Administratorii imobiliari dintr-o comunitate de proprietari joacă un rol important și cu siguranță ar trebui să fie potriviți pentru această poziție. În cele ce urmează, vă explicăm cum, în calitate de comunitate de proprietari, puteți găsi persoana potrivită și ce se întâmplă atunci când trebuie găsit un nou administrator de proprietate.
Administratorul imobiliar al unui complex rezidențial are o poziție puternică: are fondurile asociației de proprietari de case (WEG). El convoacă întâlnirile proprietarilor și pune în aplicare rezoluțiile adoptate acolo. El se ocupă de reparații și întreținere pe proprietatea comunală. Pentru a face acest lucru, el trebuie să țină evidența legii complexe privind proprietatea rezidențială. Asta necesită (mai ales) un profesionist.
Găsiți un administrator imobiliar
Un WEG se poate gestiona, de asemenea, în sine. Acest lucru poate funcționa pentru un complex rezidențial mic. Dar de îndată ce un singur proprietar își dorește un manager „real”, comunitatea trebuie să-l numească. Pentru a face acest lucru, ea are nevoie mai întâi de o selecție de candidați. „Ar trebui să existe trei oferte. În caz contrar, lipsa alternativelor poate determina ca proprietarii să conteste ulterior cu succes decizia de comandă ", spune Annett Engel-Lindner, avocat specializat în dreptul locațiilor și al condominiului.
Atunci când cercetează, comunitatea (sau membrii care au grijă de ea) se pot concentra asupra candidaților din apropiere. La urma urmei, distanțele scurte sunt importante, astfel încât managerul să poată verifica în mod regulat proprietatea ulterior. Prima inspecție ar fi trebuit să aibă loc înainte de alegeri. Julia Wagner de la asociația de proprietari Haus & Grund Germany explică de ce: „Candidații trebuie să cunoască complexul rezidențial pentru a putea depune o ofertă întemeiată”.
Ce face un bun administrator?
O conexiune bună cu administratorul proprietății dvs. ar trebui să fie o prioritate pentru asociația de proprietari. Pentru ca tu să reușești, ții cont de comanda numărul unu: Ca comunitate, alege profesionistul care ți se potrivește de fapt, care poate oferi referințe, care emană competență și profesionalism și care ți se pare personal.
Un administrator imobiliar rău poate fi adesea recunoscut mai târziu numai dacă, de exemplu, a dat proprietarilor sfaturi proaste cu privire la întreținere și o mulțime de bani au fost investiți incorect. Deci, motiv suficient pentru ca proprietarii să aleagă cu atenție managerul și să-i urmărească cu atenție. Din fericire, o lege care reglementează administratorii imobiliari a intrat în vigoare în vara anului 2018. Acum aveți nevoie de aprobare. Aceștia obțin acest lucru numai dacă își pot dovedi fiabilitatea, circumstanțele financiare ordonate și au încheiat o asigurare de răspundere profesională, precum și participarea regulată la cursuri de formare suplimentară.
Preselecția administratorului proprietății
În prealabil, consiliul consultativ de gestionare sau persoanele preselectate ar trebui să negocieze în mod specific pentru a putea propune proprietarilor de apartamente trei companii de administrare. Candidatul este apoi ales cu o majoritate simplă pentru maximum cinci ani. Contractul de administrare reglementează atribuțiile și remunerația acestuia, precum și durata numirii. Câtă libertate acordă o comunitate de proprietari administratorului de proprietate poate fi stabilită de aceștia.
Oricine se ocupă de preselecție ar trebui să creeze o listă de verificare cu toate punctele care sunt solicitate candidatului. Deci decizia este obiectivă și independentă de preț și persoană. În plus față de asigurarea de răspundere comercială prescrisă în aprobare, aceasta include și asigurarea de răspundere civilă pentru pierderi financiare și asigurarea de fidelitate. În plus, solicitantul ar trebui să aibă un birou profesional, astfel încât să poată fi contactat de proprietari și să i se ofere un înlocuitor în timpul sezonului de vacanță. Administratorul ar trebui, de asemenea, să ia în considerare caracteristicile speciale ale sistemului individual. Din păcate, unii solicitanți oferă doar un standard scăzut.
Administratorul ideal al proprietății trebuie să îndeplinească o serie de cerințe.
Contractul de administrare
De cele mai multe ori, administratorul proprietății prezintă o schiță care ține cont de obicei de interesele sale. „Prin urmare, proprietarii ar trebui să ia o privire critică”, recomandă Gabriele Heinrich de la asociația pentru protecția consumatorilor „Living in property”. Contractul de administrare ar trebui să ofere proprietarilor opțiuni de control, de exemplu, să oblige administratorul proprietății să colecteze plățile casei de la coproprietarii care nu sunt dispuși să plătească, să trimită procesul-verbal al ședinței proprietarilor în termen de două până la trei săptămâni și să obțină aprobarea consiliului consultativ pentru contractele cu meșteri care depășesc o anumită sumă. Dacă contractul prevede plăți speciale pentru administrator, eligibilitatea acestora ar trebui verificată.
