Exonerarea de impozit pe proprietate este o opțiune reglementată legal pentru ca contribuabilii să primească o parte din impozitul pe proprietate. Cu o cerere reușită, proprietarii, de exemplu, pot economisi 25% sau 50% la impozitul pe proprietate, în funcție de circumstanțe. Condițiile pentru aceasta sunt stabilite în secțiunea 33 GrStG (legea impozitului funciar).
Secțiunea 33 GrStG: Termeni și condiții pentru remiterea impozitului pe proprietate
Textul Legii privind
impozitul pe bunurile imobiliare prevede: „(1) Dacă (…) profitul brut normal al articolului impozabil este redus cu mai mult de 50 la sută în cazul terenurilor construite și debitorul impozitului nu este responsabil pentru reducerea profitului brut, impozitul pe bunurile imobile este de 25 la sută promulgă. Dacă reducerea profitului brut normal este de 100%, trebuie renunțat la impozitul pe proprietate de 50%. (…) Profitul brut normal este (…) (2) în cazul terenurilor dezvoltate, chiria brută anuală obișnuită estimată în funcție de circumstanțele de la începutul perioadei de renunțare. "
Aspectele esențiale ale paragrafului pentru proprietari sunt, prin urmare, a) valoarea eventualei scutiri de impozit pe proprietate și b) termenii „profit brut normal” sau „chirie brută anuală” și c) condiția ca debitorul fiscal să nu fie responsabil pentru reducerea profitului brut. Ultimul punct, în special, este destul de vag în legislație și a făcut deja obiectul unor dispute juridice.
Profitul brut redus și valoarea scutirii de impozit pe proprietate
Profitul brut normal este chiria brută anuală estimată, prin care estimarea trebuie făcută la începutul perioadei de renunțare. Ceea ce face parte din chiria brută anuală este definită în secțiunea 79 BewG (Actul de evaluare):
„(1) Chiria brută anuală este taxa totală pe care chiriașii (arendașii) trebuie să o plătească timp de un an pe baza acordurilor contractuale bazate pe statutul din momentul stabilirii. Contribuțiile și toate celelalte servicii ale chiriașului trebuie incluse. "
Restricții suplimentare și dispoziții mai precise reglementează exact modul în care trebuie stabilită chiria brută anuală. Acest lucru este important: dacă profitul brut, adică chiria anuală brută realizată, este redus cu mai mult de 50%, se poate renunța la 25% din impozitul pe proprietate. Dacă profitul brut este redus cu 100 la sută (adică nu s-au primit plăți de închiriere), scutirea posibilă de impozitul pe proprietate este de 50 la sută. Dar acest lucru se aplică numai dacă reducerea nu este vina proprietarului.
Regulamentul din § 33 GrStG conține o anumită nedreptate, deoarece cu o pierdere de venit de 99% se renunță la o parte identică din impozitul pe proprietate ca la 50,1%. Scutirea de impozitul pe proprietate este de numai 50% dacă există un deficit de 100% în venituri. Legea cunoaște doar aceste două niveluri și astfel lovește cu greu unii proprietari.
Când nu este responsabilă reducerea profitului brut?
Pentru o cerere reușită de scutire de la impozitul pe proprietate, contribuabilii trebuie să furnizeze dovezi ale reducerii veniturilor din proprietate și, de asemenea, că nu sunt responsabili pentru pierderea veniturilor. O explicație concepută pentru venitul mai mic este că chiriașii nu și-au îndeplinit obligațiile de plată, în ciuda locațiilor continue. Într-un astfel de caz, autoritățile recunosc de obicei reducerea ca fiind nu din propria lor vina.
În mod similar, există cazuri în care dezastrele naturale, cum ar fi fulgerele și focul sau inundațiile, sunt motivul pierderii chiriei. Deoarece astfel de evenimente care duc la neînchiriere nu sunt, de asemenea, responsabilitatea proprietarului.
