O comunitate de proprietari devine esențială pentru dvs. dacă vă gândiți să cumpărați un condominiu sau o casă. Apoi ar trebui să abordați în detaliu subiectul comunității de proprietari și toate întrebările și faptele conexe pentru a fi protejat ulterior de surprize urâte.
La prima vedere, subiectul pare complex - chiar și din cauza numelui voluminos. Dar o comunitate de proprietari nu este atât de complicată dacă te-ai familiarizat cu câțiva termeni esențiali de bază. În acest mic ghid, se evidențiază toate informațiile de bază importante pe această temă și se răspunde la întrebările esențiale despre comunitatea de proprietari.
Ce este o comunitate de proprietari?
O asociație de proprietari este înțeleasă ca fiind „totalitatea tuturor proprietarilor de apartamente dintr-un complex rezidențial”. Așadar, dacă doriți să cumpărați un apartament într-un complex rezidențial sau să achiziționați o casă cu terase, deveniți automat membru al unei asociații de proprietari.
Uneori, comunitatea de proprietari este menționată și prin termenul asociație de proprietari de apartamente și apoi prescurtat în „WEG”. Pentru a evita confuzia, ar trebui să rețineți că „WEG” este, de asemenea, abrevierea cuvântului „Legea privind proprietatea apartamentelor”. Prin urmare, este important să acordați atenție contextului exact atunci când vorbim despre "WEG".
Cum deveniți parte a unei comunități de proprietari?
În calitate de cumpărător al unui condominiu sau al unei case terasate, nu numai că achiziționați singur apartamentul sau Your-Best-Home.net, ci deveniți și coproprietar al întregii proprietăți. Cota dvs. personală în aceasta se calculează din numărul de metri pătrați din apartamentul dvs. măsurat în funcție de dimensiunea întregii proprietăți. Prin urmare, nu puteți decide și reglementa anumite lucruri pe cont propriu, așa cum ați putea face cu o proprietate care vă aparține numai.
Ce decide comunitatea de proprietari?
Dacă, de exemplu, acoperișul trebuie re-acoperit sau căile de acces urmează să fie reînnoite, proprietarii trebuie să decidă acest lucru în comun. Și, în funcție de dimensiunea apartamentului dvs., va trebui să contribuiți la costuri.
Practic, tot ce are legătură cu întreaga proprietate este discutat și reglementat în comun de toți proprietarii. De obicei, este numit un administrator care invită în mod regulat proprietarii la întâlniri în care sunt discutate toate subiectele, sugestiile sau problemele în așteptare. În procesul-verbal al ședinței de proprietari, deciziile luate de asociația de proprietari sunt, de asemenea, documentate cu precizie pentru participanții care nu au fost prezenți.
În orice caz, este recomandabil să citiți cu atenție procesul-verbal al ultimelor ședințe de proprietari înainte de a cumpăra un apartament. Aici veți găsi informații esențiale despre măsurile de renovare a locuințelor care sunt discutate, planificate sau poate chiar deja hotărâte. De asemenea, puteți obține o imagine mai bună a modului în care este structurată comunitatea de proprietari. Puteți fi de acord rapid cu privire la decizii importante și să acționați pragmatic, constructiv și orientat spre obiective? Sau există persoane care provoacă probleme și șoferi laterali care ar putea strica rapid și distracția proprietății dvs. în viitor? Din punct de vedere financiar, merită să aruncați o privire mai atentă și vă este ușor de nervi.
O mare parte din lucrările aflate în așteptare în sau pe casa terasată trebuie aprobate de toți proprietarii.
Care este baza legală a unei comunități de proprietari?
Toate drepturile și obligațiile legate de achiziționarea unui condominiu sau a unei case terasate sunt reglementate cu precizie în Legea condominiului (WEG) din 1951, care a fost modificată ultima dată parțial în 2014. Paragrafele înregistrate acolo conțin reglementări privind drepturile și obligațiile proprietarilor individuali din cadrul comunității de proprietari, precum și cerințele pentru administrarea proprietății și reglementări privind sarcinile consiliului de administrație. În 2020, guvernul federal planifică o reformă a WEG.
Ce sunt proprietatea individuală, proprietatea comună și proprietatea parțială?
Așa cum am menționat deja, cu condominiul sau casa dvs. de oraș cumpărați și părți din întreaga proprietate. Totuși, aici trebuie făcută o distincție cu privire la ce părți din proprietatea generală sunt utilizate de cine și cum. Pentru că abia atunci este clar cine trebuie să plătească ce și ce costuri. Prin urmare, se face distincția între proprietatea individuală, proprietatea comună și proprietatea parțială.
Ce include proprietatea separată și parțială?
Proprietatea separată este proprietatea apartamentului sau a casei proprii. În plus, există proprietatea exclusivă a tuturor camerelor care aparțin apartamentului, dar care nu sunt utilizate în scopuri rezidențiale, cum ar fi garajul sau pivnița. Aceste camere sau zone - adică proprietatea individuală împreună cu proprietatea exclusivă - au ca rezultat ceea ce este cunoscut sub numele de proprietate parțială a întregii proprietăți.
