Nu trebuie să determinați doar valoarea de piață a unei proprietăți atunci când doriți să vindeți proprietatea. Există și alte cazuri când devine important să se cunoască valoarea unei case sau apartamente. Citiți aici cum este evaluată proprietatea și cum puteți calcula o valoare realistă.
Determinarea valorii de piață a proprietății este deosebit de dificilă pentru laici. Dar cu cunoștințele de bază corecte și un proces sensibil, evaluarea imobiliară poate fi realizată foarte repede. Am rezumat punctele esențiale pentru dvs. aici.
Valoarea de piață și valoarea de piață: care este diferența?
Atunci când o proprietate este evaluată în funcție de valoarea sa, sunt adesea folosiți doi termeni diferiți care par a fi folosiți în mod arbitrar:
- valoare de piață
- Valoare de piață
De fapt, ambii termeni denotă același lucru și, prin urmare, pot fi folosiți sinonim. Ambii termeni sunt utilizați și în dreptul construcțiilor.
Care este definiția „valorii de piață”?
Definiția exactă a valorii de piață sau a valorii de piață este stabilită în § 194 BauGB:
„Valoarea de piață (valoarea de piață) este determinată de prețul care, la momentul la care se referă determinarea, în tranzacțiile normale de afaceri, în conformitate cu condițiile legale și proprietățile reale, cealaltă calitate și amplasarea proprietății sau celălalt obiect al evaluării ar fi realizate indiferent de circumstanțe neobișnuite sau personale. "
Aceasta înseamnă că valoarea de piață a unei proprietăți indică doar prețul care poate fi atins pe piață în momentul determinării valorii de piață. Această referință la momentul este esențială, deoarece în anumite circumstanțe un preț mai mare sau mai mic poate fi realist pentru proprietate după un timp scurt.
Referirea la tranzacții normale de afaceri și lipsa de considerație pentru circumstanțe neobișnuite sau personale înseamnă că o vânzare pe piața liberă este presupusă aici: nu este nici o vânzare de executare silită, nici o vânzare de urgență sau o vânzare către membri ai familiei sau prieteni ar putea achiziționa proprietatea la un preț de prietenie.
Determinați valoarea de piață a unei proprietăți: cum funcționează?
Nu există o formulă fixă pentru determinarea valorii de piață a unei proprietăți. Mai degrabă, valoarea lor este calculată utilizând o evaluare. Există trei metode diferite care duc în cele din urmă la o evaluare realistă a proprietății:
- Metoda valorii de comparație
- Metoda activului real
- Metoda venitului
Care dintre aceste metode este utilizată pentru a calcula valoarea de piață a unei proprietăți depinde în primul rând de tipul de proprietate.
Determinați valoarea de piață a unei proprietăți: ce procedură este utilă?
De obicei, se utilizează două metode diferite pentru a determina valoarea de piață a unei proprietăți pentru a obține rezultatul cel mai fiabil și realist posibil. Puteți citi despre diferența acestora în următoarele paragrafe. Aceste combinații ale diferitelor abordări s-au dovedit a fi utile:
| Proprietate | 1. Procedura de evaluare | 2. Procedura de evaluare |
|---|---|---|
| apartament | Metoda valorii de comparație | Valoarea câștigurilor și metoda valorii materiale |
| Apartament, închiriat | Metoda câștigurilor capitalizate | Valoarea reală și metoda valorii de comparație |
| Casă | Metoda activului real | Metoda câștigurilor capitalizate |
| Casă, închiriată | Metoda câștigurilor capitalizate | Metoda activului real |
| Proprietate | Metoda valorii de comparație | --- |
| Teren, închiriat | Metoda valorii de comparație | Metoda câștigurilor capitalizate |
1. Care este metoda valorii de comparație?
Dacă valoarea de piață a unei proprietăți urmează să fie determinată utilizând metoda valorii comparative, sunt luate în considerare prețurile de vânzare realizate în trecutul recent pentru proprietăți comparabile din aceeași zonă. Se aplică următoarele: cu cât pot fi utilizate proprietăți mai comparabile, cu atât mai precis se poate calcula valoarea de piață a unei proprietăți. Ultimele prețuri de vânzare realizate sunt în general disponibile comitetului local de experți și pot fi vizualizate acolo.
Metoda de referință este un mod destul de convenabil de a calcula valoarea unei proprietăți. Cu toate acestea, nu este potrivit pentru toate tipurile de obiecte. Este deosebit de ușor să se determine valoarea caselor cu șir în acest mod, care sunt similare ca număr în imediata vecinătate, precum și pentru condominii din complexe rezidențiale mai mari, deoarece există de obicei numeroase apartamente comparabile acolo. Procedura este potrivită și pentru proprietățile nedezvoltate pentru care urmează să fie calculat prețul proprietății.
