Chiria indicelui este o modalitate convenabilă pentru proprietari de a crește în mod regulat chiria imobiliară. Chiria este legată de indicele prețurilor de consum și astfel crește de obicei an de an. Citiți aici dacă chiria indicelui este recomandabilă și pentru proprietatea dvs. și la ce ar trebui să acordați atenție.
Care este chiria indicelui?
Creșterile chiriei în Germania sunt supuse unor reglementări stricte. Pe de o parte, frâna prețului de închiriere se aplică în numeroase orașe și regiuni; Cu o rată index, puteți evita parțial aceste limitări și puteți obține în mod regulat venituri mai mari din chirie.
În § 557b din Codul civil german (BGB) este prevăzută posibilitatea închirierii indexului. Chiria datorată se bazează pe indicele prețurilor de consum pentru Germania. Acesta este publicat anual de Oficiul Federal de Statistică și oferă informații despre costul mediu de viață în gospodăriile private germane. Dacă acest indice crește, chiria crește în mod corespunzător dacă este convenită chiria indicelui.
Ce condiții trebuie îndeplinite pentru închirierea indexului?
Chiria indicelui este, prin urmare, mai presus de toate un mijloc foarte convenabil pentru ca proprietarii să ridice chiria. Următoarele puncte sunt necesare pentru chiria index aplicată legal:
- Chiria trebuie să rămână neschimbată cel puțin un an după fiecare creștere. Singurele excepții aici sunt ajustarea plății anticipate a costului de funcționare și alocarea costurilor către chiriași după o modernizare oficială sau legală.
- Chiria indicelui trebuie convenită în scris.
- Dacă chiria urmează să fie majorată, calculul care duce la creșterea necesară trebuie făcut în scris și, de asemenea, dezvăluit, astfel încât chiriașul să o poată înțelege. Pentru aceasta, ar trebui să oferiți chiriașului dvs. o perspectivă asupra indicelui prețurilor de consum și să explicați calculul noii chirii într-un mod inteligibil.
Indicele chiriei: cum se calculează chiria?
Pentru a calcula noua chirie pentru o chirie index convenită contractual, sunt necesare două valori:
- Valoarea indicelui la momentul semnării contractului sau la ultima creștere a chiriei
- Valoarea indicelui curent
Dacă aceste două valori sunt disponibile, creșterea procentuală a chiriei se calculează împărțind noua valoare a indexului la vechea valoare a indexului, apoi înmulțind cu 100 și scăzând în final 100 din aceasta. Valoarea procentuală determinată în acest mod indică valoarea eventualei creșteri a chiriei.
Formula pentru calcularea noii chirii pentru o chirie index este:
(valoare indică nouă / valoare index veche x 100) -100 = creștere procentuală a chiriei
Dacă valoarea indicelui nou este, de exemplu, 112,4 și vechea 109,8, rezultatul este un Creștere de 2,4 la sută, deoarece
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Deci, dacă chiria anterioară, fără încălzire, ar fi de 1.000 de euro, chiria ar fi majorată cu 24 de euro la 1.024 de euro. Cu toate acestea, această creștere va intra în vigoare numai la începutul lunii după următoarea după anunțul majorării chiriei.
Deși valorile indicelui curent și cele din trecut sunt disponibile de la Oficiul Federal de Statistică, este încă recomandabil să înregistrați valoarea indicelui în contractul de închiriere la încheierea contractului.
Sfat suplimentar: Oficiul Federal de Statistică furnizează, de asemenea, pe site-ul său modificarea procentuală a indexului comparativ cu anul precedent. Acest lucru vă va economisi niște lucrări aritmetice.
Puteți obține creșterea procentuală a chiriei împărțind noua valoare a indexului la vechea valoare a indexului, apoi înmulțind cu 100 și scăzând în final 100 din aceasta.
Când are sens închirierea indexului?
Este întotdeauna recomandabil ca proprietarii să cadă de acord asupra unei chirii indicative dacă se poate presupune că indicele prețurilor de consum va crește mai repede decât chiriile locale comparabile conform indicelui chiriei.
Chiria indicelui nu este recomandabilă dacă sunt în curs măsuri majore de modernizare în apartament sau clădire. În cazul unei chirii indexate convenite, costurile pentru aceasta pot fi transferate chiriașului numai dacă modernizarea a fost efectuată pe baza unei cerințe oficiale sau a unei prevederi legale.
Exemple în acest sens ar fi instalarea de noi alocatoare de costuri termice datorită ordonanței privind costurile de încălzire sau înlocuirea cazanului din cauza reglementărilor mai stricte privind gazele de eșapament.
Frâna chiriei se aplică chiriei index?
Frâna de închiriere se aplică numai atunci când o proprietate este relocată. Prin urmare, cu chiria indicelui este esențial doar ca chiria convenită la încheierea contractului să corespundă cerințelor frânei chiriei. Creșterile anuale nu trebuie să respecte limitele maxime statutare.
Dacă o frână de chirie este deja în vigoare în regiunea care vă preocupă sau dacă acest lucru este de așteptat în viitorul apropiat, ar trebui să aflați exact care ar putea fi chiria inițială la încheierea contractului.
Ce avantaje oferă chiria indexului proprietarilor?
