Drepturile speciale de utilizare acordă unui membru al unei comunități de proprietari puteri speciale în ceea ce privește părțile din proprietatea comunității. Puteți citi aici care părți pot fi acestea și care sunt drepturile și obligațiile care decurg din dreptul special de utilizare.
Care este dreptul special de utilizare?
Dreptul special de utilizare în cadrul unei comunități de proprietari înseamnă că unul dintre proprietarii de apartamente are dreptul de a utiliza în mod exclusiv părți din proprietatea comunității.
Un astfel de drept convenit poate crește semnificativ valoarea de piață a unei proprietăți. Acest lucru se aplică, de exemplu, dacă apartamentul are drepturi speciale de utilizare pentru grădină sau proprietarul apartamentului are garajul pentru utilizare exclusivă. Drepturile speciale de utilizare a unui loc de parcare sunt un mare plus, în special în locațiile din interiorul orașului.
De altfel, nu există niciun temei legal pentru dreptul special de utilizare. Deși este menționat în Secțiunea 5, Paragraful 4, Clauza 2 din Legea Condominium (WEG), acesta nu este definit.
Exemple: pentru ce se poate acorda un drept special de utilizare?
În principiu, se poate acorda un drept special de utilizare pentru toate zonele care aparțin proprietății comunității, cu condiția ca comunitatea de proprietari să fi fost de acord. Exemple ale acestor zone imaginabile sunt:
- Locuri de parcare / garaje pentru mașini
- Camere la subsol
- Terase
- Grădini și părți de grădină
- Mansarde
- Autorizații de utilizare a facilităților speciale, cum ar fi o saună
Un drept special de utilizare poate fi acordat pentru toate aceste zone. Cu toate acestea, este important să știm că acestea rămân în continuare proprietate comună. Utilizatorul autorizat îl poate revendica astfel, dar nu devine singurul proprietar prin dreptul acordat.
Se poate acorda un drept special de utilizare pentru un loc de parcare. Dar aparține în continuare proprietății comunității.
Cine poate obține un drept special de utilizare?
Dreptul special de utilizare pentru una sau mai multe zone poate fi acordat doar unui membru al comunității de proprietari. Terțele persoane sunt excluse. Cu toate acestea, utilizatorul autorizat are opțiunea de a lăsa spațiul unei terțe părți prin închirierea proprietății comune - de exemplu un loc de parcare.
Cum este dobândit dreptul special de utilizare?
În cazul în care proprietatea comună trebuie lăsată unui singur proprietar de apartament pentru folosință exclusivă, este obligatoriu un acord între toți coproprietarii; o rezoluție nu este suficientă. Acest lucru se aplică chiar dacă reglementările comunitare conțin o clauză generală de deschidere. Dacă drepturile speciale de utilizare vor fi acordate prin rezoluție, o clauză de deschidere specificată corespunzător trebuie să fie inclusă în reglementările comunitare.
Dreptul special de utilizare pentru un proprietar de apartament este de obicei deja stabilit în declarația de divizare. Este posibilă și alocarea ulterioară, dar acest acord trebuie apoi aprobat de toți coproprietarii fără excepție.
Drept special de utilizare: notar și carte funciară
Dreptul special de utilizare convenit poate fi, de asemenea, înscris în cartea funciară. Cu toate acestea, acest lucru nu este obligatoriu. Este, de asemenea, posibil să fie notarizat. Ambele măsuri sunt absolut recomandabile, deoarece un acord între actualii proprietari de apartamente care se face doar în scris sau chiar se aplică verbal exclusiv între ei, adică are doar așa-numitul efect contractual între ei. Dacă o proprietate este vândută, aceasta nu există pentru noul proprietar, astfel încât acesta din urmă ar avea în mod legal posibilitatea de a utiliza proprietatea comună.
Dacă, pe de altă parte, dreptul este notarizat și înregistrat în cartea funciară, zona a devenit parte a proprietății private (a se vedea mai jos) și, prin urmare, se aplică și viitorilor proprietari de apartamente.
Drepturile speciale de utilizare pot fi înscrise în cartea funciară sau notariate de către notar.
Drepturi și îndatoriri cu drepturi speciale de utilizare
Dreptul la utilizarea exclusivă a unei părți din proprietatea comunală merge mână în mână cu drepturile rezultate, dar și cu obligațiile.
Drept special de utilizare: drepturile proprietarului apartamentului
- Drept unic de utilizare
Oricine are dreptul special de utilizare poate folosi exclusiv zona care i-a fost atribuită. Coproprietarilor le este interzisă utilizarea acestuia. În cazul în care beneficiarului efectiv i se împiedică să-și exercite drepturile, el poate solicita despăgubiri asociației de proprietari. - Dreptul la randament
Dacă suprafața menționată în dreptul special de utilizare produce venituri, de exemplu o mulțime de fructe coapte în grădină în fiecare an, Legea proprietarului de apartamente prevede că acest venit se datorează beneficiarului. În schimb, dacă este un garaj, acesta poate fi închiriat. Și aici, venitul curge exclusiv către beneficiar.
Drept special de utilizare: Obligațiile proprietarului apartamentului
- Modificări structurale
Utilizatorul autorizat nu poate efectua modificări structurale în zona cu un drept special de utilizare. Excepție: un acord diferit este notat în declarația de divizare.
Modificările structurale includ, de asemenea, măsuri precum un gard în jurul zonei. Facilitățile temporare, cum ar fi un balansoar pentru copii, sunt excluse. - Întreținere, curățare, gestionare, reparații
În principiu, comunitatea de proprietari este obligată să suporte în comun costurile pentru zona în cauză, în ciuda dreptului special de utilizare. Totuși, de regulă, acordul prevede că persoana îndreptățită la o utilizare specială este obligată să o întrețină pe cheltuiala sa. Aceasta include curățarea, precum și gestionarea și orice reparații care pot deveni necesare.
Drepturi speciale de utilizare și proprietate privată: asta este diferența
Termenii drept special de utilizare și proprietate privată sunt adesea confundați între ei sau folosiți în mod greșit sinonim. Dar există o diferență esențială între cele două.
Dreptul special de utilizare îi conferă beneficiarului dreptul de a utiliza numai suprafețele aparținând comunității de proprietari. Aceasta nu modifică starea proprietății zonei. Rămâne proprietatea comunității de proprietari.
Pe de altă parte, în cazul proprietății private, un membru al comunității de proprietari nu este doar utilizatorul, ci și proprietarul unei anumite zone. Cu acest statut, el este liber să facă modificări structurale, dar numai dacă acest lucru nu afectează terți.
Ce se întâmplă atunci când vindeți cu drepturi speciale de utilizare și proprietate?
Dacă proprietatea urmează să fie vândută, trebuie să se asigure că dreptul special de utilizare nu poate fi transferat separat de proprietatea separată, ci mai degrabă că poate fi vândut în combinație.
Cumpărătorii de bunuri imobiliare sunt în siguranță dacă dreptul de utilizare a zonei nu este doar notarial, ci este înscris și în cartea funciară. Apoi devine automat parte a proprietății separate și trece automat noului proprietar atunci când este vândut.