O nouă lege a chiriei este în vigoare în Germania de la începutul acestui an. Frâna chiriei a fost îmbunătățită, după modernizarea chiriilor nu li se mai permite să crească atât de brusc. Proprietarii beneficiază și ei: creșterea chiriei este mai ușoară pentru modernizările mai mici.
Mulți oameni acceptă zgomotul și lipsa de spațiu ca fiind răul mai mic. Locatarii din orașele mari care au reușit să pună mâna pe un apartament accesibil nu le place să se mute. Deoarece după o mutare, costurile locuințelor cresc adesea considerabil. La Berlin, de exemplu, prețurile pentru închirierile noi au crescut cu 104% în decurs de zece ani (grafic). Dar mutarea nu este o asigurare împotriva unei creșteri drastice a chiriei: după o modernizare extinsă, prețurile chiriei au crescut până acum la fel de brusc. O nouă lege a locațiilor, care a fost în vigoare de la începutul anului 2019, are acum scopul de a încetini aceste evoluții.
Taxa de modernizare
Fie că renovarea băii, înlocuirea ferestrelor vechi sau îmbunătățirea izolației - astfel de măsuri costă foarte mulți bani, iar chiriașii beneficiază de obicei de rezultat. Proprietarii care își modernizează proprietatea de închiriere pot împărți cheltuielile cu chiriașii lor. Până acum era permisă creșterea permanentă a chiriei anuale cu unsprezece procente din costurile de construcție. Legiuitorul a redus acum așa-numita taxă de modernizare la opt procente. În plus, măsurile de modernizare pot crește chiria lunară cu maximum trei euro pe metru pătrat în șase ani. Apartamentele ieftine beneficiază de o protecție suplimentară: dacă chiria este mai mică de șapte euro pe metru pătrat, creșterea prețului datorată modernizării este limitată la maximum doi euro pe metru pătrat în termen de șase ani.Chiriile medii din Germania sunt (conform Asociației Locatarilor Germani) în jur de șapte euro pe metru pătrat. „Creșterea admisibilă de trei euro pe metru pătrat înseamnă încă o creștere de peste 40 la sută”, subliniază Ulrich Ropertz, director general al Asociației Locatarilor Germani. În ciuda unei modificări a legii, chiriile pot continua să crească semnificativ după modernizare. „Nu vor mai exista salturi de preț de 100%, de exemplu în renovările de lux”, spune Ropertz.în renovările de lux, de exemplu, nu vor mai exista ”, spune Ropertz.în renovările de lux, de exemplu, nu vor mai exista ”, spune Ropertz.
Dezvoltarea prețurilor de închiriere pe metru pătrat pentru apartamentele nou închiriate din 2008 până în 2018.
Ajutor pentru proprietarii privați
Creșterea drastică a chiriei ar trebui prevenită fără ca proprietarii să își piardă dorința de modernizare. Pentru a facilita în special proprietarilor privați, legislativul a redus obstacolele legale pentru măsuri mai mici. Proprietarul poate aplica acum lucrări care costă maximum 10.000 de euro pe unitate rezidențială într-o așa-numită „procedură simplificată”. Avantaj: chiriașul nu mai poate ridica obiecția că chiria majorată este copleșitoare.
Calculați mai puțin
Procedura simplificată eliberează, de asemenea, proprietarul de obligația de a efectua calcule complicate. Ca și în cazul unei modernizări majore, proprietarul trebuie să anunțe lucrările de construcție cu trei luni înainte de începerea construcției și să informeze chiriașul despre creșterea preconizată a chiriei. Dar nu trebuie să explice modul în care măsura planificată va afecta costurile de exploatare. De asemenea, el este scutit de alte calcule. Proprietarul nu trebuie să transfere cheltuielile de întreținere a clădirii către chiriașii săi - în mod normal, el trebuie să separe aceste cheltuieli de costurile pure de modernizare. Aici proprietarii pot deduce acum o rată forfetară de 30% din costurile totale pentru lucrările de întreținere.
mai multă transparență
De asemenea, legiuitorul a îmbunătățit frâna prețului de închiriere. Proprietarii care doresc cu mai mult de zece procente mai mult decât chiria locală comparabilă obișnuită trebuie să informeze la semnarea contractului de închiriere dacă există o excepție de la plafonul chiriei. Numai dacă proprietarul face acest lucru poate invoca excepția. „Noua lege oferă chiriașilor mai multă transparență: aceștia pot vedea mai repede dacă au dreptate”, explică Ropertz. Chiriașii pot revendica acum chiria care a fost plătită în exces cu o simplă mustrare fără a fi nevoie să explice de ce chiria este prea mare. Cu toate acestea, există câteva excepții de la frâna prețului de închiriere: nu se aplică la închirierea de clădiri noi, la închirierea pentru prima dată după o renovare extinsă și la fel de puțin dacă proprietarul a obținut anterior o chirie care era mai mare decât chiria locală.Frâna chiriei nu se aplică peste tot, ci în majoritatea zonelor metropolitane. De când a fost introdus în 2015, se cunosc doar 180 de cazuri de chiriași care au primit înapoi chiria plătită în exces.
Reduceți chiria din cauza defectelor
„Proprietarul are datoria să întrețină apartamentul închiriat. Dacă există deficiențe semnificative, de exemplu dacă încălzirea nu funcționează iarna, chiria este redusă prin lege. Apartamentul nu mai este pe deplin utilizabil, deci nu mai trebuie să plătiți întregul preț de închiriere. În cazul unor defecte semnificative, chiriașul poate reduce chiria imediat după ce proprietarul a fost informat.
Cu rezervare, chiar dacă chiriașii au legea de partea lor: este mai bine să nu vă grăbiți să reduceți chiria. Pe de o parte, nu face bine dispoziția dintre chiriaș și proprietar. Pe de altă parte, consecințele pot fi fatale: dacă chiriașul datorează în mod nejustificat mai mult de două luni de chirie, proprietarul îl poate rezilia fără notificare prealabilă. Acest lucru se poate întâmpla dacă chiriașul reduce prea mult pe o perioadă mai lungă de timp. Cât de mare este deducerea corectă a chiriei poate fi adesea decisă numai de experți în cazuri individuale. O soluție mai bună este să plătiți integral chiria în mod condiționat. O notă corespunzătoare privind transferul este suficientă. După remedierea deficienței, chiriașul are în continuare dreptul de a reduce chiria retrospectiv. ”
Ulrich Ropertz, Director General al Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, Director General al Asociației Locatarilor Germani