Orice altceva care vă aparține ca proprietar individual este denumit și proprietate separată. Puteți elimina această proprietate separată la propria discreție sau puteți adăuga ceva dacă nu deranjează coproprietarii din complexul rezidențial sau modifică aspectul extern al proprietății. Proprietatea dvs. privată include, de exemplu:
- Pardoseli și pardoseli, parchet, laminat, gresie, tapet
- Facilități sanitare, inclusiv toate accesoriile
- Bucătării amenajate
- Toate ușile interioare ale apartamentului dvs.
- Toți pereții neportanți
- Toate liniile de aprovizionare din interiorul condominiului sau al casei orașului
Ce include proprietatea comună?
În schimb, zonele proprietății care sunt la fel de accesibile pentru toți proprietarii și care pot fi folosite și de toți coproprietarii sunt denumite proprietate comună. Aceasta înseamnă, de exemplu, scara sau fațada clădirii rezidențiale. Ușile exterioare ale apartamentului fac, de asemenea, parte din proprietatea comunității și nu pot fi înlocuite fără autorizație. Proprietatea comună include, de asemenea:
- Ascensoare
- acoperișuri
- Sisteme de încălzire
- Toți pereții portanți ai întregii clădiri, de asemenea, din apartamentul dvs.
- Linii de alimentare până la intrarea în condominiu
- Șapă
- Ferestre și uși franceze
- Acoperi
- Fațade
Ferestrele și ușile franceze din casa rândurilor aparțin tuturor, deci fac parte din proprietatea comunității.
Unele dintre acestea vor fi cu siguranță o chestiune firească pentru dvs., dar s-ar putea să fiți uimiți că ferestrele și ușile franceze fac parte, de asemenea, din proprietatea comunității. Și acest lucru a fost cazul numai de la o hotărâre judecătorească pronunțată de Curtea Regională Superioară Hamm (OLG Hamm, hotărârea din 22 august 1991, Az. 15 W 166/91). Ferestrele și ușile franceze făceau parte din proprietatea individuală a fiecărui proprietar. Toată lumea era responsabilă de asta și își putea trăi individualitatea. Astăzi este diferit: ferestrele și ușile apartamentelor individuale sau ale caselor terasate aparțin comunității.
Chiar dacă aveți în față o declarație veche de divizare, aceasta nu mai este legală din cauza noilor cerințe legale. Deci, dacă doriți ca ferestrele vechi din lemn să fie înlocuite cu ferestre noi din plastic în apartamentul dvs. fără o decizie comună, veți schimba aspectul exterior al ansamblului rezidențial și, în cel mai rău caz, comunitatea de proprietari ar putea fi obligată să o demonteze. Acest lucru este, desigur, mai mult decât enervant și duce adesea la discrepanțe și neînțelegeri, în special în asociațiile de proprietari cu interese mai puțin omogene.
Toate costurile legate de proprietatea comună sunt distribuite proprietarilor proporțional cu cota respectivă de coproprietate. Toate măsurile de întreținere a proprietății comune trebuie, de asemenea, să fie hotărâte de majoritate în comun la ședința de proprietari.
Chiar dacă există o terasă pe acoperiș accesibilă tuturor proprietarilor, o piscină, o sală de fitness sau dacă o grădină poate fi folosită de toți proprietarii, toate aceste facilități aparțin așa-numitei proprietăți comunitare. Acest lucru va fi precizat în declarația dvs. de divizare (mai multe despre aceasta mai jos). În calitate de cumpărător al unui condominiu, ar trebui să le citiți cu atenție și să vă gândiți dacă aranjamentele făcute vă sunt acceptabile.
Ce sunt drepturile speciale de utilizare?
De asemenea, ar trebui să aruncați o privire atentă asupra drepturilor speciale de utilizare. Aceasta înseamnă terase și grădini care pot fi folosite doar de proprietarul apartamentelor respective de la parter, dar care aparțin comunității. Dacă doriți să cumpărați un apartament cu grădină într-o comunitate de proprietari, aflați exact dacă reglementările ancorate în declarația de împărțire corespund ideilor dvs. pentru viitor.
Drepturile speciale de utilizare înlocuiesc întotdeauna proprietatea separată dacă aceasta nu poate fi implementată legal sau nu este dorită de către proprietarul partajării. Dezvoltatorul imobiliar, în calitate de prim proprietar al unui complex rezidențial, poate lăsa inițial anumite părți ale proprietății în comunitate și poate prevedea un drept special de utilizare. El va face adesea acest lucru pentru terase și grădini sau pentru locuri de parcare supraterane.
Care este declarația de divizare?
Dacă o proprietate întreagă este împărțită în proprietate parțială, trebuie întocmită așa-numita declarație de divizare. Aceasta este apoi înregistrată direct în cartea funciară și, prin urmare, este obligatorie din punct de vedere juridic pentru fiecare coproprietar.
