Prețurile terenurilor din Germania au crescut dramatic în trecutul recent. Este din ce în ce mai dificil să se determine o valoare adecvată. Ce influență are locația? Merită vândut? Ce preț al terenului este realist în ce regiune sau în ce locație? Puteți găsi toate răspunsurile aici.
Dacă o proprietate este pe cale să fie vândută, este extrem de important să stabiliți un preț realist care să corespundă valorii sale reale. Pentru că dacă prețul este prea mare, vor lipsi părțile interesate. Dacă este prea scăzut, se produce o pierdere inutilă și este foarte probabil să existe și o lipsă a părților interesate, deoarece acestea se tem de o captură în acest sens.
Pentru a determina valoarea unei proprietăți în Germania, două aspecte sunt esențiale:
- Valoarea terenului sau valoarea standard a terenului
- Caracteristicile individuale ale proprietății
Stabiliți prețurile proprietăților în Germania: Iată cum
Pentru a putea stabili un preț adecvat pentru o bucată de teren, se folosește mai întâi așa-numita valoare a terenului sau valoarea standard a terenului.
Care este valoarea terenului?
Valoarea terenului este determinată folosind așa-numita metodă a valorii comparative, ceea ce înseamnă că sunt luate în considerare prețurile de vânzare realizate în trecutul recent pentru proprietăți comparabile și din aceasta se derivă un preț realist pentru proprietate.
Care este valoarea terenului standard?
Dacă nu există proprietăți comparabile care să poată fi utilizate pentru estimarea prețului, valoarea terenului standard este utilizată pentru a determina valoarea proprietății. Aici, sunt luate în considerare prețurile medii determinate de un comitet de experți, care au fost plătite pentru proprietăți comparabile în anumite locații și în locații comparabile, așa-numitele „zone standard cu valoare funciară”.
Pe baza valorii terenului standard, caracteristicile individuale ale proprietății propuse spre vânzare sunt apoi luate în considerare, astfel încât un preț să poată fi determinat în cele din urmă. În plus față de locația macro a site-ului, locația micro joacă și un rol aici, adică nu numai regiunea largă în care este situată proprietatea, ci și împrejurimile imediate. În acest fel, prețurile imobiliare semnificativ diferite pot fi realiste pentru proprietăți la fel de mari la o distanță mică. Dar există și alte aspecte care influențează valoarea unei proprietăți.
Ce factori determină prețurile terenurilor?
În lumea imobiliară a devenit mult timp o expresie obișnuită conform căreia prețul unui apartament, casă sau proprietate este determinat în primul rând de trei factori: locație, locație și locație. De fapt, regiunea în care se află o proprietate și locația exactă a acesteia sunt esențiale pentru determinarea valorii acesteia. Dar există și alte aspecte care sunt esențiale atunci când se determină valoarea unei proprietăți în Germania.
Aceste proprietăți individuale ale unei proprietăți sunt esențiale atunci când se determină prețul proprietății:
Prima locație
După cum sa menționat deja, cel mai important aspect atunci când se determină valoarea unei proprietăți este locația sa: în ce regiune se află proprietatea? Cât de departe este de școli, gări, instituții culturale sau facilități sportive? Există companii relevante în apropiere care să poată servi ca angajatori? Cu cât locația este mai bună, cu atât proprietatea este mai scumpă.
2. Constructibilitate
Porțiunea unei proprietăți care poate fi construită este determinată individual și este un factor decisiv în valoarea unei proprietăți. De regulă, cu cât suprafața construibilă este mai mare, cu atât este mai mare prețul imobiliar care trebuie atins.
O conexiune bună la rețeaua de transport public este importantă și crește prețul proprietății.
3. Dezvoltare
Dacă proprietatea este deja dezvoltată, adică conectată la alimentarea cu apă, gaz și electricitate, precum și la apa de ploaie și canalizarea apelor uzate, aceasta înseamnă că nu există costuri pentru cumpărător. Prin urmare, prețul de vânzare poate fi stabilit de obicei mai mare. Dacă proprietatea nu a fost încă dezvoltată, acest lucru reduce prețul imobilului.
4. Alinierea
Orientarea proprietății are, de asemenea, un impact asupra valorii acesteia. Dacă este amplasat în așa fel încât să se poată construi o casă cu balcon sau terasă orientată spre sud, aceasta crește valoarea. În plus, orientarea determină deseori și perspectivele. Un teren orientat astfel încât să ofere vederi neobstrucționate asupra unui lac, mare sau munți are inevitabil o valoare semnificativ mai mare decât un teren cu o orientare mai puțin spectaculoasă.
O vedere la munți sau la un lac sunt populare și au, de asemenea, un efect semnificativ asupra prețului proprietății.
A 5-a tăietură
Numai dimensiunea nu spune neapărat ceva despre construcția proprietății - aspectul este, de asemenea, decisiv. O bucată de teren foarte lungă, dar îngustă, este mai problematică de construit decât o bucată de teren a cărei suprafață seamănă mai mult cu un pătrat. Cu cât este mai ieftină tăierea, cu atât este mai mare valoarea.