Atribuțiile legale ale administratorului
- Măsuri pentru întreținerea și repararea corespunzătoare a proprietății comunale
- Efectuarea și primirea de plăți și servicii
- Gestionați fondurile strânse
- Afirmarea creanțelor de către asociația de proprietari
- conduce un cont
- alte competențe, de exemplu convocarea, prezidarea și redactarea procesului-verbal al rezoluțiilor adunării proprietarilor de apartamente
- Desfășurarea procesului decizional
„O administrație bună are nu numai cunoștințe comerciale, ci și tehnice. Și există contacte personale ”, spune Gabriele Heinrich. „O administrație funcțională reacționează rapid la notificările de defecte și rezultatele documentelor. Ea monitorizează starea clădirilor, insistă asupra măsurilor de renovare, formarea rezervelor și preia medierea în conflictele dintre proprietari. ”Pentru administrații, este indispensabilă și o asigurare de răspundere civilă pentru afaceri și daune materiale. Cu cât sistemul este mai mare, cu atât ar trebui să fie mai mare acoperirea. O asigurare de fidelitate protejează împotriva daunelor intenționate cauzate de angajații administrației.
Gestionarea corectă și incorectă a contului
Sarcina centrală a managerului este de a monitoriza veniturile și cheltuielile asociației de proprietari de case (WEG). Conturile proprietarilor sunt adesea așa-numitele conturi de încredere, care rulează în numele administratorului proprietății. „Astăzi, însă, doar conturile comunității de proprietari sunt acceptabile”, spune Heinrich. Avantaj pentru ambele părți: drepturile revin fără echivoc comunității, administratorul preia administrarea contului doar în numele proprietarului. Astfel de conturi de bani străini oferă mai multă siguranță în caz de faliment sau deces al administratorului și sunt mai ușor de controlat de proprietari.În plus, comunitatea ar trebui să restricționeze puterea de administrare a administratorului asupra contului și să facă acest lucru dependent de consimțământul proprietarului unui apartament sau al consiliului consultativ - de exemplu pentru contul de rezervă sau din anumite sume.
Remunerația administratorului imobiliar
Taxa de administrare este negociabilă în mod liber. Depinde de standardul tehnic și de mărimea proprietății. Regula generală: cu cât un sistem are mai multe unități, cu atât este mai mică remunerarea. Gama este cuprinsă între 25 și 30 de euro pe lună pe unitate rezidențială. Profesionistul poate aplica o remunerație specială pentru servicii precum aprobarea administratorului pentru vânzarea unui apartament. Nu există o remunerație suplimentară pentru gestionarea colectării rezoluțiilor, chiar dacă acest lucru este prevăzut în contractul de administrare.
Demiterea administratorului
Adesea, administratorul este protejat de un pasaj din contract: că poate fi reamintit doar dintr-un motiv important, de exemplu dacă este neautorizat plasând comenzi pentru reparații majore. S-a dovedit util să conveniți o perioadă de numire cu unul sau doi ani în avans. Timp suficient pentru ca ambele părți să își verifice relația - fără a fi nevoie să aștepte împreună pentru o perioadă lungă de timp inutil dacă cooperarea nu funcționează.
Exonerarea administratorului imobiliar
Mulți proprietari de apartamente nu știu dacă ar trebui să-l elibereze pe administratorul proprietății la întâlnirea proprietarilor. „Odată cu descărcarea de gestiune renunțați la dreptul la despăgubire pentru toate erorile cunoscute sau recunoscute ale administratorului în timpul descărcării de gestiune”, avertizează Heinrich. Prin urmare, acest lucru trebuie întotdeauna luat în considerare cu atenție.
Schimbați administratorul proprietății
La fiecare câțiva ani, WEG îl votează pe administrator. Cu toate acestea, dacă devine evident în perioada premergătoare alegerilor că administratorul actual nu va mai primi majoritate, începe căutarea de noi candidați. Dacă vă asumați această sarcină în WEG, trebuie să obțineți trei oferte și să informați coproprietarii despre acestea în timp util. Acordați cel puțin trei luni în avans. WEG-urile mai mici ar trebui să înceapă mai devreme. De multe ori aveți nevoie de mai multe încercări pentru a găsi suficienți solicitanți. Vechiul administrator, dacă este încă în funcție, trebuie să convoace și să țină ședința de proprietari. Așadar, el ajută la determinarea propriului său succesor.
Ce ar trebui să luați în considerare atunci când schimbați
În mod ideal, contractul expiră în paralel cu comanda. În caz contrar, proprietarii trebuie să respecte termenele de preaviz convenite - și să se asigure că noul manager combină întotdeauna comanda și perioada contractului. În caz contrar, s-ar putea întâmpla ca WEG să demită administratorul din funcție, dar contractul continuă și o cerere de remunerație persistă.
Exemplu: Administratorul a fost numit pentru o perioadă nedeterminată. Apoi, durata maximă este de cinci ani. Întâlnirea proprietarilor poate, totuși, să o respingă în orice moment cu o majoritate simplă - cu condiția să nu se fi convenit nimic altceva (de exemplu doar dintr-un motiv important). Contractul se încheie atunci când durata sa a fost limitată la durata mandatului. În absența unei astfel de clauze, ea continuă să se aplice. În plus, nu orice contract poate fi reziliat cu ușurință, de exemplu, deoarece conține un termen minim. Cu toate acestea, dacă există un motiv important pentru concediere, cum ar fi procedurile de insolvență sau neimplementarea rezoluțiilor, WEG poate, în orice caz, rezilia contractul fără notificare.
