Închirierea unui apartament este o investiție bună și este potrivită și ca plan de pensii. Cu toate acestea, dacă intenționați să închiriați un apartament, ar trebui să vă informați cu atenție, deoarece există multe lucruri de luat în considerare. Oferim o prezentare generală și sfaturi.
Începe cu calcularea chiriei și continuă cu găsirea chiriașilor cu reputație. Problemele fiscale și alte detalii ar trebui, de asemenea, să fie clarificate în avans pentru a evita problemele.
În ciuda acestor pregătiri, închirierea unui apartament este un tip de investiție foarte simplu și, prin urmare, popular. Următoarele explicații ar trebui să vă ajute să vă găsiți drumul în jurul dvs. dacă doriți să închiriați și un apartament.
Închirierea unui apartament: sarcinile unui proprietar
Dacă doriți să închiriați un apartament, ar trebui să verificați mai întâi dacă aveți cerințele necesare. Pe de o parte, este important să se ia în considerare resursele necesare.
De fapt, închirierea unui condominiu necesită o anumită cantitate de muncă. Pierderile de timp tipice printre sarcinile unui proprietar sunt:
- pregătirea anuală a facturii de utilitate pentru chiriaș,
- calculul anual al rentabilității pentru autoritățile fiscale;
- prezentarea la ședințele proprietarilor și acordurile asociate privind lucrările de renovare viitoare, regulile casei și alte aspecte ale proprietarului,
- dacă este necesar, renovări sau repararea daunelor din apartament sau punerea în funcțiune a meșterilor,
- Căutare chiriaș, schimbare chiriaș și închiriere nouă,
- Clarificarea oricăror dispute legale cu chiriașul, coproprietarii și asociația chiriașilor.
O parte din această activitate, cum ar fi crearea facturii de utilități, poate fi realizată de un administrator de încredere care percepe o rată fixă lunară pentru aceasta. Trebuie să te ocupi singur de alte lucruri.
Închirierea unui apartament: are sens?
Din această perioadă încolo, merită să închiriați un apartament
Este important ca proprietarii să știe că atunci când închiriază un apartament se angajează pe termen lung. Acesta este în special cazul unui contract de închiriere cu durată nedeterminată. În plus, cu cât locatarul locuiește mai mult în apartament, cu atât devine mai dificil să reziliem contractul de închiriere. Acest angajament pe termen lung se referă și la investiții de capital, deoarece un apartament închiriat este mai puțin profitabil de vândut decât unul gol.
În majoritatea cazurilor, cumpărarea unui apartament de închiriat merită numai dacă proprietarul păstrează această proprietate timp de cel puțin zece ani. Doar după această perioadă nu se datorează nicio taxă de speculație pentru proprietate, care se calculează pe baza câștigului în valoare. Prin urmare, luați în considerare cu atenție dacă sunteți dispus să vă asumați astfel de angajamente pe termen lung.
Care este rentabilitatea închirierii unui apartament?
Închirierea unui apartament poate genera venituri destul de bune, dar randamentul închirierii, care poate fi calculat exact înainte de cumpărare, nu este de obicei peste medie. Există o penurie de locuințe în multe orașe, astfel încât proprietarii să fie legați de frâna chiriei. Aceasta limitează profitul proprietarului și este destinat să ajute chiriașii să obțină locuințe la prețuri accesibile. Capacul asigură, de asemenea, că chiria nu poate fi majorată după bunul plac.
În general, prin urmare, are sens doar să închiriați un apartament pentru o lungă perioadă de timp. Acest lucru se datorează faptului că, de obicei, proprietatea își pierde valoarea doar după ce este închiriată, deoarece un potențial cumpărător ar trebui să preia acest apartament împreună cu chiriașul. Cu toate acestea, din moment ce mulți cumpărători doresc să folosească singuri proprietatea achiziționată, un apartament vacant ar avea un preț mai mare.
