O acțiune de evacuare este întotdeauna necesară dacă un chiriaș se află într-un apartament pe care nu mai are dreptul să îl folosească. Adesea, acesta este cazul după rezilierea fără notificare prealabilă sau chiar în timp util din cauza datoriilor de închiriere. Cu acțiunea de evacuare, proprietarii au posibilitatea, în aceste cazuri, de a recâștiga accesul la proprietatea lor. Am compilat aici informațiile esențiale despre procedurile de evacuare.
Ce este o acțiune de evacuare?
O acțiune de evacuare are loc dacă chiriașii care au fost reziliați nu au părăsit proprietatea închiriată după expirarea perioadei de preaviz sau dacă se apără împotriva rezilierii. Proprietarul are atunci dreptul de a iniția o acțiune de evacuare împotriva chiriașilor care nu se încadrează în obligații.
Cel mai frecvent motiv al unei notificări de evacuare este restanța chiriei. În Germania, chiriașii nu își îndeplinesc în mod repetat obligația de a plăti chiria integral și la timp. Inconsecvențele facturii de utilități sau ale creșterii chiriei duc adesea la dispute cu proprietarul.
Datorită restanțelor chiriei, există datorii mari și dezavantaje financiare pentru proprietarul proprietății. Proprietarul reacționează de obicei la aceasta cu o reziliere fără notificare prealabilă. O acțiune de evacuare oferă apoi posibilitatea de a convinge chiriașii care nu doresc să plătească pentru a se muta și de a lăsa proprietatea de închiriat chiriașilor solvabili. În plus față de restanțele chiriei, daunele aduse proprietății de locuințe și rezilierea din cauza uzului personal sunt motive comune pentru o acțiune de evacuare. Pentru proprietar, este ultima soluție pentru a scoate un chiriaș din proprietatea închiriată.
În plus față de restanțele chiriei și daunele aduse bunurilor rezidențiale, motivele frecvente ale unei acțiuni de evacuare sunt, de asemenea, rezilieri din cauza uzului personal.
Evacuarea unui apartament închiriat este, în sensul juridic, o ingerință în drepturile chiriașului. Pentru o executare judiciară a unei acțiuni de evacuare, trebuie îndeplinite mai multe cerințe (mai multe despre acest lucru mai jos). Dacă acțiunea în justiție are succes, procedura de evacuare este inițiată și executată de executorul judecătoresc. În cazul evacuării, proprietatea închiriată este apoi eliberată, iar chiriașul și mobilierul său sunt scoase din ea.
Cât durează până când proprietarul poate avea chiriașul eliminat din apartament - adică cât timp trece între evacuare și evacuare - variază foarte mult. Experiența a arătat că durează trei până la șase luni până când apartamentul poate fi evacuat. În unele cazuri, de exemplu, dacă chiriașul are probleme de sănătate sau o altă urgență, procesul de evacuare poate dura ani.
Cum funcționează un proces de evacuare?
Un proces de evacuare are loc numai atunci când toate încercările de a ajunge la un acord între proprietar și chiriaș au eșuat și proprietarul nu vede nicio alternativă la obținerea drepturilor sale. Condiția preliminară pentru acțiunea de evacuare este întotdeauna rezilierea legală anterioară a contractului de închiriere de către proprietar. Dacă rezilierea este în timp util din cauza nevoilor personale, motivul exact trebuie menționat aici. În cazul rezilierii în timp util din alte motive, acestea trebuie dovedite.
Rezilierea fără preaviz este legală numai dacă chiriașul a comis încălcări semnificative ale contractului. Motivele importante care justifică rezilierea fără notificare în conformitate cu secțiunea 543 din Codul civil german includ restanțele chiriei, întârzierea constantă a plății și neglijarea sau deteriorarea intenționată a proprietății închiriate. Alte motive pot include tulburarea păcii interne, în ciuda avertismentelor repetate adresate locatarului, subînchirierea către terți a apartamentului închiriat sau utilizarea comercială neautorizată a proprietății.
După primirea notificării de reziliere, chiriașul poate depune o obiecție și se poate apăra împotriva acesteia. Unii fac acest lucru luând măsuri legale împotriva acestuia, alții pur și simplu nu mută după expirarea avizului de închiriere. Dacă chiriașul nu se conformează cererii de mutare, proprietarul va stabili mai întâi o perioadă de grație rezonabilă. În cazul în care chiriașul lasă să treacă și această perioadă de grație, proprietarul sau avocatul său pot depune o acțiune de evacuare la instanța locală competentă.