Acordul unei chirii index vă aduce ca proprietar următoarele avantaje principale:
- Creșterile chiriei nu trebuie aprobate.
După ce declarația de ajustare a fost trimisă chiriașului, chiriașul trebuie să plătească chiria majorată din luna următoare următoare după primirea declarației. - Economisești efort.
Cu creșterea chiriei „normale”, sunteți legat de chiria comparativă locală. Aici va trebui să evaluați indicele chiriei și să justificați creșterea planificată a chiriei pe baza a trei chirii comparative. Acest efort nu este necesar pentru închirierea unui index. - Evită conflictele.
Deoarece valoarea creșterii chiriei este stipulată contractual, iar valoarea indicelui nu lasă loc de discuții, ajustările chiriei nu fac obiectul unui conflict. - Beneficiați financiar.
Deoarece indicele prețurilor de consum a crescut de ani de zile (și o schimbare a acestuia nu este previzibilă la început), sunteți rentabil cu chiria indicelui. - Ocoliți capacul.
Întrucât limita plafonului se aplică în conformitate cu Secțiunea 558, Paragraful 3 din Codul civil german (BGB), chiria indicelui poate fi modalitatea ideală pentru a profita la maximum de proprietatea dvs., deoarece vă permite să măriți chiria maximă de maximum 20 sau 15 la sută stabilită cu limita plafonului în trei Ani.
Chiria index poate fi modalitatea ideală pentru a profita la maximum de proprietatea ta. Deoarece: puteți evita creșterea maximă a chiriei de 20 sau 15% în trei ani.
Ce dezavantaje are chiria indicelui pentru proprietari?
Chiria indicelui este o formă destul de simplă de redactare a contractului. Cu toate acestea, acceptarea unei chirii index nu este în întregime lipsită de riscuri. Aceste dezavantaje pot apărea pentru proprietari:
- De asemenea, chiria poate scădea.
Deoarece chiria se bazează pe indicele prețurilor de consum, teoretic este posibil, de asemenea, ca aceasta să fie mai mică decât în anul precedent. În prezent, acest lucru este puțin probabil, dar există practic posibilitatea de a trebui să ajustați chiria în jos. - Costurile de modernizare nu pot fi alocate.
În cazul contractelor de închiriere „normale”, este posibil să fie transferate chiriașului o parte din costurile de modernizare care pot apărea. În principiu, acest lucru nu este posibil cu un contract de leasing cu index, cu excepția cazului în care modernizarea a fost efectuată din cauza unei ordonanțe oficiale sau a unei cerințe legale (a se vedea mai sus). - Nu sunt posibile ajustări rapide ale chiriei.
În special, dacă chiria convenită este semnificativ sub chiria locală comparabilă, creșterea bruscă a chiriei nu este posibilă cu un contract de închiriere index indicat. Pentru comparație: cu un contract de închiriere normal, în calitate de proprietar ar fi obligat doar prin plafon, ceea ce vă restricționează în măsura în care chiria nu poate crește cu mai mult de 20% (în unele regiuni doar 15%) în decurs de trei ani. În plus, chiriile locale tipice din zonele rezidențiale extrem de competitive pot crește mai repede decât indicele prețurilor de consum. Așadar, aici ați fi mai bine sfătuiți cu un contract de închiriere normal. - Căutarea unui chiriaș este mai dificilă.
Mulți chiriași se feresc de contractele de închiriere gradate sau indexate, deoarece creșteri mai puțin pronunțate ale chiriei sunt de obicei de așteptat cu contractele de închiriere „normale”. În regiunile în care cererea de apartamente este destul de redusă, va fi, prin urmare, destul de dificil să găsești un chiriaș pentru un astfel de model de contract. În metropole unde piața imobiliară este extrem de strânsă, aveți șanse mult mai mari de a găsi un chiriaș care să fie de acord cu un contract de leasing gradat sau indexat.
Când este preferabilă chiria absolvită decât chiria indexată?
Ca alternativă la chiria indexată, unii proprietari se bazează pe chiria gradată. Poate fi găsit în § 557a BGB. Cu ea, creșterea regulată a chiriei nu se bazează pe indicele prețurilor de consum, ci pe valorile stabilite la semnarea contractului. De îndată ce chiriașul semnează contractul de închiriere, chiriașul știe când va fi așteptată creșterea chiriei. Chiar și cu chiria absolvită, chiria trebuie să rămână neschimbată cel puțin un an înainte ca următoarea creștere să poată fi implementată.
Dar când se recomandă chiria index, când este chiria absolvită? Acest lucru depinde în principal de regiunea în care se află proprietatea de închiriat. Piața locală și evoluțiile economice, împreună cu alți factori, decid care dintre cele două alternative este mai bună pentru proprietar. Chiria absolvită este recomandată mai ales dacă, în calitate de proprietar, doriți securitate în planificare. Chiria indicelui este întotdeauna recomandată atunci când indicele prețurilor de consum crește chiar mai repede decât chiria locală comparabilă.
Dacă sunt în curs de modernizare mai extinse, ambele tipuri de contracte sunt mai puțin recomandate deoarece, așa cum sa menționat deja mai sus, costurile pentru modernizare nu pot fi transferate chiriașilor dintr-un contract de leasing gradat și indexat.