Pot fi elaborate planuri de finanțare interesante, în special în cazul contractelor de închiriere pe termen lung sau pe durată nedeterminată. Acestea pot ajuta la economii de impozite sau pot garanta o rentabilitate fiabilă pe termen lung. Cu un contract de leasing gradat sau un contract de leasing pe bază de indice, puteți stabili, de asemenea, când ar trebui să crească chiria la semnarea contractului și astfel să obțineți mai mult profit pentru dvs.
Închiriați un apartament: calculați prețul pentru chirie
Dacă doriți să închiriați un apartament, ar trebui să aflați exact ce venituri din închiriere puteți obține. O privire asupra pieței imobiliare actuale ajută. O comparație a chiriilor locale și, dacă este necesar, o privire asupra indicelui chiriei locale ajută, de asemenea, la o evaluare mai bună a propriului apartament. Locația, dimensiunea, anul de construcție și echipamentele sunt criterii foarte importante în acest calcul. De asemenea, ar trebui să verificați cât durează, în medie, ca apartamentele de închiriat să fie închiriate efectiv. S-ar putea să merite să investești niște bani pentru modernizarea echipamentului, astfel încât să poată fi solicitat un preț de închiriere mai mare și apartamentul să poată găsi părțile interesate mai repede.
O chirie adecvată poate fi determinată destul de bine pe baza indicelui chiriei. Cu toate acestea, frâna de închiriere care poate fi prezentă joacă, de asemenea, un rol. Dacă frâna prețului de închiriere se aplică în zona rezidențială în cauză, prețul de închiriere poate fi cu cel mult zece procente peste chiria locală comparativă. Dacă nu trebuie respectată o limită a prețului de închiriere, se aplică în schimb plafonul. Potrivit acestui fapt, chiria poate fi majorată cu maximum 20 la sută pe o perioadă de trei ani, în unele state federale doar cu 15 la sută. Cu câteva excepții, pot fi solicitate mai multe. Cu toate acestea, există doar un caz excepțional dacă proprietarul poate dovedi că ar trebui să accepte pierderi dacă chiria ar fi mai mică.
Dacă chiria comparativă locală este depășită cu 50% sau mai mult, legiuitorul vorbește despre cămătărie și poate pedepsi proprietarul în conformitate cu legea locațiilor. Și închirierea apartamentului la un preț exorbitant nu este o idee bună din alt motiv: Proprietarii se descurcă de obicei mai bine dacă calculează prețul în mod echitabil și astfel construiesc o relație de încredere cu chiriașul. Acest lucru poate avea rezultate pe termen lung, la urma urmei, proprietarii sunt interesați de relații contractuale îndelungate, deoarece acestea înseamnă cel mai mic efort.
De altfel, plata în avans a costurilor suplimentare este, de asemenea, un subiect relevant. Nu trebuie calculat prea strâns, altfel există riscul ca dvs., ca proprietar, să fiți nevoit să urmăriți plățile înapoi ale chiriașului. Calculează corect, dar cât mai confortabil pentru tine.
Un preț corect la închirierea unui apartament nu numai că creează o relație de încredere, dar poate proteja și proprietarul de posibile penalități.
Închiriați un apartament: întocmiți un contract de închiriere
În acest fel, contractul de închiriere devine prietenos cu proprietarul
La întocmirea contractului de închiriere, ar trebui să căutați cu atenție și să nu folosiți doar un formular standard gratuit, deoarece acest lucru poate duce la dificultăți ulterior. Asociația pentru protecția chiriașilor furnizează în principal formulare de contract concepute pentru a fi prietenoase cu chiriașii. Prin urmare, ar trebui să optați pentru un șablon de la asociația de protecție a proprietarilor sau să descărcați eșantionul pe care vi l-am furnizat în textul nostru despre tot ceea ce este legat de contractele de închiriere adaptate proprietarilor.