Cu toate acestea, un proces de eliberare a unei proprietăți de închiriere poate avea loc nu mai devreme de două săptămâni după expirarea perioadei de notificare oficială. La depunerea declarației de creanță, instanța solicită, de asemenea, reclamantului să facă un avans asupra cheltuielilor de judecată. Numai după ce suma solicitată a fost transferată, notificarea de evacuare va fi inițiată și trimisă locatarului prin poștă.
Locatarul nu este obligat să răspundă la scrisoarea judiciară. Cu toate acestea, de regulă, avocatul proprietarului a solicitat deja o hotărâre în lipsă în cursul acțiunii de evacuare, care se emite dacă nu se răspunde la plângere.
Unde, când și cum trebuie proprietarul să depună o cerere de evacuare?
Care instanță este responsabilă pentru cererea de evacuare?
Acțiunea de evacuare se solicită întotdeauna la instanța locală, care este responsabilă de districtul în care se află apartamentul închiriat. Suma în litigiu nu contează. Cu toate acestea, în cazul unităților comerciale, competența instanței depinde de suma în litigiu. Dacă aceasta este mai mică de 5.000 de euro, acțiunea de evacuare trebuie depusă la instanța raională a orașului în care se află proprietatea de închiriere utilizată comercial. Dacă suma în litigiu depășește 5.000 de euro, este responsabilă de instanța regională.
Când trebuie depusă o cerere de evacuare?
Timpul pentru introducerea unui proces pentru evacuare depinde de motivul rezilierii. În cazul în care chiriașul este în incapacitate de plată sau dacă continuarea chiriei este nerezonabilă din anumite motive, procesul poate fi intentat atunci când apartamentul este anulat. Acesta este cazul, de exemplu, atunci când arieratele de chirie sau când proprietarul a fost atacat fizic de chiriașul său. Cu toate acestea, în cazul rezilierii din cauza utilizării personale, trebuie așteptată o posibilă obiecție din partea locatarului și expirarea termenului de preaviz.
Cum trebuie depusă notificarea de evacuare?
Notificarea de reziliere trebuie să fie scrisă și să conțină motive care pot fi înțelese pentru chiriaș, precum și o perioadă de preaviz rezonabilă. O acțiune de evacuare trebuie să respecte anumite reglementări legale în formă și conținut. În plus față de scrisoarea de reziliere, ar putea fi necesar să se anexeze și un motiv din partea proprietarului, care să indice de ce se solicită o acțiune de evacuare în cazul unei obiecții din partea locatarului. Motivul acțiunii trebuie menționat în fiecare caz.
Cererea de evacuare trebuie să conțină, de asemenea, următoarele puncte:
- Numele reclamantului și al pârâtului
- motivul cererii de evacuare (de exemplu, restanța chiriei)
- dacă este necesar, declarația proprietarului cu privire la motivul pentru care acțiunea de evacuare este înaintată în ciuda obiecției
- Adresa instanței competente
- adresa completă a reclamantului, semnătura personală, locul și data
- Numele proprietății de închiriat care urmează să fie eliberată
Structura procesului începe cu datele despre adresă și conține numele și adresa exactă a reclamantului. În plus, subiectul se referă la fapte, de exemplu „acțiune de evacuare conform § 543 BGB”. În plângere, sunt date informații despre proprietatea închiriată și numele locatarului. Mutarea ar trebui să fie forțată și, eventual, cererea de a solicita plăți restanțiale ale chiriei, inclusiv dobânzile.
Conținutul suplimentar al unei acțiuni de evacuare include informații cu privire la modul și data la care chiriașul a primit notificarea, precum și o notă că, dacă chiriașul nu răspunde, se solicită o hotărâre judecătorească în lipsă. .
Cererea este semnată de solicitant cu numele și prenumele și depusă cu locul și data instanței. Întrucât erorile procedurale pot duce la respingerea avizului de evacuare, este absolut recomandabil să solicitați sprijinul unui avocat specializat în dreptul locatiei la întocmirea cererii.
