Închiriați o afacere și câștigați mulți bani în acest proces - este posibil? Da, cu multă experiență, locația potrivită, chiriașul potrivit și puțin noroc, funcționează de fapt.
Cu toate acestea, leasingul comercial este un caz special în jungla nu întotdeauna ușoară de închiriat. Pentru că unele lucruri sunt diferite aici decât atunci când închiriați apartamente private. Înainte de a începe aventura leasingului comercial, ar trebui, prin urmare, să vă ocupați cu atenție de toate reglementările pentru redactarea contractelor.
Ce sunt proprietățile comerciale?
Proprietățile comerciale sunt toate acele camere care sunt utilizate în principal în scop comercial. Acestea pot fi hale de producție și depozite într-o zonă rurală, dar și supermarketuri sau magazine în locații căutate în interiorul orașului. Clădirile de birouri și proprietățile de agrement care sunt utilizate ca centre de fitness, de exemplu, fac, de asemenea, parte din închirierea comercială.
Este cu adevărat atât de profitabil închirierea comercială?
În locații bune și cu chiriași bogați, puteți câștiga foarte mult dacă închiriați o afacere. Cu toate acestea, o serie de proprietăți comerciale sunt situate în parcuri de afaceri care sunt mai puțin bine conectate din punct de vedere al traficului. Apoi, se poate întâmpla ca o proprietate care ți se oferă spre vânzare la un preț rezonabil să rămână goală pentru o lungă perioadă de timp și să provoace costuri imense fără a genera venitul corespunzător din închiriere. În calitate de cumpărător interesat și potențial proprietar, ar trebui să solicitați cu siguranță asistență și sfaturi competente la început.
Leasing comercial: nu întotdeauna ușor
Există mult mai multe de luat în considerare atunci când închiriați proprietăți comerciale decât atunci când închiriați proprietăți rezidențiale. Multe spații de construcții noi atractive sunt în prezent libere în zonele comerciale de la periferie. Cu excepția cazului în care aveți o locație premium în centrul orașului de închiriat, este posibil să nu fie ușor să găsiți chiriașul potrivit.
Un contract de închiriere comercială, negocierea prețului adecvat de închiriere și condițiile generale necesită, de asemenea, multă experiență și abilități bune de negociere.
Pentru a nu vă împiedica de una dintre capcanele legale, este recomandabil să obțineți un broker cu experiență și / sau un avocat specializat în leasing comercial la bord, dacă doriți să vă închiriați afacerea.
La ce trebuie să fii atent?
Închirierea unui birou, o hală de producție sau un magazin într-un centru comercial vă prezintă provocări complet diferite de închirierea apartamentelor private.
Închirierea halelor de producție și depozitare, de exemplu, necesită adesea instalarea ulterioară a tehnologiei. Uneori este necesar un inventar special. În cazul spațiului de birouri, poate fi necesar să aveți grijă de pereții de construcție ușori mobili individual și de cabluri extinse pentru a satisface cerințele ridicate impuse birourilor de către agenții sau consultanțe de management.
Chiriașii comerciali vă solicită adesea, ca proprietar, cereri mai mari decât ar face un chiriaș privat. În funcție de tipul de afacere la care închiriați, este posibil să aveți nevoie de lucrări de renovare.
Dacă chiriașul spațiului dvs. comercial se schimbă, aproape întotdeauna va trebui să faceți din nou schimbări ample în camerele dvs. Este posibil să trebuiască să faceți investiții majore în acest proces. Din acest motiv, cel mai mare interes al dvs. ca proprietar este să vă străduiți pentru o închiriere pe termen lung și stabilă cu chiriașul dvs. comercial.
Dacă doriți să închiriați clădiri de producție sau depozite, trebuie să vă așteptați să instalați o nouă tehnologie după aceea.
Finanțe
Negocierile cu privire la asumarea costurilor pentru lucrările de renovare, structura prețului de închiriere și durata contractului de închiriere pot continua, necesită multă experiență și un cap rece atunci când se calculează. Acțiunea profesională este esențială, mai ales atunci când există o abundență de spațiu comercial. În caz contrar, riscați să vă lăsați proprietatea cu mult sub preț sau deloc.