Diferențele dintre contractele de închiriere prietenoase cu chiriașii și cele ale proprietarilor sunt adesea reflectate în reglementarea întrebărilor dincolo de condițiile pure de preț de închiriere. De exemplu, aceasta include următoarele puncte:
- Animalele de companie sunt permise sau nu,
- Obligațiile de curățare ale chiriașilor din zona comună,
- Executarea unor mici reparații,
- Subînchirierea este permisă sau nu, fără consimțământul proprietarului
Când este recomandabil un contract de închiriere pe termen determinat?
Închirierea unui apartament pentru o anumită perioadă de timp are întotdeauna sens atunci când proprietarii își folosesc propriile proprietăți, dar vor locui într-o altă locație pentru o perioadă limitată de timp. De exemplu, dacă lucrați într-un alt oraș sau chiar într-o altă țară timp de un an, puteți închiria condominiul altcuiva pentru această perioadă.
Dar un contract de închiriere pe termen determinat merită, de asemenea, atunci când planificați o vânzare ulterioară. Acest lucru facilitează vânzarea apartamentului vacant ulterior. O chirie deschisă, pe de altă parte, ar îngreuna vânzarea, deoarece în acest caz cumpărătorul ar trebui să preia contractul actual de leasing.
Leasingul pe termen determinat merită, de asemenea, dacă perioada de speculații de zece ani nu a expirat încă și, prin urmare, nu este dorită o vânzare anticipată. Și aici plătește să îl închiriați pentru o perioadă limitată până la sfârșitul celor zece ani, astfel încât apartamentul să fie gratuit în perioada de speculații expirată și să poată fi vândut la un preț corespunzător mai mare.
Cu toate acestea, închirierea unui apartament pentru o perioadă limitată nu este întotdeauna ușoară. Printre altele, contractul de închiriere trebuie să conțină un motiv precis pentru închirierea temporară. Conform legislației (secțiunea 575 BGB), motivele admise sunt măsurile de modernizare și construcție, utilizarea personală sau cerințele operaționale dacă este un apartament de lucru.
În calitate de proprietar, trebuie să știți că, în caz de îndoială, trebuie să demonstrați legalitatea termenului stabilit. Prin urmare, trebuie să luați în considerare cu atenție motivul termenului înainte de a încheia un contract. De exemplu, motivul modernizării este valabil numai dacă continuarea locațiilor ar îngreuna semnificativ măsurile în așteptare.
Nu se pot aștepta rentabilități prea mari din închirierea de apartamente.
Închiriați un apartament: aveți nevoie de agent imobiliar?
Închirierea unui apartament pare suficient de simplă, dar în funcție de oraș sau de zona rezidențială, poate fi dificil să găsești chiriași de încredere.
Dacă se găsește un chiriaș, este întotdeauna logic să faceți publicitate apartamentului în ziar sau pe un portal imobiliar online. Cu fotografii semnificative, un plan de etaj bine desenat și o descriere precisă, apartamentul de închiriat poate trezi interes. Dar nu toți proprietarii vor să se ocupe de pregătirea unei astfel de expuneri și să apeleze la un agent imobiliar. Acest lucru poate fi util pentru că știe cum să organizeze în mod corespunzător apartamentul oferit.
Brokerii nu numai că ajută la pregătirea sinopsisului și la stabilirea contactului între proprietar și chiriaș, dar sunt, de asemenea, familiarizați cu problemele contractuale care apar din nou și din nou. Ele clarifică întrebările restante și asigură satisfacția ambelor părți.
Celelalte sarcini ale brokerului sunt:
- Asistență în găsirea chiriașilor,
- determinarea profesională a prețului de închiriere,
- Crearea unui contract de închiriere conform legii, adaptat dorințelor proprietarului,
- examinarea profesională a chiriașului serios și solvabilitatea acestuia,
- Gestionarea sarcinilor administrative și predarea apartamentului
Brokerul este, desigur, plătit pentru munca sa. Dacă închirierea are succes, comisionul brokerului se ridică la maximum două chirii nete plus TVA. Din 2015, dacă proprietarul sau chiriașul suportă aceste costuri a fost stabilit de cine a angajat brokerul. De obicei, proprietarul este cel care trebuie să plătească costurile.