Dacă nu sunteți expert în drept, este mai bine să nu redactați singuri acțiunea de evacuare, ci să primiți sprijin de la un avocat chiriaș.
Cât durează un proces de evacuare?
Un proces de evacuare poate dura mult timp și poate fi asociat cu stres nervos considerabil pentru proprietari și chiriași. Prin urmare, această metodă este de obicei încercată numai dacă există șanse mari de succes. Proprietarul trebuie să demonstreze un interes propriu legitim sau să aibă dovezi ale datoriilor financiare sau ale încălcării contractului din partea chiriașului pentru a pune în aplicare o acțiune de evacuare în instanță.
Perioada dintre depunerea procesului și chiriașul care se mută efectiv sau eliberează apartamentul este cuprinsă între două luni și câțiva ani. Mai ales dacă chiriașul nu reacționează la evacuare sau dacă trebuie întocmite rapoarte, evacuarea durează adesea mult timp.
Cât durează până când hotărârea judecătorească cu privire la acțiunea de evacuare este definitivă?
La pronunțarea unei hotărâri, instanța se orientează asupra motivelor încetării. Dacă rezilierea locatorului se dovedește a fi ineficientă, chiriașul poate continua să rămână în apartament. Cu toate acestea, dacă acțiunea are succes, hotărârea judecătorească devine definitivă la patru săptămâni de la comunicare și poate fi executată de executorul judecătoresc.
Cum se desfășoară audierea în fața instanței judecătorești?
Înainte de deschiderea acțiunii de evacuare, proprietarul este obligat să plătească instanței locale un avans asupra cheltuielilor de judecată. Suma acestei sume depinde de suma în litigiu și se poate ridica la câteva sute de euro.
În cazul unei audieri în fața instanței locale, proprietarul trebuie să explice mai întâi motivele care duc la încetarea locațiunii și să le dovedească, de exemplu, să poată dovedi restanțele chiriei sau deteriorarea apartamentului. În același timp, chiriașul își explică motivele pentru obiecție și apărare.Documentele, rapoartele experților și declarațiile martorilor servesc drept probe în instanță. După încheierea negocierii, verdictul este pronunțat și transmis ambelor părți în scris. Hotărârea judecătorească devine definitivă la patru săptămâni după ședința judecătorească, termen în care această perioadă începe numai după data anunțului și după ce hotărârea a fost comunicată.
Dacă reclamația este respinsă, încetarea chiriei devine ineficientă și chiriașul poate continua să locuiască în proprietatea pe care a închiriat-o. Dacă, pe de altă parte, se acordă titlul de evacuare, proprietatea închiriată trebuie evacuată în perioada specificată. În acest caz, chiriașul suportă și cheltuielile de judecată și de evacuare. Titlul de evacuare dă dreptul proprietarului să evacueze apartamentul pe care l-a închiriat.
Important: titlul de evacuare trebuie să includă toate persoanele care au dreptul de a utiliza un apartament sau o proprietate comercială pe baza contractului de închiriere. În plus față de chiriaș, aceasta include și soțul / soția sa și orice sub-chiriași și părinții inculpatului. Copiii chiriașului, care sunt considerați legal doar „servitori”, nu sunt incluși în titlul de evacuare. Dacă procesul de evacuare este îndreptat exclusiv împotriva chiriașului, există o eroare de procedură care duce la respingerea unui proces de evacuare. În acest caz, evacuarea nu poate fi efectuată.
Locatarul are dreptul să nu accepte hotărârea instanței locale în primă instanță și să facă apel. Curtea regională decide apoi în a doua instanță, care revizuiește mai întâi hotărârea instanței locale. Cu toate acestea, în timpul apelului și până la decizia instanței regionale, proprietarul are dreptul de a elibera temporar apartamentul de închiriat. Dacă chiriașul câștigă contestația, proprietarul trebuie să suporte costurile de evacuare.
Cum funcționează aplicarea și evacuarea?
Pentru evacuarea unei proprietăți închiriate, este întotdeauna necesară o hotărâre judecătorească corespunzătoare în legătură cu o clauză de executare. Hotărârea trebuie, de asemenea, să precizeze că titlul legal a fost comunicat locatarului. După eliberarea titlului de evacuare, data executării este stabilită de executorul judecătoresc. Există cel puțin trei săptămâni între data evacuării și evacuare.