În declarația de împărțire puteți, de exemplu, să vedeți ce depozite sau compartimente de pivniță aparțin apartamentelor. Acțiunile de proprietate trebuie să fie diferențiate astfel încât distribuția costurilor pentru proprietatea comună să poată fi definită în mod clar. Adesea ordinea comunității face parte din declarația de divizare. Este un document absolut esențial pentru dvs. atunci când cumpărați un apartament sau o casă în terasă (mai multe despre acest lucru mai jos). Prin urmare, ar trebui să le verificați cu meticulozitate în avans și să solicitați sfaturi profesionale dacă aveți îndoieli.
Declarația de divizare reglementează, de asemenea, exact ceea ce aparține proprietății individuale sau proprietății parțiale și ceea ce a fost definit ca proprietate comună. Este important să știm că declarațiile de divizare care nu îndeplinesc cerințele legii privind condominiul sunt ineficiente din punct de vedere juridic. De exemplu, „părțile clădirii care sunt necesare existenței sau securității sale, precum și sistemele și facilitățile care servesc utilizării comune a proprietarilor de apartamente” nu pot fi niciodată proprietate privată conform secțiunii 5, paragraful 2, WEG. Nu este permisă includerea sau utilizarea unei declarații diferite de împărțire în cartea funciară cu privire la aceste părți ale clădirii.
În plus față de declarația de divizare, trebuie prezentate regulile comunității și ale casei și așa-numitul plan de divizare. Aceasta vă arată locația exactă, dimensiunea și aspectul proprietății. O declarație de divizare poate fi modificată ulterior numai dacă toți proprietarii sunt de acord. Fiecare nouă declarație de împărțire trebuie apoi, ca prima, să fie notarizată de notar și înscrisă în cartea funciară.
Care sunt regulile comunității și ale casei?
Ordinul comunitar, prescurtat și GemO, este alături de declarația de divizare un alt criteriu important atunci când cumpără un condominiu sau o casă cu șiruri. Conform Legii condominiului, aceasta reglementează toate drepturile și obligațiile proprietarilor între ei. Dacă nu există reglementări speciale ale comunității, se aplică reglementările din Legea condominiului.
Toate informațiile și reglementările care sunt importante pentru a trăi împreună și pentru a vă organiza în complexul rezidențial sunt stabilite în regulamentele comunității: Printre altele, pot fi stabilite următoarele subiecte:
- reglementări speciale care afectează proprietatea privată
- Reglementări privind utilizarea complexului rezidențial
- distribuirea exactă a drepturilor de vot ale coproprietarilor individuali
- Distribuirea costurilor între proprietari
- reglementări speciale pentru înregistrările de afaceri în clădirea rezidențială
- reguli concrete pentru păstrarea animalelor de companie
- Reglementări pentru repararea clădirii rezidențiale
- Reglementări pentru numirea unui administrator
- Reglementări pentru utilizarea zonelor de grădină sau a teraselor pe acoperiș
- Reglementări privind locurile de joacă și facilitățile de agrement din cadrul proprietății
- Regulamentele muzicii house
Toate informațiile și reglementările legate de coexistență sunt stabilite în regulamentele comunității, de exemplu regulile pentru locul de joacă comunitar.
Regulile comunității pot fi ajustate oricând. Cu toate acestea, acest lucru trebuie aprobat în unanimitate la o ședință de proprietari. Experiența a arătat că va fi foarte dificil să schimbi lucrurile esențiale în cazul asociațiilor de proprietari foarte mari. În calitate de pianist într-un complex rezidențial cu o interdicție amplă asupra muzicii domestice, probabil că nu veți fi fericiți și ar trebui să vă gândiți mai mult decât atent dacă apartamentul - chiar dacă orice altceva arată minunat și perfect - este cu adevărat potrivit pentru dvs.
De asemenea, ar trebui să ascultați cu atenție dacă utilizarea locurilor de joacă și a zonelor de grădină este foarte strict reglementată. În calitate de părinți ai copiilor mici, vă faceți un serviciu dacă urmașii dvs. nu se pot juca afară așa cum doresc. Atunci nu ar trebui să sperați la toleranța coproprietarilor, deoarece aceștia au elaborat regulile și, prin urmare, au un interes în ele. Este rar de așteptat o schimbare de amploare în sistemul comunitar, cu excepția cazului în care structura de proprietate s-a schimbat, de asemenea, semnificativ.
De asemenea, trebuie să parcurgeți cu atenție regulile existente ale casei înainte de a vă cumpăra condominiul. Aici coexistența zilnică a proprietarilor este reglementată chiar mai precis decât în ordinea comunității. Cu toate acestea, dreptul privat se aplică întotdeauna în conformitate cu legile aplicabile în general în prezent. Deci, nu pot fi enumerate reglementări care să contrazică legile aplicabile.
De altfel, toate regulile regulilor casei nu sunt valabile numai pentru dvs. în calitate de proprietar, ci, bineînțeles, trebuie respectate și de chiriașii dvs. și de vizitatorii acestora. Oricine încalcă regulile regulilor interne poate fi mai întâi avertizat. Puteți chiar să vă amenințați chiriașul cu rezilierea ulterioară.
Ca proprietar de apartament, puteți defini regulile casei împreună cu ceilalți proprietari și le puteți modifica oricând, dacă este necesar. Este imperativ să includeți regulile casei ca parte a contractului de închiriere și / sau să le afișați direct în clădirea rezidențială pentru ca toată lumea să le poată vedea.