Dacă doriți să faceți publicitate apartamentului dvs. de închiriat pe Internet, este logic să-l descrieți în detaliu - cu fotografii semnificative și un plan de etaj îngrijit.
Închirierea unui apartament: ce aparține sinopsisului?
Expoziția conține datele cheie de bază ale apartamentului, cum ar fi dimensiunea în metri pătrați, echipamente, chirie netă și utilități. În plus, cifrele cheie relevante din certificatul energetic ar trebui deja introduse în reclama imobiliară, dacă acestea sunt disponibile. Acesta este anul de construcție al proprietății, sursa de energie, tipul de certificat energetic, necesarul final de energie sau consumul de energie și, dacă este cazul, clasa de eficiență energetică.
Pentru a închiria apartamentul și a-l prezenta atractiv, ar trebui să enumerați în detaliu avantajele proprietății dvs. Pardoseli exclusive, accesorii de baie de înaltă calitate, o bucătărie montată sau echipamente fără bariere sunt o bază bună pentru a solicita un preț de închiriere corespunzător mai ridicat.
Nu este neobișnuit ca proprietarii să afle câțiva metri pătrați prea mult în expunerea lor. Cu toate acestea, proprietarii ar trebui să fie atenți la acest lucru, deoarece chiriașii pot revendica o parte din chirie într-un astfel de caz. Erori neintenționate tipice la calcularea spațiului de locuit apar atunci când spațiul de la etaj este preluat, dar spațiul de locuit efectiv trebuie redus în consecință din cauza tavanelor înclinate și a zonelor utile din zona exterioară. Și aici, un broker poate oferi sfaturi de specialitate.
Închiriați un apartament: găsiți chiriași
Sfaturi pentru vizualizarea apartamentului
Înainte de a închiria apartamentul dvs., vizionarea trebuie să fie planificată împreună cu părțile interesate. Modul în care este privit apartamentul oferit depinde de obicei de câți potențiali chiriași sunt interesați de acesta și de abordarea care se potrivește cel mai mult proprietarului.
Când vizitează un grup, multe părți interesate trec prin apartament în același timp. În urma acestei inspecții, solicitanții își pot prezenta autoevaluarea cu o scrisoare de intenție și, dacă este necesar, cu documente suplimentare proprietarului. Se uită printre „aplicații” unul după altul și apoi poate lua o decizie. Cu această metodă de vizionare, două întâlniri sunt deseori suficiente, dar proprietarii au greu șansa de a cunoaște în mod corespunzător potențialii chiriași și de a-și face impresia.
Vizitele individuale necesită mai mult timp, dar sunt și mult mai personale. Cu toate acestea, în calitate de proprietar, trebuie să vă așteptați la mai multe întâlniri, deoarece rareori primii potențiali cumpărători decid asupra apartamentului și sunt de acord cu proprietarul. Dacă în prezent apartamentul este încă ocupat de chiriașul anterior, acest lucru poate duce la probleme. Deși drepturile proprietarului stipulează că aveți voie să intrați în condominiu ca proprietar pentru un motiv întemeiat, nu sunt permise nenumărate vizionări.
Deși programările individuale sunt mai mult de lucru, merită efortul. Aceasta este singura modalitate prin care, în calitate de proprietar, aveți șansa de a vorbi cu părțile interesate și de a obține un sentiment intestin. Și acest lucru vă poate proteja chiar și de surprize urâte, cum ar fi închirierea nomazilor.
Cum să găsiți chiriași de renume pentru apartamentul dvs.
Dacă doriți să închiriați un apartament, chiriașul ar trebui să fie serios și financiar din punct de vedere financiar. Acest lucru este valabil mai ales dacă este planificat un contract de închiriere pe termen lung sau deschis. Pe lângă propriile cunoștințe despre natura umană, este întotdeauna recomandabil să vă verificați cu atenție solvabilitatea. Aceasta oferă informații despre cât de fiabil este potențialul chiriaș. Cu un certificat de scutire a datoriilor cu privire la Schufa și / sau închiriere, simpatia poate fi susținută de dovada solvabilității.
