Moartea chiriașului este, de asemenea, o provocare pentru proprietar. Citiți aici modul în care, în calitate de proprietar, puteți proceda cel mai bine după moartea locatarului și ce drepturi aveți.
Ce se întâmplă după moartea locatarului?
Practic, un contract de închiriere nu se încheie automat atunci când chiriașul moare. Dacă contractul de închiriere se realizează contractual cu mai mulți chiriași - adică există mai mulți oameni ca chiriași în contractul de închiriere - trebuie continuat cu restul persoanelor.
De asemenea, este important să știm că după moartea chiriașului, toate persoanele care locuiesc în gospodărie, chiar dacă nu sunt încheiate în contractul de închiriere, au dreptul să preia chiria. Pentru proprietar, aceasta înseamnă continuarea contractului de închiriere cu restul membrilor gospodăriei. Este esențial ca condițiile anterioare să continue să existe. De exemplu, chiria nu poate fi mărită pur și simplu după moartea chiriașului.
Dacă nu există co-chiriași, moștenitorii trebuie să plătească plățile chiriei care sunt încă datorate, precum și costurile auxiliare și restanțele chiriei. Moștenitorii intră și în arenda pentru decedat. Cu toate acestea, conform secțiunilor 564 din Codul civil german și 580 din Codul civil german, aveți un drept special de reziliere: puteți rezilia contractul în termen de o lună de la data la care ați luat cunoștință de decesul chiriașului în conformitate cu termenele legale (adică trei luni).
În cazul în care apartamentul nu este preluat de moștenitori, aceștia trebuie să se ocupe de curățarea și predarea proprietății sau trebuie să plătească costurile. Cu toate acestea, moștenitorii nu trebuie să fie răspunzători pentru pasivele legate de activele lor, dar pot limita răspunderea la proprietate.
În plus, persoanele aflate în întreținere au opțiunea de a respinge moștenirea în termen de șase săptămâni. Dacă se întâmplă acest lucru, nu pot fi trasi la răspundere de către proprietar după moartea chiriașului.
Ce reglementează legea chiriei după moartea chiriașului?
Legea chiriașilor se ocupă pe larg de moartea chiriașului. Practic, un contract de închiriere nu se încheie automat odată cu moartea locatarului, ci face parte din moștenire. În funcție de existența mai multor chiriași, membrii familiei locuiau în gospodărie sau dacă apartamentul era ocupat doar de chiriaș, există diferite reglementări care trebuie respectate.
Puteți încheia contractul de închiriere ca moștenitor, membru al gospodăriei, soț sau partener de viață și ca locatar, ceea ce înseamnă că vechiul contract de închiriere rămâne în vigoare și nu trebuie încheiat niciun nou contract de închiriere cu condiții noi.
Secțiunea 563 din BGB prevede ce persoane pot încheia contractul de închiriere după moartea chiriașului. Am rezumat mai jos care sunt drepturile și obligațiile esențiale în diferite cazuri:
Cazul 1: Ambii soți (sau parteneri) erau chiriași
O gospodărie comună de soți sau parteneri civili, în care ambii parteneri sunt menționați în contractul de închiriere, este deosebit de frecventă. În acest caz, chiria este continuată automat după decesul unuia dintre chiriași în conformitate cu secțiunea 563a, paragraful 1, BGB. Moștenitorii și ceilalți membri ai familiei nu joacă niciun rol aici.
Chiar dacă contractul de închiriere nu a fost semnat de ambii parteneri și locatarul moare, este posibil ca partenerul să fi fost deja ridicat la statutul de chiriaș. Acest lucru este posibil, de exemplu, dacă un partener îl reprezenta pe celălalt în conformitate cu secțiunea 164 BGB la încheierea contractului. Chiar dacă proprietarul a trimis o scrisoare de creștere a chiriei ambilor parteneri atunci când partenerul se mută la o dată ulterioară, acesta este practic un co-chiriaș.
Dacă există un astfel de caz, chiria este transferată partenerului rămas. Cu toate acestea, el are dreptul de a-și exercita dreptul special de reziliere în termen de o lună de la data la care a luat cunoștință de deces, în conformitate cu secțiunea 563a, paragraful 2, BGB, cu o perioadă legală de trei luni. În acest caz, însă, proprietarul nu are un drept special de reziliere.