Desigur, trebuie să verificați cu atenție bonitatea chiriașului atunci când vine vorba de proprietăți comerciale. În primul rând, acordați atenție tipului de companie. GmbH oferă capitalul social ca garanție. Acest lucru nu este obligatoriu pentru alte tipuri de companii. În orice caz, prezentați-vă cele mai recente situații financiare anuale ale potențialului dvs. locatar și puneți toate documentele la pas (de preferință împreună cu consilierul dvs. fiscal).
Cine plătește brokerul?
În viața de afaceri, se pleacă de obicei de la așa-numitul principiu de comandă: Aceasta înseamnă că cine angajează pe cineva își plătește și comisionul. Cu toate acestea, această regulă generală nu se aplică închirierilor comerciale. Dacă dvs., în calitate de proprietar, angajați un agent imobiliar pentru închiriere comercială, puteți stabili prin contract că chiriașul dvs. va plăti comisionul brokerului. Dacă vă puteți permite sau ar trebui să vă permiteți acest lucru din nou depinde de cât de populară este proprietatea dvs. comercială.
Închirierea unei reclame: Acesta este modul în care puteți crește chiria
Protecția clasică a chiriașilor nu se aplică leasingului comercial. Pentru a putea aplica o creștere a chiriei, ca proprietar trebuie să includeți clauzele corecte în contractul de închiriere sau să alegeți tipul de contract cel mai potrivit pentru dvs. Următoarele opțiuni vă sunt disponibile:
Absolvent de leasing - Dacă ați acceptat un contract de leasing absolvit cu chiriaș comerciale, problema este în mod clar reglementată: La semnarea contractului, acesta este deja clar atunci când chiria va crește cu ce sumă și ce chiria trebuie plătită de atunci. Taxa suplimentară convenită poate fi fie o sumă fixă, fie o creștere procentuală a chiriei. Singurul lucru important este că contractul de închiriere specifică suma de plătit de la data respectivă (adică o sumă în euro).
Creșterea chiriei pentru modernizare - În cazul modernizării spațiului dvs. comercial, puteți crește chiria în conformitate cu regulamentul convenit în contractul de închiriere. Este crucial să redactați contractul de închiriere în așa fel încât posibilitatea unei creșteri a chiriei în cazul modernizării să fie menționată în mod explicit în contract. Chirie de
vânzare - Cu așa-numita chirie de vânzare, suma chiriei se bazează pe vânzările chiriașului dvs. Deci poate crește, dar și scădea, în funcție de situația economică. Prin urmare, este absolut recomandat să acceptați o chirie minimă pentru închirierea dvs. comercială. În caz contrar, riscați să aveți un chiriaș comercial cu vânzări mici pentru o chirie neeconomică pe durata rămasă a contractului de închiriere în camerele dvs.
Se aplică frâna prețului de închiriere?
Frâna de închiriere este o prostie pentru mulți proprietari din marile orașe germane. În consecință, acestea sunt supuse unor reguli precise pentru structurarea prețului de închiriere și nu pot depăși anumite limite legale. Cu toate acestea, această regulă nu se aplică închirierilor comerciale.
În calitate de proprietar, puteți stabili chiria proprietății în mod liber. Acest lucru este foarte pozitiv pentru dvs., în calitate de investitor, dar trebuie să aveți întotdeauna în vedere faptul că riscul de vacanță este mult mai mare în cazul proprietăților comerciale decât în cazul apartamentelor normale. Aici este necesară multă experiență. Doar datorită perspectivei unor venituri din închiriere extrem de mari, nimeni nu ar trebui să intre în afacerea imobiliară comercială.
Cu închirierea comercială puteți stabili singur chiria. Dar rețineți că riscul de vacanță este mult mai mare la proprietățile comerciale în comparație cu proprietățile rezidențiale.
Ce sunt clauzele de conservare a capitalului?
Clauzele de păstrare a valorii vă permit, în calitate de proprietar al unei proprietăți comerciale, să modificați chiria în funcție de diferite criterii. Clauzele asigură că chiria poate fi ajustată la inflație, de exemplu.