Executorul judecătoresc, care este acuzat de executare, anunță sosirea chiriașului în prealabil. La întâlnirea la fața locului la sediul locatarului, chiriașul are opțiunea de evacuare voluntară. Dacă proprietatea închiriată nu este lăsată în mod voluntar, executorul judecătoresc va solicita containere pentru depozitarea obiectelor de uz casnic și a mobilierului în apartament.
Modul în care se desfășoară procesul de evacuare depinde de proprietar. El poate avea proprietatea închiriată eliminată printr-o evacuare convențională sau printr-o așa-numită „evacuare din Berlin”. Înainte ca apartamentul să fie eliberat, proprietarul plătește o plată în avans către instanță pentru costurile de evacuare, pe care apoi le poate da în judecată de la chiriaș.
În acest moment, evacuarea poate fi prevenită numai prin plata chiriei. În afară de aceasta, o amânare a datei de executare este acordată numai dacă motive urgente (boală acută sau accident al chiriașului) fac dificilă sau imposibilă rezilierea la timp a proprietății închiriate.
Evacuarea apartamentului de către proprietar fără titlul legal corespunzător nu este permisă. Chiar și prezența unui permis de evacuare dobândit de instanță nu dă dreptul proprietarului să scoată chiriașul în orice moment. Intrarea neautorizată a apartamentului de către proprietar sau evacuarea neautorizată a unui apartament închiriat este o infracțiune penală. Acest lucru se aplică și în cazul în care proprietarul schimbă încuietorile unui apartament închiriat cu intenția de a împiedica intrarea ulterioară a chiriașului și, astfel, de a deține proprietatea închiriată.
Evacuarea apartamentului poate fi efectuată numai dacă există o hotărâre corespunzătoare cu privire la acțiunea de evacuare. De asemenea, trebuie făcută o programare. Dacă proprietarul îl lasă pe chiriaș cu lucrurile sale, aceasta este o infracțiune.
Ce tipuri de evacuare există?
Pentru evacuarea unui apartament închiriat este posibilă o evacuare normală sau o evacuare conform modelului de la Berlin. Proprietarul decide cum să evacueze apartamentul după ce primește titlul de evacuare de la instanță.
Evacuarea
Evacuarea convențională este cel mai simplu tip de evacuare și are loc de obicei atunci când chiriașul refuză să se mute din apartamentul închiriat și să predea cheile apartamentului proprietarului. În cazul unei evacuări simple, executorul judecătoresc numește un serviciu cheie și o companie de mutare. În ziua evacuării, executorul judecătoresc are apartamentul închiriat deschis, încuietorile schimbate și proprietatea închiriată returnată proprietarului. Mobilierul și celelalte conținuturi ale apartamentului sunt depozitate într-un loc adecvat timp de cel puțin două luni.
Dacă chiriașul nu colectează sau eliberează obiectele care îi aparțin în termen de două luni, obiectele utilizabile vor fi scoase la licitație și gunoiul va fi eliminat în conformitate cu reglementările aplicabile. Evacuarea normală poate fi efectuată fără eforturi mari și este preferată de mulți proprietari din acest motiv. Așa-numita evacuare din Berlin este totuși o alternativă ieftină la evacuarea convențională.
Evacuarea de la Berlin
Procesul procedurii de la Berlin este similar cu evacuarea normală, dar nu este angajată nicio companie care se mută. Proprietarul preia compensarea apartamentului închiriat, care fie stochează proprietatea chiriașului, fie o lasă în proprietatea închiriată. Locatarului i se acordă apoi o lună pentru a-și ridica proprietatea. Numai după expirarea acestei perioade, bunurile de uz casnic pot fi eliminate de către proprietar dacă chiriașul nu și-a ridicat proprietatea.
Pentru evacuarea din Berlin, se datorează o plată în avans de aproximativ 500 de euro. Acest lucru face ca metoda Berlinului să fie opțiunea mai ieftină. Totuși, evacuarea din Berlin necesită mai mult angajament și inițiativă din partea proprietarului. Proprietarii optează în principal pentru procedura de la Berlin dacă există teama că nu vor fi rambursate pentru cheltuielile de lichidare de la un chiriaș insolvabil.
