opt ani sau mai mult, perioada de preaviz este de nouă luni.
Termenele legale de notificare trebuie respectate și în cazul încetării pentru uz personal.
Cum trebuie să arate formal rezilierea pentru uz personal?
Orice reziliere a unui contract de leasing trebuie făcută în scris. Desigur, acest lucru se aplică și rezilierii pentru uz personal. Toate informațiile necesare trebuie incluse în scrisoarea de reziliere. Chiar și o mică eroare formală poate face ca rezilierea pentru uz personal să fie ineficientă. Prin urmare, se recomandă prudență cu formularele din surse dubioase de pe Internet. Este mai indicat să solicitați sfatul unui avocat specializat în dreptul chiriei sau să utilizați formularul pe care l-am furnizat aici.
Notificarea de reziliere trebuie să conțină informații esențiale, cum ar fi numele proprietarului și chiriașului, data și adresele părților contractante. Sunt necesare și următoarele informații:
- Mențiunea persoanei pentru care este înregistrată utilizarea personală și datele personale dacă nu este proprietarul însuși
- în cazul membrilor familiei, gradul corect de relație
- dacă este necesar, informații mai detaliate despre relația strânsă, dacă relația este îndepărtată
- pentru membrii gospodăriei, informații suplimentare despre circumstanțele actuale legate de această afiliere și care dovedesc conexiunea
- enumerarea motivelor inteligibile ale utilizării personale justificate
- În funcție de motiv, explicații suplimentare cu privire la relația rezidențială anterioară pentru a putea verifica cu exactitate interesele de utilizare ale proprietarului sau ale persoanei autorizate
- o trimitere la dreptul de opoziție al destinatarului în conformitate cu secțiunea 574 (1) din Codul civil german (BGB) și cerințele asociate formei și termenului
- Lista propriilor proprietăți imobiliare neînchiriate, care pot deveni vacante în timpul perioadei de preaviz, dar care nu sunt adecvate pentru persoana care are nevoie, inclusiv motivele corespunzătoare pentru care circumstanțele clasifică acest apartament alternativ ca nepotrivit
- dacă este necesar, o propunere sau o ofertă pentru un apartament de închiriere alternativ pentru chiriaș
Serviciu: Exemplu de terminare de autoservire pentru descărcare:
Poate locatarul să se opună rezilierii pentru uz personal?
În anumite cazuri, rezilierea chiriei poate fi nerezonabilă pentru actualul chiriaș. Apoi, el are posibilitatea de a obiecta la reziliere pentru uz personal. Decisive pentru acest lucru sunt circumstanțele personale și durata locatiei. Adesea, există cazuri speciale de dificultăți care împiedică rezilierea, de exemplu:
- varsta inaintata
- Boli
- Risc de sinucidere
- sarcina
- Înrădăcinat în mediul local
- examenele și examenele viitoare
- Școlarii la care nu se poate aștepta să schimbe școala
- venituri extrem de mici
Obiecția locatarului trebuie făcută în termenul legal de obiecție. În principiu, o astfel de obiecție trebuie primită de către proprietar cu cel mult două luni înainte de sfârșitul perioadei de preaviz.
Pe lângă cazurile de dificultate menționate mai sus, pot exista și alte motive pentru obiecție. Locatarul se poate îndoi de motivele propriilor sale nevoi și, prin urmare, poate obiecta la reziliere. În acest caz, este de latitudinea proprietarului să furnizeze dovezi că înregistrarea autoutilizării este justificată. Deci, el trebuie să poată explica motivele sale de înțeles și rezonabile.
În anumite cazuri de dificultăți, instanța poate respinge încetarea utilizării personale. De exemplu, dacă o bătrână locuiește în apartament, de multe ori nu mai este de așteptat să se mute.
Utilizarea personală poate fi avansată numai?