Comunitatea de proprietari și administrarea proprietății sunt la fel?
Nu, compania proprietară și compania de administrare a proprietății nu sunt aceleași. Dar fiecare comunitate de proprietari trebuie să aibă un administrator de proprietate. Acest lucru este prevăzut în Legea Condominium. În caz contrar, diferiții proprietari nu ar fi în mod normal în măsură să gestioneze corect toate afacerile aflate în desfășurare împreună, spre satisfacția tuturor. Prin urmare, este mai mult decât logic ca proprietarii să găsească și să aleagă un administrator de proprietate comun, care ulterior este responsabil pentru toate sarcinile organizatorice și de altă natură ale comunității de proprietari.
De exemplu, managerul se ocupă de serviciul de curățenie, de executarea reparațiilor necesare prin comisionarea companiilor pentru a face acest lucru, de facturare și multe altele. Sarcina unei companii de administrare a proprietății este, de asemenea, să garanteze proprietarilor sfaturi profesionale cu privire la toate aspectele legate de proprietatea comunală. Administratorul proprietății ar trebui să reușească întotdeauna să aducă diferite interese ale proprietarului sub un singur acoperiș. Apoi, el trebuie să pună în practică deciziile comune în mod rapid și de rutină.
Echipa dvs. de administrare a proprietății pregătește, de asemenea, planul de afaceri și factura privind beneficiile de locuință pentru toți proprietarii în fiecare an. De obicei, ea trimite aceste documente tuturor celor implicați înainte de ședința proprietarilor. În acest fel, membrii comunității de proprietari pot obține informații precise în avans și pot corecta eventualele neconcordanțe. În caz contrar, în calitate de proprietar, puteți vedea oricând aceste documente împreună cu administratorul dvs.
La ședințele anuale ale proprietarilor, atât administrația, cât și consiliul consultativ sunt ușurați. Rapoartele administratorului și verificările consiliului consultativ de gestionare. Dacă nimic nu este inacceptabil, se propune eliberarea administratorului. Aceasta înseamnă că este aprobat pentru acțiunile sale și nu mai poate fi urmărit penal pentru aceasta.
Important: Administrarea proprietății private este responsabilitatea exclusivă a proprietarului individual. Dacă doriți să vă închiriați condominiul, sunteți responsabil pentru acest lucru și nu vă puteți baza pe sprijinul companiei dvs. de administrare a proprietății. De asemenea, purtați singura responsabilitate organizațională și financiară pentru reparații și lucrări de întreținere necesare în proprietatea dvs. privată.
Comunitatea de proprietate: Care sunt sarcinile consiliului consultativ?
Multe asociații de proprietari aleg ceea ce este cunoscut sub numele de consiliu administrativ consultativ. Aceasta susține și controlează administratorul în toate problemele. Cu excepția cazului în care se prevede altfel în regulamentele comunității, comunitatea de proprietari poate alege un coproprietar prin votul majorității simple.
Sarcina principală a consiliului consultativ administrativ, care de altfel funcționează în mod voluntar, este de a revizui situația financiară și de a controla conturile anuale ale administratorului. De asemenea, are o funcție de mediator, care constă în moderarea între proprietari și manager. Procesele-verbale ale ședințelor proprietarilor trebuie să fie semnate de consiliul consultativ pentru a avea efect legal.
Care este semnificația întâlnirii proprietarilor?
Administratorul comunității de proprietari convoacă o ședință de proprietari o dată pe an sau mai des, dacă este necesar. Acest lucru este de o mare importanță, deoarece aici se iau toate deciziile care au legătură cu întreținerea sau modernizarea clădirii rezidențiale.
Fie că acoperișul urmează să fie re-acoperit, să fie instalat un sistem modern de încălzire sau fațadele să fie vopsite într-o culoare diferită - toate acestea necesită o rezoluție de către asociația de proprietari. În acest scop, administratorul pune toate subiectele propuse și care urmează să fie discutate pe ordinea de zi, deoarece o rezoluție eficientă din punct de vedere juridic a comunității de proprietari nu poate fi făcută decât pe punctele aflate pe ordinea de zi.
În plus, adunarea proprietarilor are cvorum numai dacă proprietarii prezenți reprezintă cel puțin 50% din acțiunile coproprietății. Detaliile exacte ale drepturilor de vot sunt reglementate în declarația de divizare. Proprietarii de apartamente mai mari primesc astfel un procent mai mare de voturi în ședința de proprietari. Cu toate acestea, schimbările structurale trebuie să fie întotdeauna decise în unanimitate, în timp ce o decizie majoritară este, de asemenea, legală pentru măsurile de renovare.
Pe lângă problemele de renovare și renovare, următoarele puncte vor apărea, de asemenea, în mod regulat pe agenda unei ședințe de proprietari:
- Planul economic
- Declarația anuală
- Contabilitatea
- Alegerea administratorului
- Alegerea consiliului de administrație
Ce pot opune unei decizii majoritare?