Ce costă o acțiune de evacuare?
O acțiune de evacuare poate duce la costuri diferite. Acestea sunt avansate mai întâi de către proprietar. Suma exactă depinde de valoarea litigiului. Pe baza chiriei anuale, costurile pot fi calculate aproximativ în avans. Plata în avans a cheltuielilor de judecată la introducerea unei acțiuni de evacuare este, de asemenea, derivată din suma în litigiu.
În cazul restanțelor chiriei, suma în litigiu crește cu valoarea restanțelor. Costurile care trebuie luate în considerare într-un proces de evacuare includ:
- Costurile litigiilor
- Taxe legale ale proprietarului
- Taxe juridice extrajudiciare
- Costurile lăcătușului și ale companiei de mutare
- Costuri pentru depozitarea mobilierului chiriașului
- Închirierea unui depozit pentru depozitarea mobilierului și a obiectelor pentru proprietăți comerciale
Procedurile judiciare lungi sau complicate pot duce la costuri semnificativ mai mari. Pentru proprietar, evacuarea înseamnă întotdeauna o cheltuială financiară mare, deși nu este clar dacă costurile vor fi rambursate vreodată de către chiriaș.
De exemplu, atunci când curățați un apartament cu trei camere, ar trebui să se aștepte costuri de la 3.000 la 4.000 de euro. Pentru că costurile evacuării sunt în jur de 1.000 de euro pe cameră. Atunci când curățați un apartament cu una sau două camere, se pot aștepta costuri de evacuare și relocare de aproximativ 1.500 și 2.000 de euro. În plus, proprietarii trebuie să calculeze cu un avans la cheltuielile de judecată de 400 până la 600 de euro și taxe legale de aproximativ 1.500 de euro.
Cheltuielile de judecată, precum și cheltuielile de evacuare pot fi recuperate de la chiriaș în cazul unui proces reușit. În majoritatea cazurilor, însă, proprietarul este obligat să avanseze cheltuielile pentru evacuare, deoarece chiriașii insolvenți nu pot plăti taxe judiciare și legale.
După ce a avut loc evacuarea, fostului chiriaș i se va acorda un anumit termen pentru a prelua cheltuielile efectuate. În cazul în care debitorul nu poate plăti cheltuielile și nu se poate ajunge la o soluționare extrajudiciară, proprietarul are dreptul să-și dea în judecată fostul locatar și să solicite plata. Apropo, instanța acordă proprietarului un titlu de plată valabil 30 de ani și poate solicita în mod repetat debitorului să achite datoria în acest termen.
Dacă proprietarul intră el însuși în primejdie financiară
Plățile restante ale chiriei în legătură cu procedurile legale pentru evacuarea proprietății de închiriere duc adesea la sarcini financiare pentru proprietar. Cheltuielile de judecată și de compensare trebuie plătite în avans. Dacă chiriașul este insolvabil, proprietarul riscă, de asemenea, să nu-și recupereze cheltuielile. Din acest motiv, datoriile restante ar trebui mai întâi solicitate în afara instanței, iar chiriașului ar trebui să i se acorde un termen rezonabil de plată pentru a-și achita datoriile de închiriere. Doar dacă nu se efectuează nicio plată în acest termen, proprietarul ar trebui să dea în judecată chiriașul pentru plată.
Deoarece nu se efectuează plăți de chirie în timpul procedurilor judiciare în curs, proprietarul suportă costuri suplimentare din cauza pierderii chiriei. Dacă o cauză judiciară durează doi ani, se poate produce o restanță a chiriei de 19.200 EUR cu o chirie de bază de 800 EUR.
În cazul în care proprietarul propriu-zis se află într-o situație de urgență financiară din cauza pierderii chiriei, are opțiunea de a solicita instanței competente asistență judiciară pentru punerea în aplicare a unei acțiuni de evacuare conform secțiunilor 114 și următoarele din Codul de procedură civilă (ZPO). Cererea este examinată de instanță și, dacă este necesar, aprobată dacă sunt îndeplinite anumite cerințe. Acestea includ:
- Este probabil ca procesul de evacuare să aibă succes.
- Solicitantul nu dispune de resursele financiare necesare.
- Cerințele legale (§§ 114 și următoarele din Codul de procedură civilă) sunt îndeplinite.