Dacă vă simțiți nesigur ca proprietar, puteți lua ajutorul unui agent imobiliar care va lua măsurile adecvate pentru a verifica bonitatea potențialului chiriaș:
- Obținerea autoevaluării chiriașului,
- Verificare credit (informații Schufa),
- Solicitați certificatul de scutire a datoriilor de închiriere,
- Verificați dacă este vorba de un nomad de închiriere (brokerii au uneori contacte bune aici care pot furniza informații decisive),
- Obținerea ultimei dovezi de venit
- Controlul cărții de identitate
Atunci când alegeți un chiriaș, ar trebui să vă bazați pe sentimentul intestinului dvs. - dar nu numai!
Închiriați un apartament: determinați valoarea depozitului
Cu depozitul de închiriere, proprietarul se asigură că nu trebuie să-și alunge banii. Protejează proprietarul împotriva lipsei chiriei pentru apartamentul său sau a plăților pentru reparații. Acest depozit este de maximum trei chirii nete și este acceptat ca depozit în numerar sau sub forma unei asigurări sau garanții de depozit. Locatarul poate depune depozitul în numerar în trei rate egale. Deci, dacă chiriașul nu poate plăti imediat banii pentru întregul depozit, proprietarul nu-l poate refuza. Cu toate acestea, din punctul de vedere al proprietarului, este recomandabil să selectați doar acei chiriași care nu dau greș deja cu depozitul din cauza resurselor financiare limitate.
Închirierea unui apartament: predarea apartamentului către chiriaș
Dacă ați găsit un chiriaș pentru apartamentul dvs. și doriți să predați apartamentul, depozitul de chirie și prima plată a chiriei ar trebui să fie deja în contul dvs. Dacă chiriașul nu a efectuat încă această plată, aceasta poate fi o indicație a comportamentului slab al plății.
Înainte ca noul chiriaș să se mute, tu ca proprietar ar trebui să faci fotografii cu apartamentul. Acest lucru face mai ușor de înțeles modificările sau daunele care au avut loc în perioada de închiriere. Starea preluării, care ar trebui înregistrată în protocolul de predare a apartamentului, stă la baza rambursării depozitului de chirie dacă chiriașul se mută ulterior. Acest protocol de predare a apartamentului documentează starea apartamentului, inclusiv mansarda, subsolul și garajul. Citirile contorului (electricitate, gaz, apă) sunt, de asemenea, înregistrate în acesta. Contorul din apartament trebuie citit de utilitate în timp util pentru a asigura facturarea corectă. În cazul unei lecturi intermediare, proprietarul trebuie să plătească costurile.
Dacă doriți să fiți în siguranță, un martor ar trebui să fie prezent atunci când apartamentul este predat, astfel încât, în cazul unui litigiu, să vă adresați cuiva care vă poate confirma versiunea stării apartamentului la predare. Acesta poate fi brokerul, de exemplu.
Să începem să închiriem apartamentul! Există câteva lucruri de luat în considerare la predarea apartamentului.
Închirierea unui apartament: Ce taxe plătesc pentru venitul din închiriere?
Închirierea unui apartament poate fi o sursă sigură de venit. Dar înseamnă și o anumită povară administrativă, mai ales atunci când vine vorba de impozitarea veniturilor din închiriere. Niciun proprietar nu poate ocoli acest lucru, deoarece o proprietate rezidențială, ca investiție de capital, vă cere să declarați venitul din închiriere atunci când depuneți declarația fiscală anuală. Anexa V care trebuie completată se referă la venituri din închiriere și leasing și, prin urmare, este obligatorie pentru proprietari.
