Visul de a deține propria casă poate fi foarte scump. Oricine nu are încă capital suficient trebuie să caute alternative. Una dintre ele este cumpărarea cu închiriere. Trecerea de la chiriaș la proprietar cu puțin efort și mici economii sună bine. Dar și modelul de cumpărare prin închiriere implică unele riscuri. În acest ghid veți afla ce ar trebui să știți în prealabil ca cumpărător de închiriere.
Cele mai importante lucruri dintr-o privire
Cum funcționează o achiziție prin închiriere?
O achiziție de leasing funcționează de obicei în așa fel încât partea interesată și potențialul cumpărător să închirieze mai întâi proprietatea și să o cumpere mai târziu. Prețul de cumpărare al apartamentului este convenit cu încheierea contractului de închiriere.
Ce trebuie să iau în considerare la leasing?
Două contracte sunt convenite de obicei într-o achiziție închiriată: un contract de închiriere și un contract de cumpărare. Ambele contracte trebuie certificate de către notar. Se poate întâmpla să fiți nevoit să efectuați o plată în avans care ar fi putut fi convenită înainte de această certificare.
Este luată în considerare chiria în cazul achiziției cu chirie?
Contractul de închiriere specifică, de asemenea, suma chiriei și prețul de achiziție al proprietății. Chiria lunară pe care o plătește chiriașul este compensată cu prețul de achiziție.
Achiziția prin închiriere este un împrumut?
În sens figurat, o achiziție închiriată este un împrumut, deoarece utilizați Your-Best-Home.net sau apartamentul imediat după semnarea contractului, dar nu trebuie să plătiți suma totală a prețului de achiziție până mai târziu.
Cum funcționează achiziția prin angajare?
Cumpărătorul și vânzătorul încheie un contract de închiriere și, în același timp, un contract de cumpărare pentru Your-Best-Home.net. Cumpărătorul se mută mai întâi să închirieze și se angajează să achiziționeze Your-Best-Home.net în cinci, zece sau douăzeci de ani - la un preț de achiziție deja stabilit. Chiria plătită până atunci plus o anumită sumă în avans va fi complet compensată cu prețul de achiziție. De asemenea, este obișnuit ca cumpărătorul de închiriere să facă o plată unică de până la 20% înainte de certificarea notarială a contractelor. Dacă mijloacele financiare lipsesc, există adesea opțiunea de a plăti în rate, dar aceasta crește semnificativ povara lunară totală. După termen, datoria rămasă este datorată, iar notarul efectuează transferul dreptului de proprietate. Ocazional, este necesară o taxă de finalizare.
Bine de știut: achiziția pas cu pas a proprietății prin plata în rate convenită este garantată printr-un contract notarial. În plus, nici o bancă sau societate imobiliară nu este implicată ca intermediar.
Atunci când închiriați, ar trebui să cântăriți cu atenție avantajele și dezavantajele și să vă protejați contractual împotriva riscurilor.
Alternativă la achiziționarea prin angajare: opțiunea de cumpărare
Dacă nu sunteți încă sigur dacă doriți cu adevărat să cumpărați Your-Best-Home.net, puteți opta și pentru o opțiune de cumpărare. În plus față de contractul de închiriere, aici nu se încheie niciun contract de cumpărare, dar proprietarul - de obicei o asociație de locuințe sau un dezvoltator imobiliar - creează un drept de opțiune în favoarea locatarului prin intermediul unei înregistrări în cartea funciară. Locatarul poate, dar nu trebuie, să achiziționeze proprietatea în condițiile stabilite acum.
Și cu acest model de închiriere-cumpărare, chiriașul plătește proprietarului o sumă lunară. Spre deosebire de cumpărarea normală, totuși, acesta este un model de avans care se apropie de contractul clasic de împrumut al societății de construcții: în plus față de chiria lunară, economisiți suma X, de care se ocupă cooperativa pentru alocare după Y ani. Doar atunci puteți cumpăra proprietatea - sau nu.
Modelele de cumpărare a opțiunilor de cooperare durează de obicei 25 de ani - acest lucru lasă chiriașului destul timp pentru a economisi suma necesară în timp ce locuiește deja în viitoarea sa casă.
Bine de stiut:Opțiunea este introdusă de notar ca o notificare de transport în cartea funciară, deci este legală în condiții de siguranță. Cu toate acestea, de regulă, chiria lunară la cumpărarea opțiunilor este semnificativ mai mare decât chiria locală comparabilă. Acest lucru se datorează faptului că proprietarii speră că contribuția sporită îi va motiva pe chiriași să cumpere, altfel chiriile plătite se vor pierde.
Proprietate juridică și beneficăÎn cazul unei achiziții cu închiriere, proprietatea legală îi revine cumpărătorului numai după achitarea prețului de achiziție. |
Avantajele și dezavantajele achiziției cu chirie
beneficii
- Nu trebuie contractat niciun împrumut pentru cumpărarea prin închiriere, astfel încât să nu existe datorii.