- Acțiunea de evacuare este justificată și nu este intenționată.
Dacă locatarul însuși are nevoie financiară în timpul acțiunii de evacuare, el poate solicita asistență juridică.
Când este posibil ca un proces de evacuare să aibă succes?
Datorită protecției chiriașilor, chiriașii au multe drepturi. Într-un proces de evacuare, instanța trebuie să cântărească întotdeauna interesele proprietarului și ale chiriașului pentru a ajunge la o decizie. Înainte de a depune o acțiune de evacuare, proprietarii ar trebui, prin urmare, să solicite sfatul unui avocat specializat în domeniul chiriei, pentru a avea o evaluare realistă a șanselor de succes.
Un proces de evacuare are succes în general dacă sunt îndeplinite cerințele legale și cererile sunt justificate. Cu toate acestea, în caz de dificultate, o acțiune de evacuare poate fi inutilă, deoarece protecția chiriașului este mai importantă aici. Pentru a evita costurile ridicate și respingerea procesului, proprietarii sunt, prin urmare, deseori sfătuiți să caute o soluționare extrajudiciară cu chiriașul.
Dacă chiriașul plătește datoria chiriei sau eliberează apartamentul în mod voluntar în timpul procesului în curs, acțiunea de evacuare este de obicei respinsă. Totuși, acesta este și cazul în care chiriașii nu pot fi găsiți temporar sau părăsesc proprietatea închiriată cu o adresă necunoscută, adică sunt așa-numiții nomazi de închiriere. Acțiunea de evacuare va fi, de asemenea, respinsă dacă chiria nu a fost reziliată anterior în timp util sau dacă proprietarul declară că proprietarul nu are voie să folosească proprietatea.
Ce alternative la evacuare există?
Deoarece marea majoritate a acțiunilor de evacuare sunt depuse din cauza restanțelor chiriei, evacuarea poate fi prevenită prin plata chiriei restante. Lăsând la timp proprietatea închiriată, chiriașul va evita și evacuarea forțată.
Teoretic există și posibilitatea unei soluții extrajudiciare cu proprietarul. Acest lucru este posibil chiar în timpul procedurilor judiciare în curs de desfășurare și al unui proces de evacuare care a fost deja depus. Cu toate acestea, un acord între cele două părți poate fi ajuns doar în cazuri excepționale. În special în cazul restanțelor la plată, medierea sau procedura de arbitraj nu sunt promițătoare, deoarece chiriașii pur și simplu nu dispun de mijloacele financiare.
Ca alternativă la un litigiu judiciar, gestionarea cererilor de închiriere prejudiciare este o opțiune bună. Scopul acestui proces este de a obține o soluție de comun acord la problemă. În cadrul negocierilor lor, proprietarii și chiriașii primesc sprijin specific de la un consilier profesionist. Dacă există un acord, proprietarul primește angajamentul de a-și asuma datoria de închiriere. Cu actul notarial executoriu, el își poate soluționa imediat creanțele financiare. Această soluție este asociată cu costuri mai mici și este posibilă în orice moment.
Ce ar trebui să facă chiriașii atunci când primesc o notificare de evacuare?
Dacă un chiriaș primește o notificare de evacuare de la proprietar, acesta este obligat să răspundă în termen de 14 zile și să-și declare disponibilitatea de a se apăra în scris sau prezentându-se în fața instanței locale. Locatarul mai are 14 zile pentru a-și justifica apărarea.
În caz de restanțe la plată, fără vina lor, chiriașul poate, de exemplu, să depună o declarație de la banca din care să confirme că au existat întârzieri din cauza proceselor bancare interne pentru care chiriașul nu este responsabil. Alte motive pentru apărare sunt, de exemplu, faptul că chiriașul neagă propriile nevoi ale proprietarului sau cazurile de dificultăți care fac o mișcare dificilă sau imposibilă în acest moment, precum probleme grave de sănătate sau o viitoare examinare finală a chiriașului.
Cum pot chiriașii să evite o cerere de evacuare?
Locatarul are diverse opțiuni pentru a evita un proces de evacuare și disputa în instanță, inclusiv costurile asociate. În cazul în care restanțele chiriei sunt motivul acțiunii de evacuare, chiriașul ar trebui să caute modalități de a achita datoria chiriei împreună cu banca casei sale, avocatul sau un consilier. De îndată ce datoriile de închiriere au fost achitate, încetarea chiriei și evacuarea aferentă devin ineficiente.