Impozitarea venitului din chirie se bazează pe rata individuală a impozitului pe venit. Cu toate acestea, în legătură cu calculul impozitului, pierderile și amortizarea joacă un rol, deoarece reduc sarcina fiscală a proprietarului.
Dacă doriți să închiriați un apartament, trebuie să fiți conștienți de faptul că nu numai chiriile și costurile auxiliare sunt utilizate pentru impozitare. Multe alte detalii joacă un rol în legătură cu declarația fiscală, care poate crește sau reduce sarcina fiscală. Pentru a putea dovedi toate cheltuielile și veniturile pentru biroul fiscal, este recomandabil să păstrați toate dovezile legate de cheltuieli. Acestea includ facturile comerciantului, încasările materiale, asigurările, dobânzile la împrumut. Facturile taxelor de casă și alte documente ale administrării proprietății trebuie, de asemenea, păstrate.
Pentru a clarifica întrebările detaliate și pentru a menține sarcina fiscală cât mai mică posibil, este logic să contactați un consilier fiscal. El este un expert în ceea ce privește corectarea declarațiilor fiscale și economisește proprietarilor o mulțime de timp și bani. Desigur, un consultant fiscal costă ceva, dar vă ajută și la economisirea impozitelor și vă asigură că vă aflați legal în siguranță.
Închiriați un apartament: probleme cu chiriașul
Oricine își ia timpul să caute un chiriaș de renume pentru apartamentul său are șanse mari să aibă o relație contractuală de încredere și echitabilă. Dar, oricât de mult efort ai depune în căutare: nimeni nu este imun la orbitori. Ici și colo există întotdeauna probleme cu chiriașii, în cel mai rău caz ajungi cu chiriași nomazi care nu își plătesc chiria și dispar brusc.
Situația legală actuală oferă chiriașilor o protecție relativ bună, dar și proprietarii doresc un tratament echitabil. Prin urmare, este important ca proprietar să afle despre reglementările exacte în cazurile cu probleme.
Este dificil pentru proprietar să rezilieze o chirie nelimitată. Se aude din nou și din nou despre încetarea cerințelor personale, dar acest lucru se aplică numai în anumite cazuri și este strict verificat. Rezilierea din cauza uzului personal este permisă numai dacă proprietarul sau un membru apropiat al familiei dorește să se mute în apartamentul în cauză.
Cu toate acestea, există o altă posibilitate de reziliere în cazul în care chiriașul încalcă contractul. Apoi, proprietarul apartamentului are ocazia să trimită un avertisment chiriașului și să-l informeze asupra faptelor greșite. Dacă nu se schimbă nimic în situație, el poate fi în cele din urmă reziliat. Motivul rezilierii este recunoscut în primul rând în instanță în întârziere, însă încălcările obligațiilor pot face, de asemenea, legală rezilierea. Aceste încălcări ale obligațiilor includ:
- transferul neautorizat al apartamentului închiriat către terți,
- Încălcări ale regulilor casei,
- creșterea animalelor neautorizate,
- Restanțe
În caz de urgență, un chiriaș își poate pierde apartamentul din cauza acestei încălcări a obligațiilor. Dacă nu încetează din propria voință după încetare, va fi inițiată o acțiune de evacuare și, în cele din urmă, o evacuare.
Închiriați un apartament: concluzie
Un proprietar care dorește să închirieze un apartament trebuie să se gândească la o mulțime de detalii și să facă o cercetare amănunțită. Brokerii și consilierii fiscali ajută la reglementarea întregii organizații și a problemelor fiscale. Chiar dacă este planificată o închiriere pe termen lung sau deschisă, proprietarul ar trebui să ia în considerare întotdeauna opțiunea de a vinde din nou apartamentul la o dată ulterioară. Ar trebui să fiți cu atât mai atent atunci când alegeți un chiriaș de renume și când faceți investiții orientate spre viitor în proprietate. Cu toate acestea, cu o bună planificare și un sprijin profesional, închirierea unui apartament poate fi o sursă de venit fiabilă și fără probleme.