Scutirea impozitului pe proprietate este, de asemenea, o opțiune în cazul pierderilor de venituri cauzate structural: în special în regiunile rurale din estul Germaniei, a fost înregistrată o scădere a populației uneori dramatică, ceea ce duce la o supraofertă de spațiu locativ și la o scădere târâtoare a chiriei.
În toate cazurile în care postul vacant este citat ca motiv, proprietarul trebuie să documenteze eforturile sale susținute pentru a realiza o închiriere. Astfel de eforturi includ reclame în ziare, angajarea de brokeri, notificări și postarea de oferte de închiriere pe Internet. Cu toate acestea, Curtea Administrativă Superioară din Renania-Palatinat a decis că portalurile mai mari și cunoscute ar trebui utilizate din cauza gamei lor de acțiuni și nu doar a paginilor de pornire sau a paginilor private ale brokerilor (OVG Rhineland-Palatinate, hotărârea din 02.05.2016, AZ 6 A 10971/15) . Chiar și într-o regiune slabă din punct de vedere structural, proprietarii sunt obligați să caute posibili chiriași în toate aceste moduri, altfel este exclusă scutirea de impozit pe proprietate.
În unele regiuni rurale, a existat o scădere dramatică a populației. Acest lucru poate duce la o scutire de impozit pe proprietate.
Când este responsabil proprietarul?
Cu toate acestea, dacă motivele pentru lipsa parțială sau completă a plăților de închiriere aparțin proprietarului, nu este posibilă nici o derogare de la impozitul pe proprietate. Acesta este cazul, de exemplu, dacă proprietarul nu a depus eforturi suficiente pentru a găsi chiriași.
Un alt motiv pentru respingerea unei cereri de scutire de impozit pe proprietate este dat dacă chiria necesară este supraestimată și, prin urmare, nu pot fi găsiți chiriași. Proprietarul nu este obligat să-și ofere proprietatea la prețuri de dumping. Cu toate acestea, trebuie să rămână în intervalul obișnuit de prețuri de pe piață.
Un proprietar de proprietate este, de asemenea, responsabil pentru locurile vacante din cauza lucrărilor de construcție (modernizare, renovare). Și dacă un apartament nu poate fi închiriat din cauza stării sale proaste de conservare, proprietarul este responsabil pentru acest post vacant și nu justifică o derogare de la impozitul pe teren.
Cerere de scutire de impozit pe proprietate: termene și persoane de contact
Autoritatea care pregătește evaluarea impozitului pe proprietate primește cererea de renunțare la impozitul pe proprietate. În majoritatea cazurilor, acesta este municipiul, în Berlin, Bremen și Hamburg este biroul fiscal. Termenul limită este întotdeauna 31 martie al fiecărui an pentru a solicita o derogare de la impozitul pe proprietate pentru anul precedent. Cel puțin o cerere informală trebuie să fi fost primită până acum, în caz contrar, dreptul la scutirea de impozit pe proprietate va expira. Motivul și dovezile detaliate pot fi prezentate ulterior. Cu toate acestea, este recomandabil să documentați în prealabil exact cum au apărut eșecurile și ce ați făcut pentru a le atenua sau preveni.
Cu toate acestea, există o excepție de la termenul limită: în cazul în care contribuabilul nu primește în timp util evaluarea impozitului pe proprietate sau o notificare de modificare, perioada de depunere a cererii nu se încheie până la data menționată în informațiile privind căile de atac.
Nicio scutire de impozit pe proprietate dacă impozitul pe proprietate este redus prin actualizarea valorii unității
Impozitul pe proprietate este calculat, printre altele, pe baza valorii unitare a proprietății. Dacă această valoare scade, de exemplu din cauza unui incendiu într-o parte a clădirii, se reduce și impozitul pe proprietate. Acest lucru necesită o extrapolare a valorii unității. Dacă reducerea profitului brut ar fi putut fi luată în considerare printr-o extrapolare pentru o perioadă pentru care se solicită o derogare de la impozitul pe proprietate, este exclusă o derogare de la impozitul pe proprietate conform reglementărilor descrise mai sus (secțiunea 33 (5) GrStG). Prin urmare, este esențial ca valoarea unității să fie actualizată.