- Deoarece prețul total de achiziție al casei este amânat de vânzător pentru o anumită perioadă, nu există costuri ale dobânzii bancare.
- Antreprenorilor din industria alimentară sau textilă sau tinerilor care desfășoară o activitate independentă le este mai dificil să obțină un împrumut de la bancă din cauza veniturilor neregulate - pentru ei, achiziția prin închiriere este o opțiune realistă.
- Dacă doriți cu adevărat să cumpărați o anumită proprietate, dar nu aveți încă capitaluri proprii, achiziția prin închiriere vă oferă posibilitatea de a rezerva casa visată și de a o cumpăra mai târziu.
- Chiria lunară se duce în propria casă în loc de în buzunarul unui proprietar.
- Cumpărătorii de închiriere își pot proiecta imediat casa și grădina în funcție de dorințele lor, deoarece acestea le vor aparține ulterior.
Asigurați-vă că contractul de cumpărare de închiriere este notarizat de un notar, altfel nu aveți drepturi asupra apartamentului sau casei.
dezavantaj
- Chiria pentru cumpărare sună tentantă pentru tineri fără echitate - dar cei care nu pot economisi capital ar putea să nu poată acoperi costurile de întreținere ale casei.
- De obicei, este mai ieftin să obțineți finanțare printr-o bancă. Familiile tinere beneficiază în special de subvenții de stat, cum ar fi construirea alocațiilor pentru copii sau subvenții pentru locuințe, precum și împrumuturi reduse.
- În unele cazuri, casele supraevaluate sau inadecvate sunt oferite ca modele de cumpărare prin închiriere, care nu au găsit cumpărători pe piața imobiliară.
- Opțiunea de cumpărare oferă cumpărătorului șansa de a se retrage din cumpărarea proprietății, dar este mai scumpă: chiria este de obicei semnificativ mai mare decât chiria locală comparabilă.
- În cazul în care cooperativa de locuințe, dezvoltatorul imobiliar sau proprietarul intră în faliment între timp, chiria plătită până în acel moment se poate pierde, la fel ca și locuința potențială.
Acestea sunt riscurile asociate cu cumpărarea prin angajare
Achiziționarea angajării implică riscuri! Deoarece plata chiriei, care nu este nesemnificativă în funcție de zona rezidențială, vine cu o parte din finanțare și economii. Multe familii nu își pot permite această dublă povară. Dacă datoria rămasă trebuie plătită și ratele dobânzilor au crescut în mod neașteptat în acest moment, un posibil împrumut va fi mai scump decât se aștepta.
Deși la prima vedere pare a fi o modalitate ușoară de a vinde sau cumpăra o casă, modelul de cumpărare prin închiriere nu dorește cu adevărat să se stabilească în Germania - nici măcar ideea de cumpărare prin închiriere subvenționată de stat. Pe de o parte, acest lucru se datorează riscurilor menționate, dar, pe de altă parte, se datorează și faptului că contractele de închiriere-cumpărare diferă foarte mult între ele și trebuie proiectate individual. Cu toate acestea, există unele capcane pentru profan.
Testați oportunitățile de finanțareNu vă grăbiți în nimic atunci când vine vorba de cumpărarea prin angajare. Cel mai bine este să aflați în prealabil de la o bancă dacă |
Chiria pentru cumpărare nu este de obicei cea mai bună soluție pentru familiile tinere.
Contract de cumpărare cu leasing: ar trebui să acordați atenție acestui lucru
Ce ar trebui să conțină contractul de cumpărare
- În contractul de cumpărare-închiriere, proprietarul și cumpărătorul-angajator stabilesc împreună valoarea chiriei nete care este compensată cu prețul de cumpărare.
- În calitate de cumpărător de închiriere, ar trebui să vă întrebați cât timp doriți să fiți legat.
- Atunci când cumpără opțiuni, cooperativa ia în considerare cât timp va acorda părții interesate un drept de cumpărare obligatoriu. În schimb, chiriașul poate renunța la rezilierea contractului de închiriere pentru aceeași perioadă.
- Stabiliți în contract ce se întâmplă dacă reduceți chiria pe durata închirierii. Chiria convenită sau suma redusă vor fi compensate cu prețul de cumpărare?
- Cine plătește impozitul pe proprietate sau asigurare? Cine plătește costurile de întreținere? Este de conceput ca proprietarul să plătească în perioada de închiriere și să li se ramburseze costurile după exercitarea opțiunii de cumpărare.
Reglementări suplimentare în contractul de cumpărare
- Înainte de a semna contractul de cumpărare, clarificați cum puteți ieși din model devreme.
- Și ce se întâmplă cu economiile pe care le-ați economisit ar trebui să decidă în cele din urmă împotriva opțiunilor de cumpărare atunci când achiziționează opțiuni, sau o cooperativă sau un dezvoltator imobiliar ar trebui să solicite falimentul.