Dacă soțul sau partenerul de viață moare, chiria este transferată partenerului de viață.
Cazul 2: Doar soțul sau partenerul decedat era chiriaș
Conform secțiunii 563, paragraful 1, BGB, soțul sau partenerul care locuia în aceeași gospodărie cu chiriașul decedat intră în leasing ca locatar, chiar dacă nu a semnat contractul de închiriere și nici statutul de înainte de deces. Locatarul a obținut. Și aici membrii familiei și moștenitorii sunt excluși, iar contractul de închiriere continuă să existe în forma sa originală.
În cazul în care soțul sau partenerul decide să nu încheie contractul de închiriere după decesul chiriașului, acesta trebuie să informeze proprietarul cu privire la aceasta în termen de o lună de la aflarea decesului în conformitate cu secțiunea 563, paragraful 3, clauza 1, BGB.
Este recomandabil să furnizați o declarație scrisă. Dacă se întâmplă acest lucru, drepturile și obligațiile trec către moștenitor. Apoi poate rezilia sau continua închirierea în conformitate cu secțiunea 564, paragraful 1, BGB.
Este important pentru proprietari ca un partener de același sex să aibă același statut ca un soț, în conformitate cu Monitorul Federal al Legii (BGBl.) I 2001, pagina 266.
Dacă partenerul nu încheie contractul de închiriere, copiii care locuiesc în gospodărie pot face acest lucru. Acest lucru este reglementat în § 563, paragraful 2, teza 1, BGB.
Cazul 3: Doar soțul decedat era chiriaș și în apartament mai trăiau membri ai familiei
Dacă în apartament există membri suplimentari ai familiei în plus față de soțul supraviețuitor și dacă soțul nu dorește să preia chiria, celelalte rude care locuiesc în apartament se pot alătura locațiilor și o pot continua.
După cum este reglementat în secțiunea 563, paragraful 3, BGB, soțul trebuie să informeze proprietarul că nu dorește să continue închirierea. Rudele rămase care locuiesc în gospodărie au, de asemenea, opțiunea de a se abține de la continuarea chiriei. Cu toate acestea, aceștia trebuie să-l informeze și pe proprietar. Dacă nici soțul, nici ceilalți membri ai familiei care locuiesc în gospodărie nu continuă chiria, contractul revine la moștenitori.
Cazul 4: Decedatul era chiriaș împreună cu un terț și împărțea o gospodărie cu soțul / soția și / sau membrii familiei
După moartea chiriașului care conducea o gospodărie împreună cu soțul său în proprietatea de închiriere, dar a încheiat contractul de închiriere cu o altă persoană, se aplică și articolul 563, paragraful 1, BGB. În acest caz special, soțul poate prelua funcția de co-chiriaș. Din nou, acest lucru se face cu excluderea altor membri ai familiei și a posibililor moștenitori.
Cazul 5: Alte majorități ale chiriașilor
Dacă o proprietate a fost închiriată împreună cu mai multe persoane, așa cum este obișnuit în apartamentele comune, de exemplu, moartea locatarului nu se schimbă prea mult în chirie. Restul chiriașilor continuă pur și simplu locațiunea cu proprietarul. În acest caz, co-chiriașii nu au niciun drept special de reziliere.
Alte reguli se aplică sub-chiriașilor care nu au semnat un contract de închiriere cu proprietarul proprietății, ci doar cu chiriașul decedat. În acest caz, se vede că proprietarul a decedat. În consecință, după moartea chiriașului, moștenitorii își asumă statutul de chiriași și, prin urmare, și de proprietari ai locatarilor.
Cazul 6: Locatarul decedat locuia cu membrii familiei sau membrii gospodăriei (fără soț)
Dacă rudele care locuiesc în gospodărie au semnat contractul de închiriere, acesta va continua să existe chiar și după moartea unui co-chiriaș. Dacă nu este cazul, puteți prelua chiria în conformitate cu secțiunea 563, paragraful 2, teza 2, BGB. Dacă mai mulți membri ai familiei sunt afectați, aceștia pot, de asemenea, să intre în chirie împreună și apoi să fie debitori solidari, în conformitate cu articolul 421 BGB.
