Cei care închiriază rudelor nu ar trebui să cunoască doar clauza de 66% pentru a economisi taxe. Vă explicăm ce trebuie respectat în contractul de închiriere pentru copii aflați în întreținere sau pentru apartamente mobilate și ce altceva mai este important.
Cumpărarea unei proprietăți și închirierea acesteia sunt atractive pentru mulți, mai ales că banii sunt investiți în siguranță și se pot economisi impozite. Costurile de achiziție auxiliare, cum ar fi notarul și cheltuielile funciare, precum și dobânzile la împrumut, amortizarea locuinței și costurile de renovare, sunt cheltuieli deduse din impozite legate de venituri. Achizițiile mai mici, cum ar fi uneltele de grădină sau articolele curente, cum ar fi electricitatea și canalizarea pot fi, de asemenea, deduse din taxe.
Aveți grijă: dacă doriți să deduceți integral cheltuielile pentru proprietatea închiriată din impozitul dvs., trebuie să percepeți rudelor cel puțin 66% din chiria pieței. Dacă chiria este mai mică, de exemplu doar 50% din rata locală, doar jumătate din dobânzi, costuri și amortizare pot fi deduse din impozit.
Proprietarii ar trebui, așadar, să fie mereu cu ochii pe nivelul chiriei locale. Dacă acest lucru crește, ar trebui ajustată și chiria pentru rude. În caz contrar, avantajele fiscale sunt în mod corespunzător mai mici.
Închiriere redusă: determinați chiria locală comparabilă
Pentru a afla câtă chirie puteți cere rudelor să plătească, ar trebui să cunoașteți chiriile locale. Puteți consulta indicele chiriei pentru aceasta sau puteți angaja un expert. Dacă nu există un indice de chirie pentru locația corespunzătoare, poate fi utilizat și cel al unei municipalități învecinate, potrivit Curții Federale de Justiție.
Avantajul închirierii către rude: Indicele chiriei include și chiriile contractelor vechi, care sunt de obicei mult sub chiriile contractelor noi. Cu toate acestea, în instanță rămâne neclar dacă calcularea limitei de 66% trebuie să se bazeze pe valoarea superioară sau inferioară a unui interval de închiriere. Este clar, însă, că chiria caldă și nu cea rece este decisivă.
Acest lucru este reglementat de o hotărâre a Curții Fiscale Federale: un bărbat a închiriat un apartament mamei sale, pentru care a cerut o chirie lunară de 2.900 de euro. Fiscul a aflat rapid că chiria reprezenta doar 62% din chiria locală comparabilă și a dorit ca proprietarul să reducă economiile fiscale. Dar el a insistat că, cu costurile auxiliare anuale de 1.800 de euro, se va realiza o chirie caldă de 4.700 de euro, pe care a ajuns la 80 la sută. În ultima instanță, Curtea Fiscală Federală i-a dat dreptate bărbatului (Ref.: IX R 44/15).
Doriți să închiriați proprietatea de închiriat rudelor? Atunci ar trebui să utilizați cu siguranță chiriile locale sau indicele chiriei pentru comparație.
Închirieri copiilor aflați în întreținere
Studenților le place să se mute în apartamentul închiriat al părinților lor și să compenseze chiria cu întreținerea lor. Dar autoritățile fiscale aruncă o privire mai atentă: dacă nu găsesc nicio mișcare de cont de închiriere, anulează avantajele fiscale ale părinților. Pentru că, chiar și cu proprii copii, trebuie să semnați un contract de închiriere scris care îndeplinește condițiile obișnuite.
S-a auzit un caz în care părinții fiicei lor închiraseră apartamentul din casa lor. A fost semnat un contract de închiriere, iar chiria a fost înregistrată, însă fiica nu a efectuat niciun transfer lunar. Când fiscul a urmărit, s-a spus că fiica plătea chiria din întreținerea în numerar a părinților săi. Dar, din moment ce nu avea venituri proprii ca student, ea și-a acoperit de fapt cheltuielile de întreținere din întreținere. Presupusa compensare a întreținerii numerarului și a chiriei nu a putut fi dovedită, astfel încât Curtea Fiscală Federală a convenit cu biroul fiscal.
Din aceasta rezultă că biroul fiscal trebuie să recunoască contractele de închiriere ale rudelor cu copiii cu vârsta legală numai dacă stabilesc suma chiriei și întreținerea și sumele sunt plătite separat și verificabil. Acest lucru se aplică și în cazul în care urmașii își plătesc chiria din întreținerea în numerar a părinților lor (BFH, Az. IX R 28/15 și BFH, Az. IX R 30/98).
Dacă doriți să evitați problemele cu autoritățile fiscale, puteți utiliza și o altă alternativă: dacă copiilor li se oferă o sumă mai mare de bani (scutire de impozite de până la 400.000 de euro), aceștia îl pot folosi pentru a plăti chiria. Aveți grijă: chiar și atunci, chiria nu poate fi plătită anual sau într-o sumă totală timp de câțiva ani, ci trebuie plătită lunar, astfel încât leasingul să fie recunoscut de autoritățile fiscale (hotărârea BFH din 19.6.1991, BStBl 1992 II p. 75).
Închirierea de apartamente mobilate rudelor
Aveți grijă la apartamentele mobilate sau parțial mobilate: aici trebuie să stabiliți o taxă suplimentară pentru mobilier, chiar dacă închiriați rudelor. Cu toate acestea, numai dacă această suprataxă poate fi determinată din indicele chiriei locale sau din suprataxe care pot fi realizate pe piață - nu sunt permise alte surse.
Într-un dosar negociat în fața Curții Fiscale Federale, părinții au închiriat fiului lor un apartament cu o bucătărie nouă, mașină de spălat și uscător și au încasat 66% din chiria locală. Dar, pentru că biroul fiscal a crescut chiria comparativă locală cu o suprataxă de mobilier pentru bucătăria, mașina de spălat și uscătorul montat în valoarea amortizării lunare, obstacolul de 66% a fost depășit și impozitele solicitate au fost reduse.
Dacă închiriați un apartament mobilat sau parțial mobilat rudelor dvs., trebuie să enumerați o taxă suplimentară pentru mobilier.
BFH a convenit cu biroul fiscal, deoarece: Proprietarii pot aplica chiria fără mobilier numai dacă valoarea utilității pentru mobilierul furnizat nu poate fi derivată din indicele chiriei și nici nu se poate stabili o taxă locală pentru mobilier bazată pe piața chiriei (hotărârea BFH din 6.2. 2018, IX R 14/17).
Sfat: nu este permis - chiar dacă biroul fiscal nu este de acord - să obțină o suprataxă pentru mobilier din suma lunară a deducerii liniare pentru uzură pe mobilă sau mobilier. Acest lucru este evident și din judecata de mai sus.
Pentru a evita probleme și pentru a menține prețul scăzut al închirierii, este mai bine să lăsați rude proprietăți rezidențiale goale. Dacă vrei să fii generos, poți oferi bineînțeles membrilor familiei echipamentul.