- Aveți grijă dacă furnizorul vă investește partea din finanțare în fonduri de capitaluri proprii sau imobiliare - în cel mai rău caz, banii vor dispărea mai târziu.
- De acord asupra unui drept special de rambursare în contractul de închiriere. Dacă, de exemplu, primiți bani printr-o moștenire, aveți opțiunea de a utiliza acest lucru în perioada de rambursare pentru a rambursa prețul de achiziție și, astfel, pentru a reduce datoria mai repede.
Studiu de caz pentru o achiziție închiriată
Familia Meier ar dori să locuiască în propriile patru ziduri. Ea se întreabă dacă merită o achiziție cu închiriere. Veți găsi o ofertă corespunzătoare pentru o casă unifamilială. Ar trebui să coste 157.500 de euro. Pentru aceasta, Meiers trebuie să efectueze o plată unică de 15.750 de euro. Chiria lunară este de 836,87 euro, partea de economii 144,38 euro, deci un total de 981,25 euro. Componenta de economii câștigă dobânzi la trei procente. După zece ani, ei trebuie să cumpere proprietatea. Profesionistul face calculele: cumpărarea imediată ar fi mult mai ieftină pentru Meiers.
Achiziționarea prin cumpărare prin închiriere
|
Pretul de cumparare: |
157.500,00 euro |
|
Suma de economii în 10 ani, inclusiv o plată unică |
41.301,67 euro |
|
Prețul de cumpărare rămas după 10 ani: |
116.198,33 euro |
|
Rata dobânzii: |
5,5 la sută |
|
Rată lunară: |
981,25 euro |
|
Proprietatea este |
fără datorii după 24 de ani |
Achiziție clasică prin împrumut
|
Pretul de cumparare: |
157.500 euro |
|
Contribuție proprie: |
15.750 euro |
|
finanţa: |
141.750 euro |
|
Rata dobânzii: |
4,75% |
|
Rata fixă a dobânzii: |
zece ani |
|
Rată lunară: |
981,25 euro |
|
Rambursare: |
2% |
|
Datoria rămasă după expirarea ratei fixe a dobânzii: |
77.372,47 euro |
|
Your-Best-Home.net are o rată a dobânzii la conexiune de 5,5%, iar rata lunară este păstrată |
fără datorii după 18 ani |
Sursa: Centrul de consiliere a consumatorilor Turingia
Concluzie: Cu modelul de cumpărare prin închiriere, familia Meier trebuie să plătească prețul de achiziție cu șase ani mai mult. Aceasta înseamnă că modelul de cumpărare prin închiriere este cu 70.650 euro mai scump.
Proprietatea: Aceste reforme se aplică
Reforma Legii Condominiumului (WEGesetz) convenită în acordul de coaliție din 2017 a fost inițiată și prezentată Cabinetului Federal pe 25 martie 2020. Dacă Bundestag este de acord acum, următoarele modificări pentru proprietarii de apartamente vor intra în vigoare din toamnă:
Schimbarea puterii: Administratorii unei comunități de proprietari ar trebui să aibă o libertate de acțiune mult mai mare în viitor. Potrivit proiectului, aceștia vor fi „îndreptățiți și obligați să ia măsuri de administrare adecvate care nu impun proprietarilor de apartamente să adopte o rezoluție sau dacă există riscul de termene sau dezavantaje”. Cu toate acestea, competențele administratorului pot fi restricționate sau extinse prin rezoluție.
Fără limite:Conform noii legi, administratorul reprezintă comunitatea în și în afara instanței. Prin urmare, el poate încheia contracte care nu mai pot fi anulate de comunitatea de proprietari sau de un proprietar individual.
Răspundere: Proprietarii individuali trebuie să suporte costurile măsurilor comandate.
Noi reguli de rezoluție: anterior, cel puțin jumătate din acțiunile coproprietății trebuiau reprezentate pentru a putea ajunge la o rezoluție. O decizie este acum posibilă, indiferent de numărul de proprietari prezenți. Participarea online trebuie de asemenea implementată.
Facturare:Odată cu costurile anuale de facturare ale managerului, fiecare articol individual nu mai trebuie aprobat de proprietar. Numai vârful de facturare are nevoie de un permis, deoarece acesta trebuie plătit și de proprietari.
Alocarea costurilor: noul proiect ar trebui să permită asociațiilor de proprietari să modifice alocarea costurilor cu o majoritate simplă. Acest lucru se aplică atât costurilor de funcționare, cât și cheltuielilor unice.
Stație de încărcare pentru mașini electronice:În viitor, dotarea unui loc de parcare cu o instalație de încărcare pentru mașinile electronice va fi aprobată atât de către proprietari, cât și de către chiriași de către comunitate, cu condiția să suportați singuri costurile. Dreptul la consimțământ pentru modificări structurale, de exemplu pentru a avea o conexiune rapidă la internet prin fibră optică în apartament, este încă disponibil doar pentru proprietari.