Este important să știm că chiria trebuie continuată în condițiile inițiale. În consecință, obligațiile și drepturile rudelor continuă să se bazeze pe contractul de închiriere al chiriașului.
Clauzele care restricționează sau exclud dreptul de intrare al persoanelor aflate în întreținere și ale gospodăriilor supraviețuitoare nu sunt valabile în conformitate cu § 563, Paragraful 5, BGB.
De asemenea, este important să știm că definiția membrilor familiei și a membrilor gospodăriei este largă și, prin urmare, nepoții sau copiii adoptivi pot fi, de asemenea, numărați printre persoanele care locuiesc în aceeași gospodărie. Este întotdeauna important ca gospodăria comună să fie proiectată să fie permanentă, după cum se poate vedea din secțiunea 563, paragraful 2, teza 3, BGB.
Reglementările se aplică și locuințelor sociale, dar este necesar un certificat de drept de ședere pentru preluarea chiriei după moartea chiriașului.
Dacă decedatul locuia singur în proprietatea închiriată sau dacă soțul și membrii familiei care locuiau în apartament nu intră în chirie, atunci toate drepturile și obligațiile sunt transferate moștenitorilor.
Moartea locatarului: ce drepturi au moștenitorii?
Dacă decedatul a locuit singur în proprietatea închiriată sau dacă soțul și ceilalți membri ai familiei care locuiau în gospodărie nu au intrat în relația de închiriere, atunci drepturile și obligațiile conform §§ 1922 și 1967 BGB trec la moștenitor.
O excepție se aplică chiriașilor singuri care au semnat un contract de închiriere pe viață: moștenitorii pot folosi apoi dreptul special de reziliere sau se pot muta singuri în apartament.
Conform articolului 2087 BGB, apartamentul închiriat poate fi considerat și moștenire dacă apartamentul poate fi văzut ca un bun esențial după moartea locatarului. În plus, după moartea chiriașului, moștenitorii își pot aloca partea din moștenire unei terțe persoane care poate intra în chirie.
Este important ca moștenitorii să nu aibă dreptul în fața membrilor familiei care locuiesc în gospodărie. Numai atunci când toți membrii gospodăriei declară că nu vor să preia chiria, dreptul trece moștenitorului.
Cât durează perioada de preaviz după moartea chiriașului?
După moartea locatarului, persoanele îndreptățite să intre sau moștenitorii au la dispoziție o lună pentru a-și folosi dreptul special de reziliere. Dacă moștenitorii nu află despre moartea locatarului până mai târziu, termenul se aplică doar din momentul cunoașterii. Dacă moștenitorii nu folosesc dreptul special de reziliere, ei succed automat locatarului decedat, astfel încât să nu fie necesară o nouă închiriere.
Dreptul special de reziliere al proprietarului după decesul chiriașului trebuie de asemenea exercitat în termen de o lună de la cunoașterea decesului, în caz contrar contractul de închiriere va continua. Dreptul special de reziliere al proprietarului se aplică moștenitorilor. El nu poate face uz de acesta împotriva persoanelor îndreptățite să intre (cele care au locuit deja în gospodărie).
Cine trebuie să elibereze apartamentul după moartea chiriașului?
Chiar și după moartea chiriașului, chiria se termină numai după ce rezilierea a fost dată în timp util și când apartamentul este predat.
În cazul în care dreptul special de reziliere se exercită după decesul chiriașului, moștenitorii sunt obligați să elibereze apartamentul în timp util și, dacă este necesar, să îl renoveze. De asemenea, trebuie să efectueze plăți restante, cum ar fi chiria și costurile auxiliare.
Întrebarea pentru proprietari este ce se întâmplă dacă nu există moștenire după moartea chiriașului. În astfel de cazuri, instanța numește un curator pentru a încerca să găsească potențiali moștenitori. Dacă acest lucru nu reușește, moștenește statul federal în care a fost domiciliat chiriașul. În cazul unei moșii supra-îndatorate, proprietarul rămâne în cele din urmă cu obiecte deschise și trebuie să se ocupe chiar de lichidarea gospodăriei și renovarea apartamentului.
Moartea chiriașului: cine primește depozitul de închiriere?
