Oricine a descoperit proprietățile de îngrijire ca investiție de capital investește într-o piață viitoare profitabilă și cu risc scăzut. Pentru că este o formă de investiție foarte sigură, cu multe avantaje și riscuri de gestionat.
Datorită schimbărilor demografice, proprietățile de îngrijire devin o investiție de capital atractivă. Până în 2050, vor exista aproximativ patru milioane de necesități de îngrijire în Germania. Dar nu suntem încă pregătiți pentru asta. Aproximativ 90 la sută din unitățile de îngrijire sunt pe deplin utilizate. Sute de mii de noi locuri de îngrijire vor fi necesare în următorii zece până la cincisprezece ani numai pentru a satisface cererea în creștere. Există, de asemenea, apartamente pentru o viață adecvată vârstei. Acest lucru necesită investiții care anterior erau făcute în principal de bănci, companii de asigurări sau fonduri. Între timp, însă, piața este deschisă și investitorilor privați. Și pentru ei, proprietățile de îngrijire, în special investițiile în apartamentele de îngrijire, sunt o investiție care merită.
Ce este un apartament de îngrijire?
Apartamentele de îngrijire medicală sunt unități rezidențiale dintr-o casă de îngrijire medicală. Sunt aproximativ comparabile cu un condominiu. Cu toate acestea, apartamentele de îngrijire sunt camere single sau duble cu baie, unele cu balcon sau terasă. Acestea sunt accesibile pentru persoanele cu handicap și fără bariere. Există sisteme de apel de urgență și zone comune, cum ar fi săli de mese, bucătării și zone verzi. Camerele au în medie 25-35 de metri pătrați și sunt închiriate rezidenților de către operatorul azilului de bătrâni. Împărțirea exactă a azilului de bătrâni se face de către dezvoltatorul imobiliar și operatorul azilului de bătrâni. Pentru că atunci când cumpărați un apartament de îngrijire, achiziționați nu numai o unitate rezidențială, ci și proporțional zona comunală. O companie de administrare își asumă atribuțiile unui proprietar.
Cine oferă proprietăți de îngrijire?
Construcția căminelor de bătrâni este de obicei planificată și implementată de un dezvoltator imobiliar sau de un operator. Proprietatea este, de asemenea, împărțită în unități individuale pe baza Legii proprietății locative (WEG), care sunt suportate de diferiți investitori. Brokerii specializați cunosc particularitățile acestei investiții de capital și se ocupă de toate formalitățile pentru dvs. Dacă nu doriți doar să vă investiți capitalurile proprii, ar trebui să vă gândiți cu atenție la finanțare în prealabil. În principiu, puteți investi într-o clădire nouă sau puteți achiziționa o casă de bătrâni existentă de la un alt investitor. Puteți face acest lucru din urmă, de exemplu, prin intermediul piețelor imobiliare de pe Internet. Operatorii de servicii de îngrijire medicală sunt adesea organizații caritabile,totuși, tot mai mulți furnizori municipali și privați intră pe piața viitoare.
Ce costă o casă de bătrâni?
Costurile unei case de îngrijire medicală nu includ doar spațiul de locuit în metri pătrați, ci și proporțional zona comunală - și aceasta poate varia foarte mult în funcție de sistem. În plus față de dimensiunea apartamentului de îngrijire și a zonei comunale, locația și echipamentul joacă, de asemenea, un rol - ambele pot avea un impact puternic asupra profitabilității investiției de capital. Planificați cel puțin 80.000 de euro ca investiție. În medie, însă, puteți plăti și 120.000 până la 200.000 de euro pentru o proprietate atractivă. În plus, există reședințe pentru limită de vârstă cu o locație și o atmosferă speciale pentru până la 300.000 de euro. Nu trebuie să acoperiți întreaga investiție cu capitaluri proprii, dar ar trebui să aveți la dispoziție cel puțin 30.000 până la 50.000 de euro. Puteți finanța celelalte costuri pentru azilul de bătrâni cu capital extern.Apoi, puteți solicita, de asemenea, dobânda în scopuri fiscale.
Investițiile într-un azil de bătrâni sunt deosebit de profitabile dacă proprietatea se află într-o locație bună și este convingătoare în ceea ce privește calitatea și echipamentul.
La ce trebuie să fii atent atunci când cumperi o casă de bătrâni?
În principiu, există două tipuri de proprietăți sociale: eligibile și neeligibile. Imobilele eligibile pentru finanțare primesc finanțare de stat prin fonduri sociale. Viața asistată, pe de altă parte, nu este de obicei eligibilă pentru finanțare și nu primește niciun ajutor financiar din fondurile de asigurări sociale. Dacă închiriați ca parte a vieții asistate cu un contract de închiriere, nu aveți nicio acoperire din fondurile de securitate socială. Viața asistată fără contract de închiriere, pe de altă parte, are avantaje și dezavantaje similare cu cele ale unui condominiu: luați propriile decizii într-o comunitate de proprietari, dar suportați și costurile de întreținere. La ce ar trebui să acordați atenție și:
- Locație atractivă cu infrastructură bună (medici, parcuri și magazine în apropiere)
- Conexiune la transportul public
- Operator experimentat cu un rating de credit adecvat
- Echipamente de înaltă calitate
Dacă aveți în vedere finanțarea de la Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), proprietatea ar trebui să îndeplinească criteriile obișnuite de economisire a energiei. Dacă doriți să utilizați proprietatea dvs. mai târziu, ar putea merita să investiți într-o viață adecvată vârstei sau a unei vieți asistate în imediata apropiere.