De îndată ce este un teren cu o casă individuală pe el, devine mai dificil să se determine valoarea de piață a unei proprietăți, deoarece în acest caz numeroși factori din casă și din casă (cum ar fi anul construcției, dimensiunea, mobilierul) influențează valoarea proprietății. Găsirea unui număr mai mare de obiecte comparabile care ar fi utile pentru metoda valorii comparației devine mult mai dificilă. Prin urmare, metoda valorii reale este folosită în principal aici.
2. Care este metoda activului real?
Metoda valorii reale determină valoarea de piață a unei proprietăți într-un mod diferit: Aici, pe de o parte, se ia în considerare valoarea clădirii de pe proprietate și, pe de altă parte, ce preț este potrivit pentru proprietate.
Pentru a determina valoarea proprietății, așa-numita valoare a terenului, se folosește din nou metoda valorii comparative. Cu toate acestea, în cazul clădirii în sine, se ia în considerare costurile care au fost suportate în timpul construcției. Din această valoare, se deduce apoi suma care trebuie luată în considerare pentru deprecierea vârstei, inclusiv semne de uzură (cum ar fi deteriorarea fațadei, defecte pe acoperiș). Valoarea rezultată, valoarea clădirii, este apoi adăugată la valoarea terenului și are ca rezultat valoarea de piață a proprietății.
3. Care este metoda câștigurilor capitalizate?
Dacă o proprietate închiriată sau o proprietate comercială urmează să fie vândută, metoda câștigurilor capitalizate este cea mai probabilă opțiune pentru a determina valoarea de piață curentă. În acest caz special, se vorbește și despre valoarea câștigurilor capitalizate a unei proprietăți.
În primul rând, se calculează valoarea terenului, adică valoarea de piață a proprietății, apoi se ia în considerare clădirea. Aici venitul din chirie joacă un rol la fel de important ca și costurile care trebuie ridicate pentru administrarea proprietății. Dacă suma veniturilor din închiriere viitoare este limitată, de exemplu printr-o frână de chirie, acest lucru este luat în considerare. Valoarea riscului de pierdere a chiriei este, de asemenea, importantă aici. Deoarece dacă proprietatea generează în general venituri bune, riscul locurilor de muncă vacante poate reduce în continuare valoarea acesteia.
Expertiza este esențială în acest proces. Prin urmare, evaluarea imobiliară ar trebui efectuată numai de specialiști cu experiență, cum ar fi evaluatori sau experți în construcții.
Valoarea de piață a unei proprietăți: când ar trebui să fie determinată?
Valoarea de piață a unei proprietăți trebuie determinată cel târziu atunci când aceasta este solicitată de un organism oficial sau de proprietarul proprietății. Acest lucru se aplică în aceste cazuri:
- Vânzarea proprietății
- moștenire
- divorț
- Executarea silită
- Determinarea impozitului de către autoritățile fiscale
- Finanțarea proprietății prin intermediul unei bănci
Cine poate determina valoarea de piață a unei proprietăți?
Dacă valoarea curentă a proprietății este solicitată de un organism oficial, cum ar fi autoritățile fiscale sau o bancă, evaluarea proprietății ar trebui să fie efectuată de un expert, expert evaluator independent, care este familiarizat cu condițiile locale. Dacă proprietatea urmează să fie vândută, un agent imobiliar poate determina și valoarea.
Evaluarea imobiliară este efectuată, de exemplu, de un expert evaluator.
Calculați valoarea de piață a unei proprietăți: care sunt costurile?
Dacă comandați un evaluator sau un broker să calculeze valoarea de piață a proprietății dvs., ar trebui să negociați cu siguranță costurile implicate în avans. Deoarece în ceea ce privește suma, nu există o reglementare legală.
Costurile reale pentru calcularea valorii de piață a proprietății depind în mare măsură de metoda de evaluare aleasă și de efortul implicat. Metoda valorii comparative, care consumă mult mai puțin timp, este, în general, mult mai ieftină decât o metodă a valorii venitului intensiv în cercetare.
Ca un ghid aproximativ, ar trebui să începeți de la aproximativ un procent din valoarea proprietății care este datorată pentru evaluare.
Ce factori influențează valoarea de piață a unei proprietăți?
- Locație
Cu cât locația proprietății este mai atractivă, cu atât valoarea de piață a proprietății este mai mare. - Anul construcției
De regulă, se obțin prețuri mai mari pentru clădirile mai tinere, deoarece starea lor de conservare este mai bună decât cea a clădirilor vechi. - Spațiu de locuit și suprafață utilizabilă
Cu cât este mai mare cererea de spațiu de locuit sau suprafață utilă a unei proprietăți, cu atât este mai mare cererea pentru aceasta și cu atât este mai mare prețul realizabil.