În calitate de cumpărător al unui condominiu sau al unei case de oraș, trebuie să știți că deveniți parte a comunității de proprietari. Deci, pot exista rezoluții care nu vă interesează. Ceea ce este deosebit de enervant este că veți fi implicat în continuare proporțional pentru orice costuri care ar putea apărea.
După o astfel de decizie, este de obicei puțin ce puteți face. Cea mai bună opțiune este să-ți aduci cât mai mulți alegători alături de tine în perioada premergătoare votului. Dacă totuși doriți să vă opuneți unei decizii majoritare, puteți verifica doar dacă este ineficientă din punct de vedere juridic din cauza unei erori formale.
Dacă doriți să vă ridicați singur îngrijorarea, este întotdeauna util să discutați cu cei implicați înainte de ședința proprietarilor. Acest lucru crește probabilitatea ca ceilalți coproprietari să voteze pentru preocupările dvs. Deoarece întâlnirile proprietarilor au loc de obicei o dată pe an, altfel ați pierde mult timp dacă propunerea dvs. ar fi respinsă.
În general, este recomandabil să fii dispus să faci compromisuri în interesul unei bune comunități și să fii deschis la sugestii din când în când în propriul tău interes. Acest lucru crește, de asemenea, probabilitatea ca alți proprietari să fie dispuși să ia o cale de mijloc atunci când vine vorba de preocuparea dvs. specială.
Întrebările legate de schimbările structurale trebuie întotdeauna soluționate în unanimitate. În cazul măsurilor de renovare, o decizie majoritară a comunității de proprietari este deja eficientă din punct de vedere juridic.
Facturarea utilităților, planul anual de afaceri și beneficiile de locuință
Cum este alcătuită factura de utilități?
Pentru o comunitate de proprietari, ca și pentru locuitorii unui apartament închiriat, se întocmește în mod regulat o declarație a costurilor de funcționare. Aceasta arată cât din costurile pe care trebuie să le suportați.
Când vine vorba de executarea costurilor auxiliare pentru întreținerea condominiului dvs., faceți o distincție clară între costurile pentru comunitatea de proprietari (de exemplu, comisionul administratorului) și costurile pentru utilizarea generală (de exemplu, costurile pentru colectarea gunoiului). Acesta din urmă este, de asemenea, cunoscut sub numele de costuri de operare.
Ordonanța privind costurile de funcționare (BetrKV) reglementează cu precizie care sunt costurile auxiliare care aparțin costurilor de exploatare. Nu face nicio diferență pentru proprietarii-ocupanți, dar dacă îți închiriezi condominiul sau casa în oraș, este foarte important să faci distincția corectă, deoarece poți transfera doar cheltuielile de funcționare chiriașului tău.
Îngrijitorul creează în mod normal declarațiile de beneficii pentru locuințe atât de clar încât tu, în calitate de proprietar, poți vedea exact dintr-o privire costurile de funcționare pe care le poți transmite chiriașului tău. Acest lucru face foarte ușor să pregătiți factura de utilități pentru partenerul dvs. contractual.
Care este planul anual de afaceri?
Fiecare manager întocmește un plan de afaceri anual pentru ansamblul său rezidențial. Aceasta enumeră toate cheltuielile și veniturile care pot fi așteptate pentru comunitatea de proprietari în anul calendaristic. Proprietarii trebuie să aprobe acest plan la ședința de proprietari. Procedând astfel, aceștia se angajează, de asemenea, să plătească alocația lunară pentru locuință (uneori numită și „alocație pentru locuință”). Acești bani sunt folosiți pentru a plăti costurile operaționale de funcționare și, dacă este necesar, pentru a construi rezerve.
Planul de afaceri se aplică, în general, pentru anul calendaristic curent sau este prelungit până la stabilirea următorului plan de afaceri. Acesta constă dintr-un plan economic general care se aplică comunității de proprietari în ansamblu și un plan economic individual care este întocmit pentru fiecare coproprietar individual. Costurile sunt de obicei repartizate proporțional cu cota de coproprietate.
Cum se calculează prestația de locuință pentru o comunitate de proprietari?
Indemnizația de locuință sau indemnizația de locuință care trebuie plătită de către membrii individuali ai companiei proprietar este alcătuită din acești factori, printre alții:
- Costuri și taxe de administrare (onorariu de administrator)
- Costuri și taxe pentru întreținerea proprietății comunale (îngrijitor, grădinar, personal de curățenie)
- Taxe pentru gunoi și gunoi
- Rezerve pentru întreținerea proprietății
Pentru rezerva de întreținere atunci când se calculează beneficiile de locuință, se utilizează adesea valoarea de la 0,8 la 1,0 la sută din prețul de achiziție de la finalizare. - Venituri din dobânzi din rezervele existente pentru întreținere
Impozitul pe proprietate pentru locuința dvs. nu este inclus în prestația de locuință. În calitate de proprietar, plătiți acest lucru direct.
Dacă există un sistem de încălzire comun, costurile de încălzire pot fi incluse și în beneficiul locuinței. Deci, înainte de a cumpăra un apartament, verificați cu atenție ce costuri suplimentare sunt de fapt incluse în beneficiile dvs. de locuință, pentru a nu fi surprinși de costuri suplimentare suplimentare, semnificativ mai mari.