Niciun proprietar nu are dreptul să folosească nevoile personale doar ca scuză. Dacă se descoperă un astfel de caz, proprietarul trebuie să plătească chiriașului despăgubiri în conformitate cu secțiunea 280 (1) BGB. De exemplu, într-o hotărâre (Az.: VIII ZR 99/14), Curtea Federală de Justiție a acordat reclamantului 28.500 de euro daune, deoarece proprietarul a falsificat doar propriile sale nevoi. Proprietarii ar trebui, prin urmare, să se asigure că notificarea de reziliere este de fapt legală și că poate rezista unei examinări amănunțite.
Încetarea pentru uz personal: ce trebuie făcut dacă chiriașul nu se mută?
În urma rezilierii legale pentru uz personal, chiriașii pot rămâne în continuare în apartament. Fără o obiecție scrisă, proprietarul ar trebui să acționeze rapid dacă apartamentul nu a fost eliberat până la sfârșitul perioadei de preaviz.
În primul rând, proprietarul trebuie să obiecteze cu privire la utilizarea în continuare a proprietății închiriate într-un astfel de caz. Această obiecție trebuie primită de instanță în primele două săptămâni de la utilizarea ilegală. Fără această obiecție scrisă, instanța va presupune că chiria a fost prelungită, ceea ce ambele părți au acceptat tacit.
Dacă chiriașul rămâne pur și simplu în apartament, chiar dacă a fost reziliat din cauza nevoilor personale, proprietarul ar trebui să contacteze un avocat. El are expertiza necesară pentru a evita capcanele legale și sprijină aplicarea ulterioară a acțiunii de evacuare. Aceasta este înaintată instanței locale responsabile și obține titlul de evacuare prin instanță. Cu titlul de evacuare, proprietarul are dreptul să inițieze o evacuare de către executorul judecătoresc.
De altfel, titlul de evacuare se referă apoi la toate persoanele cu dreptul de a deține proprietatea, de exemplu, la soțul chiriașului și, dacă este cazul, la sub-chiriași.
Dacă chiriașul refuză să se mute, puteți depune o notificare de evacuare.
Rezilierea pentru uz personal la cumpărare: este permis acest lucru?
Atunci când o proprietate este cumpărată, aceasta se întâmplă adesea din cauza dorinței de a locui în propriile tale ziduri. De fapt, acest motiv a fost considerat admisibil în cazul rezilierii pentru uz personal. Cu toate acestea, astfel de cazuri sunt de obicei persoane care au locuit anterior în chirie și apoi caută proprietăți. Nu cumpărați un apartament de închiriat, ci să locuiți singur în el, deci este adesea prima și singura dvs. proprietate. În 1996, instanța regională din Mainz a confirmat legalitatea rezilierii pentru uz personal unui cumpărător al proprietății (hotărârea din 6.2.96, Az. 3 S 248/95).
În legătură cu achiziționarea unei case unifamiliale, nu există perioade speciale de blocare pentru reziliere. După cumpărarea casei, noul proprietar poate oferi locatarilor actuali o notificare de uz personal, care se bazează pe notificarea obișnuită și ține cont de termenele aplicabile.
Cu toate acestea, în funcție de situație, anumite perioade de blocare se pot aplica condominiilor. Acestea intră în vigoare, de exemplu, la transformarea apartamentelor închiriate în condominii. Dacă proprietarul anterior (de exemplu, o asociație de locuințe) le vinde unui terț, perioada de blocare conform secțiunii 577a din Codul civil german (BGB) este de trei ani sau mai mult și începe cu înscrierea noului proprietar în registrul funciar. Numai atunci proprietarul apartamentului poate notifica rezilierea pentru uz personal.
În funcție de mediul de viață, perioada de embargo poate fi chiar mai lungă. Într-o zonă cu doar câteva apartamente disponibile, termenul poate fi prelungit până la zece ani.
Încetarea utilizării personale în cazul mai multor proprietăți de închiriere: Ce trebuie luat în considerare?
Proprietarii care dețin mai multe proprietăți de închiriere trebuie să fie deosebit de atenți atunci când își înregistrează propria utilizare. Mai ales dacă apartamentele care aparțin proprietății sunt similare, se recomandă prudență. Oricine preferă o anumită proprietate și dă notificare de reziliere pentru uz propriu trebuie să se aștepte ca motivul rezilierii sale să nu fie recunoscut, deoarece un apartament comparabil este disponibil ca alternativă. Într-un astfel de caz, proprietarul este obligat să folosească apartamentul vacant, comparabil.