Dimensiunea proprietății Același lucru se aplică mărimii proprietății ca și spațiului de locuit / utilizabil: cu cât atinge mai repede gustul masei, cu atât proprietatea poate fi mai scumpă.- Secțiunea și orientarea
terenului Un teren proiectat atractiv, cu o orientare favorabilă, are o valoare mai mare decât, de exemplu, un teren foarte lung și îngust. - Echipamentul și starea sa
Caracteristicile echipamentului de pe sau în clădire sunt, de asemenea, luate în considerare în evaluare. Un balcon, lift sau parcare subterană, de exemplu, sunt un plus. - Starea clădirii
Cu cât clădirea este mai bine întreținută și cu cât a fost întreținută mai bine, cu atât este mai mare prețul care poate fi atins pentru proprietate. - Eficiența energetică Nu
sunt importante doar costurile de achiziție - costurile de funcționare determină, de asemenea, valoarea unei proprietăți: o clasă de eficiență energetică scăzută duce, așadar, la o valoare de piață mai mare a unei proprietăți. - Situri contaminate (cum ar fi azbestul încorporat) care
dorm în proprietate Pericole care trebuie eliminate cu cheltuieli mari, aceasta reduce valoarea proprietății. - Probleme legale, cum ar fi protecția monumentului
Dacă există restricții legale sau cerințe precum protecția monumentului pentru proprietate, acest lucru poate reduce și prețul care trebuie atins. - Proiecte de construcții planificate în zonă
Dacă proiectele de construcții sunt deja cunoscute în zona imediată la momentul vânzării proprietății, acestea își pot crește valoarea (de exemplu, construirea unui drum de ocolire, astfel încât să existe mai puțin zgomot în viitor) sau chiar să le scadă (drumul de ocolire va fi în imediata vecinătate în viitor trecut casa). - Pentru apartamente: locație în clădire (etaj)
Cu cât un apartament este mai înalt în casă, cu atât este mai valoros. - Perspectivele de
câștig ale proprietății Dacă pentru proprietățile închiriate este previzibil un venit ridicat din închiriere, această perspectivă de câștig pozitiv crește și valoarea proprietății. - Cererea pieței
În cele din urmă, însă, factorul decisiv este întotdeauna cererea pieței. Dacă puterea de cumpărare din regiune este prea mică sau oferta de proprietăți comparabile este prea mare, acest lucru scade prețul care poate fi atins.
Ce documente sunt necesare pentru evaluarea proprietății?
Documentele de care aveți nevoie pentru a determina valoarea de piață a unei proprietăți depind de tipul de proprietate:
- Casă
- Apartament / casă cu terasă (proprietate parțială)
- Proprietate închiriată
1. Ce documente sunt necesare pentru evaluarea unei case?
Pentru a putea calcula valoarea de piață a unei case, ar trebui să puteți prezenta aceste documente:
- Extras de carte funciară
- Aspect
- Descrierea clădirii
- Planuri
- Calculul spațiului de locuit
- Certificat energetic
- Harta terenului și planul amplasamentului
- Dovada reparațiilor și modernizărilor
- Dovada facilităților suplimentare (de exemplu, sistem de alarmă, sistem solar)
2. Ce documente sunt necesare pentru evaluarea unui apartament sau proprietate parțială?
În cazul în care proprietatea care urmează a fi evaluată este un apartament sau o casă cu terase, aceste documente sunt esențiale în plus față de cele de mai sus:
- Planul de alocare
- Declarația de divizare și ordinea comunității
- Plan economic
- Documente privind valoarea rezervei de întreținere
- Declarații privind locuința și indemnizația de locuință din ultimii cinci ani
- Proces-verbal al ședințelor de proprietari din ultimii cinci ani
3. Ce documente sunt necesare pentru evaluarea proprietăților închiriate?
Dacă trebuie stabilită valoarea unei proprietăți închiriate, ar trebui să puteți prezenta și aceste documente:
- Contractele de închiriere și compoziția închirierii
- Lista de chiriași existentă
- Facturile privind costurile de exploatare pentru ultimii trei ani
Ce alte documente sunt necesare pentru evaluare?
Pentru a evalua realist drepturile și sarcinile existente ale unei proprietăți, aceste documente pot fi esențiale:
- Înscrieri privind dreptul de trecere și dreptul de ședere
- alte acte notariale
Documentele de care aveți nevoie pentru a determina valoarea de piață depind de tipul de proprietate.
Valoarea de piață și prețul ofertei
Dacă se determină valoarea de piață a unei proprietăți, aceasta nu înseamnă că se calculează și prețul de ofertă ideal pentru piață. Aici este important să procedăm cu tact. În mod ideal, prețul ofertei este stabilit de un broker care poate evalua starea actuală de pe piață, precum și oportunitățile de vânzare ale proprietății.
În plus, tipul de vânzare decide dacă prețul ofertei trebuie să fie mai mare sau mai mic decât valoarea de piață stabilită: într-un proces de licitare, de obicei merită să începeți cu un preț de ofertă mai mic, pentru a interesa cât mai mulți ofertanți în proprietate. În cazul unei vânzări fără un proces de licitare, poate avea sens și alegerea unui preț de ofertă puțin mai ridicat. În acest fel, poate fi atins un preț mai mare sau cumpărătorul poate fi acomodat în negocierea prețului. La vânzarea unei proprietăți, sunt de obicei trei prețuri implicate: valoarea de piață a proprietății, prețul ofertei și, în cele din urmă, prețul real de vânzare.