Clauzele contractuale stabilesc limitele în care se pot face ajustări ale chiriei. De exemplu, ați putea include în contractul de închiriere comercială că prețul închirierii ar trebui să crească proporțional cu indicele prețurilor de consum și să se comporte ca și chiria indicelui în legea locațiilor rezidențiale.
Până în 2007, clauzele de salvgardare erau adesea acceptate numai cu aprobarea Oficiului Federal pentru Economie și Control al Exporturilor. Lucrurile arată altfel astăzi: ele au devenit în prezent un instrument obișnuit pentru a putea crește chiria în afara baremelor convenite în cazul afacerilor închiriate.
Cu toate acestea, deoarece este foarte dificil să formulați perfect clauze de conservare a capitalului, ca proprietar al unei proprietăți comerciale ar trebui să lucrați cu un avocat sau un broker cu experiență.
Puteți aplica impozitul pe vânzări?
Când închiriați camere și terenuri, în mod normal nu percepeți taxe de vânzare. Cu toate acestea, o excepție este închirierea pe termen scurt a camerelor și apartamentelor, la fel ca în cazul apartamentelor de vacanță și al camerelor de hotel. Taxa de vânzare se percepe și la închirierea locurilor de parcare și a garajelor care nu sunt închiriate direct cu apartamentul. Cu toate acestea, în principiu, se aplică următoarele: Nu trebuie să aplicați impozitul pe vânzări.
Cu toate acestea, dacă închiriați spațiu comercial, în majoritatea cazurilor - dacă merită pentru dvs. - puteți percepe TVA pe chirie. Acest lucru vă oferă avantajul decisiv de a putea deduce taxa de intrare pe toate facturile pentru proprietatea dvs. Dacă sunt planificate investiții mai extinse pentru conversii și renovări, acest lucru poate fi foarte util. Dar atenție: puteți închiria doar chiriașilor cu impozit pe vânzări care sunt ei înșiși responsabili pentru impozitul pe vânzări. Cu toate acestea, multe grupuri profesionale care închiriază cabinet sau spațiu de birou nu sunt. Acestea includ medici, bănci și companii de asigurări, precum și profesii (cum ar fi jurnaliști). Puteți închiria camerele acestora numai cu TVA dacă proporția serviciilor chiriașului dvs. care sunt furnizate fără taxe de vânzare este de maximum cinci procente.
Dacă doriți să vă închiriați proprietatea comercială cu TVA, trebuie să menționați în mod explicit acest lucru în contractul de închiriere. Cu toate acestea, acest lucru complică cerințele pentru facturile dvs., factura de utilități și alte activități administrative. Prin urmare, un consilier fiscal cu experiență este cu siguranță util atunci când întocmește contracte și pentru facturare regulată. Este suficient ca biroul fiscal să raporteze că vă închiriați proprietatea comercială cu TVA.
Care este perioada de închiriere?
Spre deosebire de contractele private de închiriere, în care o limitare a termenului este permisă numai dacă dvs., în calitate de proprietar, declarați un motiv pentru limitarea recunoscută în jurisprudență, puteți încheia, în principiu, contracte de leasing comercial cu un termen prestabilit.
Acest lucru este, de asemenea, mult mai frecvent în leasingul comercial decât un contract de închiriere cu durată nedeterminată. Pentru că acest lucru înseamnă că ambii chiriași știu unde se află și pot planifica mai bine.
Și acest lucru este important, deoarece atunci când vine vorba de închirierea comercială, atât chiriașul, cât și dvs., ca proprietar, investesc adesea sume considerabile pentru a furniza proprietatea în mod reprezentativ. Prin urmare, este important ca contractul de închiriere să existe pentru o perioadă mai lungă de timp, astfel încât cheltuielile efectuate să fie utile pentru ambele părți. În plus, chiriașul dvs. trebuie să-și planifice afacerea și presupune în mod normal că va fi disponibil clienților săi la o adresă bună pe termen lung.
Important: un astfel de contract pe durată determinată poate fi reziliat doar dintr-un motiv important (cum ar fi restanțele chiriei sau deteriorarea proprietății închiriate).
Care sunt perioadele de preaviz pentru închirierile comerciale?
