Drepturile proprietarului sunt adesea neglijate în discuțiile generale. Accentul se pune adesea mai mult pe drepturile chiriașilor. Acest lucru are sens în principiu, dar proprietarii ar trebui să știe și în ce situații au dreptul la ce drepturi. Am colectat aici cele mai importante drepturi ale proprietarului, dar și erori frecvente.
Drepturile proprietarului la sfârșitul chiriei
Dacă chiria se termină deoarece chiriașul renunță, acest lucru se întâmplă de obicei fără probleme majore. Cu toate acestea, dacă proprietarul dorește să înceteze, unele obstacole trebuie să fie omise, astfel încât rezilierea să poată exista și în instanță în caz de urgență și proprietarul să primească drepturile sale.
În cazul utilizării personale, proprietarii au dreptul să rezilieze chiria și apoi să folosească singuri apartamentul sau să-l lase unei rude apropiate pentru utilizare (mai multe despre aceasta mai jos). În plus, proprietarii au dreptul de a rezilia chiriașul în cazul în care chiriașul are restanțe, nu a respectat regulile casei, a acceptat sub-chiriașii fără permisiunea sau a încălcat în mod grav contractul.
Dreptul proprietarului de a rezilia chiria chiriașului include totuși obligația de a exprima o reziliere formală corectă. Proprietarii de proprietăți ar trebui să solicite consultanță juridică aici pentru a fi în siguranță.
Drepturile proprietarului pentru uz personal
Probabil că cel mai nepopular drept al proprietarului pentru chiriașii unui apartament este dreptul la uz personal. Conform articolului 573 BGB, proprietarul poate rezilia contractul de închiriere și apoi să locuiască singur în apartament sau să permită rudelor apropiate să îl folosească. Cei care sunt rude apropiate au fost adesea subiectul negocierilor în numeroase instanțe și cuprind un grup considerabil de oameni.
Conform jurisprudenței actuale, rudele apropiate includ, de exemplu, părinții, copiii, frații, nepoatele și nepoții, soții separați, nepoții, socrii și socrii proprietarului apartamentului.
De asemenea, este posibil ca un membru al unui parteneriat care deține apartamentul sau un membru al unui moștenitor sau al unei companii fracționare să înregistreze nevoile personale.
În calitate de proprietar, ar trebui să vă informați în mod cuprinzător despre subiect, pentru a nu comite erori formale la terminarea propriilor cerințe și, prin urmare, să pierdeți timp prețios în procedura de reziliere. Puteți găsi toate informațiile esențiale, precum și un șablon pentru o notificare de reziliere în articolul nostru privind cerințele de reziliere a serviciului.
Drepturile proprietarului la vânzarea de bunuri imobile
Un apartament fără chiriaș este, în general, mai ușor de vândut decât o proprietate care este închiriată în prezent. Dacă doriți să vă vindeți casa și să obțineți un preț maxim, aveți șanse mult mai mari dacă nimeni nu închiriază în prezent proprietatea în cauză.
Există două motive pentru aceasta: Unii potențiali cumpărători sunt oameni care doresc să locuiască singuri în apartament. Pentru ei, un rezident este un obstacol. Oricine vede un apartament ca pe o investiție, pe de altă parte, nu este, de asemenea, interesat de chiriași, deoarece chiriile semnificativ mai mari pot fi solicitate pentru o nouă închiriere (deși în cadrul frânei prețului de închiriere) decât pentru o chirie existentă, în care trebuie respectat plafonul.
Cu toate acestea, dacă apartamentul este închiriat, proprietarul nu poate pur și simplu să dea afară rezidentul. Dacă dorește să vândă apartamentul, trebuie să-l ofere cu un chiriaș, deoarece se aplică apoi § 566 BGB. Aceasta spune: „Cumpărarea nu rupe chiria”. Cumpărătorul proprietății va prelua apoi chiria cu toate drepturile și obligațiile.
Cu toate acestea, dacă chiriașul trebuie să părăsească apartamentul, proprietarii au opțiunea de a face mutarea mai atractivă pentru chiriaș plătind o anumită sumă de bani.
Dacă proprietarul dorește să rezilieze contractul de închiriere, trebuie să fie depășite unele obstacole pentru ca rezilierea să existe în instanță - spre deosebire de rezilierea de către chiriaș.
Drepturile proprietarului în cazul creșterii chiriei
Proprietarii au dreptul să mărească chiria. Cu toate acestea, trebuie respectate anumite limite. Principalele sunt frâna de închiriere și capacul. Aceste două reglementări legale, care sunt stabilite la punctele 556d BGB și 558 BGB, sunt destinate protejării chiriașilor de chiriile în creștere rapidă, în special în zonele metropolitane.
Drepturile proprietarului în timpul renovării
Când vine vorba de renovarea unei proprietăți, precum și de reparații cosmetice, există o mare ignoranță atât în rândul chiriașilor, cât și al proprietarilor. Este o concepție greșită că chiriașul trebuie să renoveze atunci când se mută din apartament. Dacă există o clauză corespunzătoare în contractul de închiriere, aceasta este invalidă, iar chiriașul nu trebuie să ridice deloc o pensulă.
Mulți proprietari cred, de asemenea, că au dreptul să influențeze designul culorilor apartamentului. De asemenea, nu este cazul. În perioada de închiriere, chiriașul poate vopsi pereții, sistemele de încălzire, țevile etc. după cum îi place. Puteți citi aici care reguli se aplică cu adevărat la schimbarea chiriașilor și predarea unui apartament.
Drepturile proprietarului pentru reparații minore
Proprietarii pot transmite chiriașilor reparații minore într-o măsură considerabilă. Jurisprudența actuală consideră că este legal ca chiriașii să plătească reparații minore individuale conform contractului de închiriere dacă acestea nu costă mai mult de 75 până la 100 de euro și nu totalizează mai mult de opt la sută din chiria netă anuală.
Drepturile proprietarului: când poate intra proprietarul în apartament?
Proprietarii au dreptul de a intra în apartamentul închiriat. Cu toate acestea, acest lucru necesită consimțământul chiriașului. Poate fi necesar să inspectați apartamentul dacă sunt necesare reparații, noii chiriași doresc să inspecteze apartamentul sau dacă există suspiciunea de utilizare abuzivă a proprietății închiriate.
În principiu, proprietarii trebuie să se înregistreze în avans. Instanțele judecătorești consideră adecvat un termen de plecare între 24 de ore și 14 zile. Proprietarii au voie să deschidă apartamentul numai în caz de urgență dacă există un pericol iminent, de exemplu, deoarece o țeavă a izbucnit.
Conform legislației în vigoare, chiriașul trebuie să tolereze vizitele la apartament de către chiriașii următori de până la trei ori pe lună, cu condiția ca acestea să nu dureze mai mult de 45 de minute și să aibă loc între orele 19-20. (LG Frankfurt / Main, hotărârea din 24 mai 2002, Az. 2/17 S 194/01).
Proprietarii pot, de asemenea, să intre în apartament dacă apartamentul trebuie măsurat sau trebuie citite valorile măsurate.
Ca un fel de verificare de rutină, proprietarii au, de asemenea, dreptul de a inspecta apartamentul la fiecare cinci ani, fără un motiv special. Tribunalul districtual din München a decis că proprietarului apartamentului trebuie să i se ofere posibilitatea de a verifica starea proprietății sale la anumite intervale de timp (AG München, hotărârea din 8 ianuarie 2016, Az. 461 C 19626/15).