Soluționarea cererilor restante împotriva proprietarului este cel mai bun mod de a preveni o acțiune de evacuare. Chiriașul mai poate deconta chiria restantă împreună cu compensația pentru utilizare în termen de două luni de la depunerea acțiunii de evacuare. Deoarece după livrarea acțiunii de evacuare, chiriașului i se acordă o perioadă de această durată pentru a-și stabili restanța chiriei.
Dacă au început deja procedurile judiciare, dovada plății relevante ar trebui trimisă instanței ca dovadă a plății datoriei de închiriere. Plata ulterioară face ca anularea fără o notificare dată de proprietar să fie ineficientă.
De asemenea, chiriașul are opțiunea de a aplica la o agenție socială pentru a acoperi costurile. Dacă chiria este preluată de oficiul de asistență socială sau de o altă organizație socială, expiră și acțiunea de evacuare. Cu toate acestea, dacă proprietarul a dat o notificare de reziliere în același timp cu rezilierea proprietății de închiriere fără notificare, aceasta va rămâne efectivă în ciuda plății arieratelor.
Dacă există amenințarea lipsei de adăpost, chiriașul trebuie să contacteze în timp util biroul de asistență socială sau biroul de beneficii pentru locuințe. În anumite circumstanțe, oficiul de asistență socială va emite o declarație de acceptare, care este valabilă în instanță ca recunoaștere a decontării datoriilor de închiriere. Încetarea de către proprietar devine ineficientă și acțiunea de evacuare este respinsă. Cu toate acestea, declarația de acceptare de către oficiul de asistență socială trebuie primită de către proprietar în termen de două luni de la notificarea evacuării.
Dacă, în calitate de chiriaș, primiți o notificare de evacuare, probabil că sunteți șocat la început. Dar există mai multe modalități de a evita procesul pe care îl prezentăm aici.
Evitarea evacuării prin mutare
De altfel, chiriașul poate evita o evacuare iminentă, eliberând apartamentul în timp util. Acțiunea de evacuare expiră atunci când apartamentul închiriat este predat corespunzător proprietarului. Locatarul a pierdut oricum apartamentul, dar economisește el însuși și posibil rudelor sale stresul și costurile evacuării care apar, printre altele, pentru depozitarea mobilierului etc.
De unde pot beneficia chiriașii dacă există o amenințare de evacuare?
Ultima soluție pentru evitarea evacuării este protecția executorie, pe care chiriașul o poate aplica instanței competente. Cerințele pentru aplicarea acestei măsuri de protecție includ boli grave grave ale chiriașului, riscul de sinucidere sau lipsa de adăpost.
Aprobarea protecției de executare depinde întotdeauna de cazul individual. În orice caz, cererea trebuie primită de instanța locală competentă cu cel puțin două săptămâni înainte de data anunțată a evacuării.
Care este taxa de utilizare?
Proprietarul are dreptul să ceară chiria pieței drept compensație în locul chiriei inițiale. Acest lucru se aplică timpului în care chiriașul se cazează ilegal în apartament, adică după expirarea perioadei de preaviz. Proprietarul poate solicita despăgubiri pentru utilizare după încheierea perioadei de notificare oficială. De obicei, cererea de despăgubire pentru utilizare conform § 546a BGB se face în același timp cu acțiunea de evacuare. Pentru proprietar, cererea de compensare pentru utilizare împreună cu acțiunea de evacuare înseamnă evitarea unei a doua proceduri.
Titlul de plată este apoi pronunțat în același timp cu notificarea de evacuare, ceea ce economisește costurile procesului. Cu toate acestea, dacă există ambiguități care trebuie clarificate prin anchete, o acțiune de plată poate întârzia și acțiunea de evacuare. Motivul principal al întârzierii este de obicei calculul cuantumului compensației pentru utilizare.
Deoarece chiriașul este adesea fără bani în cazul rezilierii din cauza datoriilor de chirie și plata compensării pentru utilizare este puțin probabilă, cererea de compensare pentru utilizare este adesea renunțată. Aceasta înseamnă că evacuarea apartamentului nu este întârziată inutil.