Serviciile menajere sunt deductibile pentru o comunitate de proprietari?
În calitate de proprietar de apartament sau proprietar al unei case terasate, puteți deduce o parte din indemnizația de locuință din impozit ca servicii conexe gospodăriei. Deci, puteți declara 20% din forța de muncă și costurile de călătorie în declarația dvs. fiscală în anumite condiții și, astfel, să vă reduceți obligația fiscală.
Este important ca toate articolele de cost să fie afișate separat în factura de utilități, precum și în facturile furnizorului de servicii. De exemplu, pot fi luate în considerare serviciile de deszăpezire, de curățare a ferestrelor, de curățenie sau de grădinari.
Sunt excluse din această regulă toate costurile pentru gestionarea comunității de proprietari. Nici costurile experților nu pot fi solicitate în scopuri fiscale. Pentru ca proprietarul să poată deduce din taxă costurile pentru serviciile menajere, este esențial ca administratorul proprietății să elibereze un certificat care să precizeze partea dvs. specifică din costurile suportate.
Proprietarii trebuie să suporte împreună costurile de întreținere și administrare.
Cum este asigurată comunitatea de proprietari?
Atunci când vă cumpărați condominiu sau casă cu terase, verificați ce polițe de asigurare au fost deja încheiate de comunitatea de proprietari, deoarece le puteți salva singur. Conform secțiunii 21, paragraful 5, punctul 3 din WEG, o asigurare de incendiu a clădirilor rezidențiale este obligatorie pentru fiecare comunitate de proprietari. Legea asigură și asigurarea de răspundere civilă a proprietarului de teren și a locuințelor. Administratorul dvs. de proprietate trebuie să aibă grijă de această asigurare. Nu trebuie să încheiați aceste politici separat - cu condiția ca totul să fie gestionat corect, bineînțeles -, dar sunteți implicat în mod normal în acestea prin plățile dvs. de ajutor de locuință.
Asigurarea pentru sticlă și asigurarea electronică nu sunt obligatorii pentru asociațiile de proprietari. Prin urmare, trebuie să aveți grijă dacă există suprafețe mari de sticlă sau sisteme de ridicare în proprietate. În acest caz, ar trebui să aflați cum poate fi rezolvată această problemă împreună cu o companie de asigurări corespunzătoare, altfel poate deveni rapid costisitoare.
S-ar putea să merite, de asemenea, să luați în considerare contractarea unei așa-numite asigurări pentru indemnizația de locuință. Acest lucru se plătește dacă unul dintre coproprietari ar trebui să devină insolvabil. Poate că încheierea unei asigurări de protecție legală este o opțiune pentru comunitatea dvs. de proprietari. Cu toate acestea, acest lucru nu plătește costurile în litigiile din cadrul comunității de proprietari, ci numai dacă comunitatea de proprietari are litigii legale cu terți.
Ce dificultăți pot apărea într-o comunitate de proprietari?
În multe asociații de proprietari există întotdeauna dispute cu privire la distribuirea costurilor, care nu afectează toți proprietarii în aceeași măsură. De exemplu, locuitorii apartamentelor de la parter se simt adesea dezavantajați dacă primesc o parte proporțională din costurile liftului, chiar dacă nu folosesc niciodată liftul. Cu toate acestea, în Legea condominiului se prevede că toți proprietarii poartă poverile în funcție de cotele de coproprietate, dar beneficiază și de beneficiile comunității. Aceasta se bazează pe principiul solidarității.
Uneori, declarația de divizare prevede că anumiți proprietari nu folosesc niciodată sisteme și, prin urmare, nu sunt implicați în costuri. Dacă acest lucru - ca în exemplul ascensorului, nu este rezolvat în mod satisfăcător - acesta poate fi schimbat ulterior în cazuri individuale. Cu toate acestea, ajustările ulterioare depind întotdeauna de consimțământul celorlalți proprietari. Cu o decizie majoritară, principiul solidarității poate fi anulat. Cu toate acestea, condiția prealabilă pentru aceasta este că gestionarea corectă a obiectului este încă garantată. De asemenea, este important ca nimeni să nu fie dezavantajat în mod arbitrar de regulament.
O abatere de la principiul solidarității este de asemenea concepută atunci când vine vorba de costurile parcării subterane. Dacă există mai multe locuri de parcare subterane decât apartamente, acestea ar trebui separate și facturate pe baza unei declarații de divizare corespunzătoare.
În multe asociații de proprietari există, de asemenea, dezacord cu privire la alocarea costurilor pentru întreținerea zonelor verzi și a grădinilor din complexul rezidențial. Dacă un proprietar are dreptul special de utilizare a părților din grădină, el trebuie să plătească toate costurile suportate în grădina sa. Indiferent dacă este vorba de plantare, întreținerea gazonului sau tăierea unui copac mort din partea dvs. de grădină. Dacă există alte acorduri aici, acestea trebuie înregistrate în mod explicit în declarația de divizare.
Există adesea un dezacord într-o comunitate de proprietari cu privire la costurile de întreținere a spațiilor verzi. Un lucru este sigur: dacă un proprietar are dreptul special de utilizare a părților din grădină, el va plăti și costurile din grădina sa.