După decesul chiriașului, există și problema depozitului depus, deoarece dacă închirierea este închisă, depozitul se datorează și după ce apartamentul a fost predat cu succes (publicați pe „protocolul de predare a apartamentului”?). În principiu, depozitul trebuie plătit moștenitorilor. Cu toate acestea, dacă acesta din urmă respinge moștenirea, depozitul merge la următorul în linia succesorală.
Pentru proprietari, este recomandabil să li se prezinte un certificat de moștenire înainte de a plăti depozitul de închiriere. Astfel se evită plata persoanelor neautorizate. Acest lucru se aplică și la debursarea oricărui credit existent după factura de utilități.
Depozitul de chirie se plătește, în general, moștenitorilor. Cu toate acestea, dacă acesta din urmă respinge moștenirea, depozitul merge la următorul în linia succesorală.
Răspunderea succesorului legal
În calitate de succesor legal după moartea locatarului, nu numai că îi preluați drepturile, ci și obligațiile. În cazul în care partenerul rămas, rudele sau moștenitorii încheie contractul de închiriere, aceștia vor fi, de asemenea, răspunzători față de proprietar, conform secțiunii 563b, paragraful 1, BGB.
Succesorul legal este în consecință răspunzător pentru daunele aduse proprietății de închiriere, datoriilor de închiriere, reparațiilor cosmetice datorate și costurilor suplimentare. Cu toate acestea, răspunderea de moștenire poate fi exclusă contractual pe parcursul vieții. Dacă se dorește acest lucru, vă recomandăm să discutați cu un avocat specialist.
Serie
Dacă moștenitorul respinge moștenirea, el nu poate fi tras la răspundere și nici nu trebuie să rezilieze contractul de închiriere. În cazul unei acceptări eronate a unei moșteniri sau a nerespectării unui termen limită, se aplică regulile legii moștenirii conform § 119, § 1954 și § 1956 BGB.
Încetarea de către moștenitor
După moartea chiriașului, moștenitorul are dreptul să rezilieze apartamentul sau să îl folosească el însuși. Dacă decide să înceteze, îl poate pronunța în termen de o lună de la conștientizarea decesului și a nepariției unei alte rude. Dacă face acest lucru, închirierea se încheie după o perioadă de preaviz de trei luni.
Rezilierea în termen de o lună este foarte importantă, deoarece, cu un contract de închiriere pe termen determinat, consecința rezilierii neprevăzute ar fi că contractul de închiriere trebuie îndeplinit până la sfârșit.
Dacă există mai mulți moștenitori, trebuie să se asigure că scrisoarea de reziliere este semnată de toți moștenitorii.
Încetarea de către proprietar
Încetarea fără un motiv legitim după moartea locatarului a fost posibilă de la 1 septembrie 2001. În cazul în care, după moartea chiriașului, moștenitorul decide să continue închirierea, proprietarul o poate rezilia cu o perioadă legală de preaviz de trei luni. La fel ca moștenitorul, proprietarul are la dispoziție o lună pentru a anunța rezilierea după ce a luat cunoștință de deces. Cu toate acestea, acest lucru se aplică numai dacă niciuna dintre rudele care locuiesc în gospodărie nu încheie contractul de închiriere (secțiunea 564, teza 2, BGB).
După ce a cunoscut moartea chiriașului, proprietarul poate, desigur, să anunțe rezilierea doar dacă îl cunoaște pe moștenitor. Pentru aceasta, este suficient dacă este informat despre moștenitor - nu este necesară inspecția certificatului de moștenire. Cu toate acestea, proprietarul trebuie să încerce, de asemenea, să afle cine va prelua moștenirea, pentru că altfel își poate pierde dreptul la încetare.
În cazul în care proprietarul dorește să își exercite dreptul special de reziliere, el trebuie să notifice rezilierea tuturor moștenitorilor unei comunități de moștenitori. De asemenea, el trebuie să transmită avizul de reziliere acestor moștenitori și să nu-l adreseze, de exemplu, locatarului decedat.
În cazul în care soții, rudele sau membrii gospodăriei doresc să încheie contractul de închiriere, proprietarul poate rezilia contractul doar cu o notificare scurtă pentru motive întemeiate, de exemplu pentru că cei care intră sunt insolvabili sau au atacat fizic proprietarul în trecut. Aici este recomandabil să recurgeți la sfaturi profesionale, astfel încât micile erori să nu împiedice rezilierea finală.