Decizia dacă apartamentul de închiriere vacant este comparabil cu apartamentul preferat în care locuiesc încă chiriașii depinde în primul rând de dimensiunea, locația și echipamentul.
În cazul în care proprietarul nu deține niciun apartament, el are libertatea de a alege proprietatea închiriată pe care o anunță de reziliere pentru uz personal. Proprietarul poate fi încurajat să folosească acest apartament numai dacă un apartament de închiriere devine disponibil în curând. În plus, atunci când alegeți apartamentul pentru care urmează să fie emis un aviz de reziliere, merită să evaluați chiriașii respectivi și situația acestora. În cazul dificultăților, poate exista o contradicție. În practică, acest lucru înseamnă că concedierea este mai ușor de aplicat cu un singur salariat normal decât cu o doamnă mai în vârstă, poate chiar bolnavă, căreia, după 40 de ani în apartament, i-ar fi deosebit de dificil să se reorienteze complet într-un apartament nou.
Proprietarii care dețin mai multe proprietăți de închiriere ar trebui să fie deosebit de atenți atunci când își înregistrează propria utilizare.
Proprietarul trebuie să ofere un apartament alternativ?
Este întotdeauna logic să oferiți chiriașului să fie reziliat un apartament alternativ dacă proprietarul poate numi mai multe proprietăți pe care le deține. Aici este important ca alternativa să fie comparabilă. Rezidentului unui apartament cu patru camere, cu mobilier de lux, nu i se poate oferi, prin urmare, un apartament cu două camere, cu încălzire prin aragaz. Oricine numește o alternativă ca măsură de precauție creează o poziție de plecare mai bună într-un eventual litigiu legal.
În aceste cazuri, proprietarul nu ar trebui să ofere doar un apartament alternativ, ci este chiar obligat să:
- Proprietarul are un apartament comparabil, care se află în aceeași casă sau în același complex rezidențial. (BGH, hotărâre din 4.6.08, Az.VIII ZR 292/07)
- Apartamentul alternativ va fi eliberat cel târziu la sfârșitul perioadei de preaviz. (BGH, hotărârea din 9 iulie 2003, Az.VIII ZR 311/02)
- Proprietarul ar dori să reînchirieze apartamentul. (BVerfG, decizie din 23 noiembrie 1993, Az. 1 BvR 904/93)
- Nu există circumstanțe care fac ca o nouă chirie cu chiriaș să pară nerezonabilă. (Curtea Regională Superioară Karlsruhe, decizia din 27 ianuarie 1993, Az. 3 ReMiet 2/92)
Ce alternativă există la rezilierea pentru uz personal?
Pentru cei care se tem că rezilierea pentru uz personal nu va avea succes, acordul de reziliere sau contractul de reziliere a închirierii este ideal. Acest lucru oferă un pic mai multă siguranță, deoarece ambele părți sunt de acord asupra încheierii contractului de închiriere. Această alternativă este recomandabilă în special dacă proprietarul nu poate spune cu certitudine dacă nevoile sale personale vor fi recunoscute.
Acordul de reziliere face, de asemenea, posibilă stabilirea unui termen specific pentru eliberarea proprietății. Acest lucru se întâmplă indiferent de legea locativă aplicabilă. În schimb, chiriașul primește o plată de mutare, care îl ajută să găsească un apartament după aceea. Proprietarul poate apoi utiliza, vinde sau închiria singur apartamentul vacant. Cu un acord de reziliere aveți mai multe opțiuni, dar necesită o pregătire precisă și o coordonare intensivă cu chiriașul.
Sfaturile unui expert juridic vă ajută să evaluați șansele și riscurile și să decideți ce cale este mai sensibilă: rezilierea pentru uz personal sau un acord de reziliere. În aceste cazuri, consultanța competentă este oferită în primul rând de avocați specializați în dreptul chiriei.