Există, de asemenea, adesea probleme la utilizarea zonelor comunale. Regulile casei reglementează ceea ce este permis sau interzis în spațiile verzi comunale. Uneori, intrarea în zonele verzi este complet interzisă sau copiilor li se permite să se joace doar pe locurile de joacă în anumite momente. Chiar dacă îți închiriezi apartamentul, atunci trebuie să te asiguri că chiriașul tău respectă regulile jocului. Dacă aveți copii și ar trebui să li se permită să se joace în grădină, trebuie să lucrați pentru a schimba declarația de împărțire. Pentru aceasta, în mod normal aveți nevoie de o majoritate de două treimi. Dacă trebuie modificate doar regulile interne, este suficientă o majoritate simplă.
Unelor apartamente li se alocă zone de grădină pe care proprietarul le folosește exclusiv. El decide ce plante să planteze și dacă copiii lui primesc un leagăn. Dacă puneți ghivece cu flori pe balcon sau le decorați sezonier, nici nu aveți nevoie de permis. Dar libertatea poate avea limite. Dacă
este necesară înălțimea gardului viu sau un spalier pentru plantele cățărătoare, proprietarul trebuie să adere la acesta.
Coexistența armonioasă nu depinde doar de problemele de proiectare. Zgomotul este adesea cauza argumentelor. Este deosebit de important să fiți atenți în grădină și pe balcon. Este mai bine să continuați sărbători în interior începând cu ora 22 și să reduceți zgomotul la volumul camerei. De obicei, nimic nu stă în calea grătarului ocazional, dar dacă fumul intră în camere, grătarul cu cărbune poate fi, de asemenea, interzis. Pentru liniște sufletească, un grătar electric este oricum cea mai bună alegere.
Există, de asemenea, dezacorduri frecvente în cadrul comunității de proprietari cu privire la necesitatea și domeniul de aplicare al măsurilor de reparare și renovare. Unii ar dori să cheltuiască mulți bani pe o nouă fațadă, în timp ce coproprietarul consideră că renovarea este complet prematură sau chiar complet superfluă. În special atunci când rezerva de întreținere salvată este prea scurtă pentru măsura de renovare planificată, apar deseori dispute amare între membrii comunității de proprietari.
Devine deosebit de dificil atunci când managerul oferă o contribuție specială din partea coproprietarilor pentru a putea implementa un proiect de renovare decis în comun. În special, dacă unul sau mai mulți proprietari nu pot sau nu doresc să plătească suma necesară, sunt de așteptat probleme suplimentare în comunitate. Și administratorul însuși dă naștere uneori discrepanțelor dacă nu își îndeplinește în mod corespunzător atribuțiile.
Ce ar trebui luat în considerare la schimbarea dreptului de proprietate?
Dacă cineva din comunitatea de proprietari își vinde apartamentul sau casa în terasă, legea privind condominiul devine din nou importantă. Se stipulează că consimțământul scris trebuie obținut de la administratorul dvs. de proprietate înainte ca orice condominiu să fie vândut într-un complex rezidențial. Acest consimțământ este destinat protejării comunității de proprietari de la acceptarea în comunitate a cumpărătorilor dubioși.
Rezervele sunt, de asemenea, importante pentru vânzarea condominiului dvs. Orice credit pe care l-ați adus, în calitate de proprietar anterior, cu ajutorul dvs. de locuință este direct către cumpărătorul condominiului. Îngrijitorul trebuie apoi să întocmească o declarație privind beneficiile de locuință, din care reiese, în mod proporțional, costurile care vor fi suportate de proprietarul anterior (adică dvs.) și care vor fi suportate de viitorul proprietar.
Dacă s-a decis o taxă specială la ședința de proprietari înainte de vânzare, dar aceasta se datorează numai după schimbarea proprietarului, costurile pentru aceasta revin cumpărătorului proprietății. De asemenea, el trebuie să compenseze indemnizațiile de locuință existente ale proprietarului anterior. În calitate de cumpărător, ar trebui să aveți grijă aici să nu suportați costuri ridicate în cazul unei pretinse chilipiruri din cauza plăților restante de la proprietarul anterior sau a taxelor speciale care trebuie plătite imediat.
Comunitatea de proprietari: studii de caz și exemple de judecată
Construiți un carport pentru a proteja mașina?
Dacă dețineți o mașină și trebuie să o parcați în aer liber, de obicei evitați copacii. Pentru că scapă tot felul de lucruri care ar putea deteriora mașina: frunze, fructe, ramuri și uneori rășină. Cu toate acestea, conform legii serviciilor de informare și a impozitelor LBS, un proprietar de apartament a trebuit să locuiască cu locul său de parcare lângă un castan.
Cazul: un membru al unui WEG s-a săturat să trebuiască să scoată în mod repetat castanele căzute și seva de copac de pe acoperiș și capota mașinii sale parcate. Bărbatul a vrut să construiască un carport pentru a proteja mașina. Cu toate acestea, alți proprietari nu au fost de acord. Ei au văzut acest lucru ca pe o schimbare structurală care a necesitat aprobarea deplină a WEG. „Clientul”, pe de altă parte, a vorbit doar despre o măsură de întreținere sau reparare pentru care criteriile nu erau atât de stricte.