Dacă încheiați în continuare un contract de închiriere cu durată nedeterminată pentru proprietatea dvs. comercială, ambele părți pot rezilia „cel târziu în a treia zi lucrătoare a unui trimestru calendaristic până la sfârșitul trimestrului calendaristic următor”. Acest lucru este specificat în secțiunea 580a din Codul civil german și, în consecință, înseamnă că perioada de preaviz este de puțin mai puțin de șase luni.
Puteți să anunțați rezilierea pentru uz personal?
Legea leasingului comercial exclude în general rezilierea pentru uz personal. Deși puteți anunța chiriașii unui apartament în anumite condiții din cauza utilizării personale, acest lucru nu este posibil pentru proprietățile comerciale. În calitate de proprietar, sunteți obligat la chiriașul dvs. în contractul de leasing comercial atât timp cât acest lucru este convenit contractual, în funcție de termen.
Chiar dacă în calitate de proprietar doriți să vă folosiți proprietatea pentru propria afacere, trebuie să așteptați până la sfârșitul contractului de închiriere și nu vă puteți anula chiriașul în prealabil. Prin urmare, este recomandabil să planificați foarte atent înainte de a încheia un contract de închiriere.
Leasing comercial în BGB
Legea leasingului comercial nu este un domeniu separat al dreptului. Cu toate acestea, elementele de bază pot fi găsite în paragrafele secțiunilor 535-580a BGB.
Principala diferență între legea locațiilor comerciale și legea locațiilor rezidențiale este, mai presus de toate, că protecția chiriașului nu se concentrează aici. Acesta este cazul legii chiriei rezidențiale, pentru a consolida rezidenții unei proprietăți, care de obicei au poziția mai slabă în relația contractuală.
Cu toate acestea, în cazul leasingului comercial, BGB vede părțile contractante la același nivel. Acest lucru oferă ambelor părți mai multă libertate și poate negocia condițiile contractului pe o bază foarte individuală.
Cu cât includeți mai multe puncte în contractul de închiriere, cu atât planificarea pentru diferitele părți este mai sigură.
Asta trebuie să fie în contract
Pentru ca leasingul dvs. comercial să fie valabil în fața legii, acesta trebuie să conțină anumite informații. Acestea sunt:
- Informații privind proprietatea închiriată (adresa, locația casei, dimensiunea etc.)
- Scopul chiriei
- Durata închirierii
- Valoarea chiriei
Important: Dacă lipsește unul dintre aceste detalii, nu a fost încheiat niciun contract obligatoriu din punct de vedere juridic!
Nu sunt absolut necesare, dar recomandabile sunt și pasajele privind reglementările privind depozitele, modernizarea, modificările posibile, costurile de funcționare și protecția împotriva concurenței. Practic, cu cât includeți mai multe puncte în contractul de închiriere, cu atât este mai mare securitatea planificării pentru ambele părți contractante. În același timp, însă, devine și mai critic dacă planurile care erau încă în vigoare la semnarea contractului se schimbă de-a lungul anilor, iar clauzele individuale vă stau în cale.
Din acest motiv, sfaturile profesionale sunt întotdeauna recomandabile la întocmirea contractului.
Ce este important atunci când vindeți?
Deși este un avantaj enorm pentru apartamentele și casele folosite privat de vânzare dacă proprietatea este liberă, situația este diferită pentru proprietățile comerciale: puteți stabili prețul de vânzare mult mai mare pentru proprietățile rezidențiale care nu sunt închiriate deoarece majoritatea cumpărătorilor potențiali intenționează să se mute ea însăși în apartament. Situația este complet diferită în cazul imobilelor comerciale: în mod normal, puteți vinde spațiu comercial mult mai bine dacă este închiriat pe termen lung și cu profit. Fiecare investitor calculează veniturile din chirie pe care le va genera noua proprietate și cunoaște complexitatea pe care o presupune o nouă închiriere. Un chiriaș deja existent face multe lucruri mai ușor și mai ușor de planificat.
Concluzie
Dacă locația este corectă și se găsește un chiriaș cu succes economic, puteți câștiga bani cu o închiriere comercială. Cu toate acestea, dacă proprietatea dvs. este goală mult timp, riscați pierderi enorme. Pentru noii veniți, este recomandat, în orice caz, să profite de sfaturile competente și de specialitate.