Avantajele proprietăților de îngrijire ca investiție de capital
Atunci când investiți în proprietăți de îngrijire, multe dintre dezavantajele condominiilor sunt eliminate. De exemplu, nu trebuie să vă ocupați personal de închirierea și administrarea proprietății. De obicei, contractele de închiriere durează 20-30 de ani. Costurile celor care au nevoie de îngrijire sunt acoperite de fondurile de asigurări sociale, în funcție de nevoile de îngrijire. Dacă se pierde venitul din închiriere din cauza nevoii, acest lucru nu vă afectează inițial ca investitor. Veți primi chiria de la chiriaș, indiferent dacă apartamentul de îngrijire medicală este ocupat sau chiriașul nu poate plăti. Pierderea chiriei este apoi plătită chiriașului de către fondurile de securitate socială - iar aceștia primesc parțial „plata în avans” de la rude. Dar asta nu se aplică nici pentru tine. Deci, aveți un anumit grad de securitate în ceea ce privește investiția.Avantajele dintr-o privire:
- Contracte de închiriere pe termen lung de până la 30 de ani cu un locatar
- Locatarul își asumă lucrările de întreținere zilnice
- Aveți nevoie de mai puține rezerve decât pentru alte proprietăți
- Managerul are grijă de preocupările proprietarului, cum ar fi pregătirea facturilor de utilități
- Locatarul plătește chiria chiar dacă chiria este liberă sau chiria este întârziată
- Înscrierea în cartea funciară cu toate drepturile și obligațiile de a vinde, dărui, lăsa moștenire și împrumuta azilul de bătrâni
- Proprietatea a fost deja verificată prin verificări de evaluare a nevoilor, de exemplu de către operatori, bănci și agenții sociale
- Dreptul preferat de ocupare în caz de nevoie în cadrul familiei este comun
Oricine investește în case de bătrâni ca investiție de capital se bucură de multe avantaje.
Riscurile căminelor de bătrâni ca investiție
Atunci când investiți într-o casă de bătrâni, falimentul operatorului este cel mai mare risc. Acest lucru se întâmplă foarte rar în Germania (mai puțin de un procent). Cu toate acestea, ar trebui să vă asigurați că proprietatea de îngrijire este ocupată cu cel puțin 85%, astfel încât operațiunea să rămână economică. O locație proastă, de exemplu, cu puțină nevoie de spațiu pentru îngrijire, echipament inferior sau concurență în imediata apropiere poate fi motivul ineficienței unei case de îngrijire. În cazul în care locatarul nu îndeplinește obligațiile de întreținere, există riscul pierderii chiriei, precum și rezilierea unui contract de închiriere. Cu toate acestea, într-o comparație directă cu un condominiu închiriat, aceste riscuri sunt destul de mici.
Cum închiriați o casă de bătrâni?
Căutarea și selecția chiriașului preia proprietatea de îngrijire. În calitate de investitor, nu trebuie să vă faceți griji. Încheiați contractul de închiriere cu operatorul. În contract trebuie definite următoarele:
- Durata contractului, de obicei de la 20 la 30 de ani
- Valoarea leasingului și compensarea inflației prin indexare
- Drepturile și obligațiile locatarului, cum ar fi măsurile de întreținere
Ce costuri suplimentare există?
Spre deosebire de un condominiu normal, în calitate de proprietar al unei proprietăți de îngrijire suportați doar costuri suplimentare mici, cum ar fi costurile de întreținere. Acestea sunt în mare parte limitate la „acoperiș și compartiment”. Prin urmare, în calitate de proprietar, sunteți responsabil pentru întreținerea structurii portante a clădirii, inclusiv a acoperișului. Operatorul azilului de bătrâni plătește de obicei costuri suplimentare pentru reparații și întreținere. Administrarea proprietății se ocupă de rezervele de întreținere, care clarifică și votează la adunarea anuală a proprietarilor. În general, ar trebui să luați în considerare următoarele ca elemente suplimentare:
- Impozitul pe transferul imobiliar, de la 3,5 la 6,5 la sută, în funcție de stat
- Cheltuieli notariale și judiciare, în jur de 1,5 la sută
- cheltuieli administrative
- Costurile de întreținere, în jur de doi până la trei euro pe metru pătrat
- Costuri de intermediere
Sunt profitabile proprietățile de îngrijire?
Proprietățile de îngrijire sunt în prezent o nișă. Dar acestea sunt considerate o investiție deosebit de sigură, cu un randament ridicat. Până la cinci procente și mai mult este posibil cu capitalul propriu adecvat. În medie, vă puteți aștepta la o rentabilitate de la 3,5 la 5,5 la sută. Când investiți într-un azil de bătrâni, obțineți un nivel ridicat de securitate a calculului prin leasinguri lungi și risc redus de eșec. În leasing specificați o creștere automată a chiriei (indexare), care se calculează pe baza ratei inflației și vă oferă o anumită protecție împotriva inflației. Obțineți condiții de finanțare favorabile pentru proprietățile de îngrijire și puteți deduce clădiri și dobânzi de împrumut din impozit. Datorită cererii crescute, vânzarea unui azil de bătrâni este adesea mai ușoară decât vânzarea unui condominiu.De asemenea, puteți profita de avantajele fiscale aici dacă dețineți proprietatea de zece ani.
Sunt apartamentele de îngrijire mai profitabile decât condominii?
În comparație directă cu condominii, casele de bătrâni sunt mult mai puțin riscante și mai fiabile. Cu condominii, nu numai că aveți costuri administrative și de întreținere mai mari. De asemenea, trebuie să vă așteptați la co-implicite sau chiar să închiriați nomazi. Trebuie să vă calculați rezervele în consecință mai mare. Cererea de la investitori pentru case de bătrâni este în creștere. Veniturile din închirieri din casele de bătrâni sunt independente de economie și inflație. Prin urmare, chiria este previzibilă și stabilă și, prin urmare, este adecvată și ca asigurare pentru pensie și asigurare.