Judecata:Castanele și fructele lor sunt „realități ale naturii”, a decis o cameră civilă a curții regionale Nürnberg-Fürth. Proprietarul apartamentului trebuie să accepte acest lucru, mai ales că era deja familiarizat cu el la achiziționarea proprietății. Declarația de împărțire conținea o reprezentare corespunzătoare a locației copacilor. În plus, problemele cu castanul apar doar în anumite momente vara și toamna. Ceilalți proprietari nu ar trebui să-i permită să construiască un carport.
(Judecătoria districtului Nürnberg-Fürth, dosar numărul 14 S 6188/17)
Cine are dreptul la planul de blocare?
Chiar și fără o reglementare contractuală expresă, un dezvoltator imobiliar trebuie să predea comunității de proprietari cardul de blocare și planul de blocare al unui ansamblu rezidențial. Aceasta este așa-numita obligație secundară a contractului de construcție. (Instanța regională superioară Stuttgart, numărul de dosar 3 U 98/16)
Cazul:Planul de blocare și cardul pot fi extrem de importante în viața de zi cu zi într-un complex rezidențial. Anume atunci când o cheie este pierdută sau trebuie copiată din alte motive. Acest lucru nu este posibil fără aceste documente. O comunitate de proprietari și dezvoltatorul imobiliar responsabil nu au putut fi de acord ca planul și harta să fie predate. Acesta este motivul pentru care WEG a litigiat această companie și a încercat să forțeze o predare cu ajutorul instanței. Având în vedere disputa, dezvoltatorul sa oferit doar să distrugă documentele.
Judecata:În a doua instanță, Curtea Regională Superioară din Stuttgart a decis ca planul de blocare și cardul să fie predate comunității de proprietari. Aceasta este autoritatea competentă. Motivul: „Este în interesul tuturor proprietarilor ca duplicatele cheilor să nu poată fi făcute de fiecare proprietar de apartament, ci mai degrabă de către manager”.
Indemnizația de locuință pentru podeaua goală nu se aplică
Proprietarii unei unități de la ultimul etaj nedezvoltate nu trebuie neapărat să contribuie la costurile de funcționare și la alocări speciale. Regulamentele unei declarații de divizare care vă scutesc de plăți sunt eficiente. Acest lucru a fost hotărât de instanța districtuală Berlin-Mitte.
În cazul negociat, declarația de divizare a unei comunități de proprietari prevedea că proprietarii unităților de la ultimul etaj trebuiau să plătească indemnizația de locuință doar după ce au fost extinse. Conform rezoluției ședinței de proprietari, aceștia au fost, de asemenea, excluși de la o contribuție specială. Coproprietarii au dat în judecată acest lucru - fără succes. Regulamentele stabilite sunt eficiente, a decis instanța. Scutirea de costuri este justificată deoarece spațiile libere de la ultimul etaj nu pot fi încă utilizate ca proprietate separată și nu există costuri de consum.
Număr dosar: 22 C 42/17
WEG activ comercial
Electricitate vândută într-o comunitate de la o centrală combinată de căldură și energie electrică
O asociație de proprietari poate exploata o centrală combinată de energie termică și electrică care furnizează energie electrică clienților externi. Conform legii serviciilor de informații și impozitelor LBS, aceasta este o decizie a celei mai înalte instanțe. (Curtea Federală a Finanțelor, numărul dosarului IV R 6/16)
Cazul:Scopul principal al centralei termice aparținând unui ansamblu rezidențial a fost acela de a-și asigura propria sursă de căldură. Dar excesul de energie electrică a fost alimentat în rețeaua unui furnizor de energie contra cost. Fiscul a fost de părere că este, prin urmare, o întreprindere comercială și a emis o notificare corespunzătoare către WEG. Cei afectați au considerat că este ilegal. Cel mult un GbR fondat de proprietari ar fi putut fi activ din punct de vedere comercial, deci argumentarea lor.
Judecata:Având în vedere independența dreptului civil prin vânzarea de energie electrică, comunitatea de proprietari poate fi privită ca co-antreprenoriat. Consecința deciziei: veniturile comerciale trebuiau stabilite printr-o procedură separată împotriva WEG. Administratorul proprietății trebuie să depună declarația fiscală.
Parcare într-o zonă comună
Instanța regională din Dortmund a decis că zonele comune ale unei asociații de proprietari de apartamente nu sunt potrivite pentru parcare. Conform informațiilor furnizate de Serviciul de informații fiscale și legea LBS, aceasta este o utilizare inadmisibilă a zonei comunale. Pentru descărcarea sau încărcarea scurtă a unui vehicul, este permisă parcarea în zonă, cu condiția ca zona comună să fie desemnată drept „intrare” în declarația de divizare. Oricine și-a parcat vehiculul acolo de ani de zile și ar dori să continue să facă acest lucru trebuie să îndeplinească cerințe ridicate - de exemplu, ar trebui să poată dovedi că toți cei implicați erau la curent cu un astfel de regulament de utilizare care nu a fost fixat în scris.