6. Starea solului
În plus, este crucial ce tip de sol are proprietatea. Și aici se aplică următoarele: cu cât este mai puțin problematic să se construiască sau să se utilizeze în alte scopuri, cu atât este mai mare valoarea proprietății și cu atât este mai mare prețul proprietății la vânzare.
7. Dimensiune
Având în vedere un preț pe metru pătrat, este logic doar ca parcelele mai mari să aibă o valoare mai mare decât cele mai mici. În plus față de locație, dimensiunea proprietății este unul dintre factorii decisivi la stabilirea prețului proprietății.
Înainte de a cumpăra un teren, ar trebui să cercetați natura solului.
Care este funcția prețului pe metru pătrat?
Prețul pe metru pătrat al unei proprietăți ajută la compararea mai bună a diferitelor proprietăți din diferite regiuni sau din locații diferite. Deoarece prețul pe metru pătrat, așa cum sugerează și numele, indică exact valoarea necesară pe metru pătrat al proprietății. Acest lucru face mai ușoară stabilirea a două prețuri ale proprietății unul față de celălalt.
Ce preț pe metru pătrat este realist în ce regiune?
Pentru a determina un preț rezonabil pe metru pătrat și, în cele din urmă, un preț realist al proprietății, informațiile de specialitate ale unui agent imobiliar vă pot ajuta. Indicele prețurilor proprietăților LBS, de exemplu, oferă o perspectivă mai profundă.
Broșura listează prețurile actuale pentru case, condominii și terenuri construibile în 960 de orașe și peste 100 de districte ale celor mai mari 14 orașe din Germania. Acest lucru nu numai că ajută la vânzarea unei proprietăți, ci oferă și informații valoroase despre ce regiune sau locație și câți bani pot fi economisiți atunci când cumpărați o proprietate.
Dacă comparați prețurile terenurilor în orașele importante selectate în 2018, diferențele devin extrem de clare:
|
oraș |
Prețul mediu al proprietății |
|
Berlin |
280 € |
|
Dresda |
190 € |
|
Frankfurt |
1.000 € |
|
Hamburg |
660 € |
|
Koln |
560 € |
|
Munchen |
2.000 EUR |
|
Stuttgart |
1.200 € |
Prețurile terenurilor din Stuttgart au crescut constant în trecut. În cele mai bune locații din Stuttgart plătiți în jur de 4.000 până la peste 8.000 de euro pe metru pătrat de condominiu.
De ce sunt prețurile terenurilor atât de îndepărtate?
Ca peste tot pe piața liberă, cererea și oferta joacă, de asemenea, un rol decisiv în prețul terenurilor: în zonele în care mai mulți oameni se îndepărtează, prețurile terenurilor scad. În același timp, acestea cresc în regiunile care se confruntă cu un aflux puternic. În ultimii ani, regiunile rurale, în special, au fost afectate de emigrație, în timp ce orașele mari și împrejurimile lor au văzut și se confruntă încă cu un aflux puternic - printre altele datorită numeroaselor oferte de muncă, educaționale și culturale de acolo.
În plus, există faptul că, de obicei, mai mult teren este disponibil în zonele rurale. În orașe, acest lucru este sever limitat de spațiul limitat disponibil, ceea ce reduce și mai mult oferta.
Acest lucru duce la diferențe mari în prețurile proprietăților, deși acestea au crescut brusc în trecutul recent - adică atât în regiunile rurale, cât și în orașe - și nu doar în zonele metropolitane.
De ce cresc atât de mult prețurile proprietăților?
Creșterea prețurilor terenurilor cu greu a scăpat de nimeni în ultimii ani. Cu toate acestea, nu este clar pentru toată lumea de ce prețurile continuă să crească. Și există de fapt un pic mai mult decât interacțiunea dintre cerere și ofertă. Acestea sunt principalele motive pentru care terenul continuă să crească în valoare.
1. Rata dobânzii scăzută Rata
dobânzii la împrumuturi este destul de scăzută comparativ cu anii precedenți. De aceea, mulți oameni au profitat de ocazie pentru a contracta un împrumut și pentru a cumpăra o bucată de proprietate mai ieftin decât era posibil anterior. Cererea este în prezent foarte mare, ceea ce determină creșterea prețurilor.
2. Prevederi
pentru limită de vârstă Pentru a se asigura la bătrânețe, oamenii din Germania se bazează tot mai mult pe propriul apartament sau casă. Acest lucru crește, de asemenea, prețurile.
O proprietate este considerată și astăzi o dispoziție de pensionare promițătoare.
3. Investiții
Mulți oameni folosesc situația actuală pentru o investiție. Cumpără proprietăți imobiliare pentru a le vinde ulterior cu profit.
4. Proprietari în așteptare
Deoarece prețul imobilelor a continuat să crească în ultima perioadă, se presupune, de asemenea, că unii proprietari imobiliari care sunt de fapt gata de vânzare încă așteaptă, deoarece speculează prețuri și mai mari ale proprietății și maximizarea profitului în viitorul apropiat. Prin urmare, parcelele nu sunt pe piață, ceea ce duce la creșterea prețului.
5. Investitori
Prețurile imobiliare în continuă creștere nu au rămas ascunse investitorilor. Multe zone au fost, prin urmare, cumpărate de către speculanții cu solvent și deținute cu perspectiva unor randamente mari din veniturile din chirii.