Proprietarii nu au voie să plătească pur și simplu depozitul în contul privat, ci trebuie să le investească separat de propriile active. În cele ce urmează, vă explicăm ce alte reguli se aplică și ce opțiuni diferite există pentru crearea depozitului de închiriere.
Când începe o nouă chirie, proprietarii au voie să solicite un depozit de maxim trei luni de chirie rece (§ 551 BGB). Acest lucru vă protejează împotriva riscurilor financiare, de exemplu dacă chiriașul lasă daune atunci când se mută. În majoritatea cazurilor, acest depozit de închiriere este creat ca un depozit în numerar. Dar există și opțiunea de a investi banii în altă parte. Deseori, se pot obține venituri mai mari, ceea ce, la rândul său, protejează proprietarul și mai bine.
Rețineți că proprietarul trebuie să accepte dacă noul chiriaș nu poate plăti depozitul dintr-o dată la începutul chiriei. Conform legii, i se mai permite să achite depozitul în trei rate lunare egale.
Aceste forme de investiții sunt posibile pentru depozitul de închiriere
Depozitul în numerar
Contrar a ceea ce sugerează termenul, cu depozitul în numerar, banii nu sunt de obicei plătiți în numerar, ci transferați - chiar dacă plata în numerar este practic posibilă, dar ar trebui întotdeauna recunoscută. Proprietarul trebuie să investească banii cu dobânzi, să nu fie insolvent și să fie separat de propriile sale active. În calitate de proprietar, puteți deschide pur și simplu un cont la ghișeul caselor de economii - de obicei un cont clasic de economii. Pentru aceasta, cu Sparkasse se încheie un acord de încredere suplimentar „Depozit de închiriere cu acord special”. Banii aparțin în continuare chiriașului din punct de vedere economic, dar sunt încredințați titularului contului (în trust). Proprietarul poate folosi contul numai în conformitate cu reglementările de închiriere, pe care Sparkasse nu le verifică.După încheierea chiriei, el trebuie să ramburseze depozitul de chirie - inclusiv dobânzile acumulate, el poate compensa propriile creanțe.
Angajament
O altă posibilitate este ca chiriașul să plătească depozitul într-un cont care se află pe numele său și apoi să îl angajeze proprietarului. Tot ce trebuie să facă este să semneze un angajament disponibil de la băncile de economii. Proprietarul nu trebuie să fie prezent la această numire, ci și să contrasemneze formularul. Locatarul notifică banca de economii de îndată ce proprietarul a semnat contractul de gaj. Contul primește apoi o notificare de blocare, astfel încât părțile să poată accesa sau anula contul numai în conformitate cu reglementările de închiriere.
Forme speculative de investiții
Conform Codului civil german, „părțile contractante (…) pot conveni asupra unei alte forme de investiții”. Dacă proprietarul și chiriașul sunt de acord, depozitul de închiriere poate fi, de asemenea, investit într-un fond de capitaluri proprii, de exemplu. Și în acest caz investiția este garantată, dar această formă de investiție este rareori aleasă - riscul de pierderi este prea mare pentru ambele părți.
Garanție cauțiune
O altă variantă descrie garanția obligațiunii, pe care o pot oferi fie rudele, fie o bancă. Deși această opțiune este un pic atipică în această țară, există unii furnizori care oferă acest lucru. În majoritatea cazurilor, se datorează o taxă anuală. În schimb, furnizorul garantează plata depozitului de închiriere proprietarului.
Aceste sisteme nu sunt permise pentru depozitul de închiriere
În calitate de proprietar, nu vi se permite să depuneți depozitul de chirie împreună cu activele proprietarului proprietarului. Aceasta este singura modalitate de a evita utilizarea abuzivă și pierderea depozitului în cazul în care partenerul contractual devine insolvabil. Altfel, banii chiriașului s-ar pierde.
În calitate de chiriaș, aveți dreptul ca proprietarul să vă ofere un cont de depozit în caz de insolvență în care să puteți transfera banii. La cerere, proprietarul trebuie să poată dovedi, de asemenea, că banii se află într-un cont securizat. Dacă el refuză, în calitate de chiriaș, puteți întreprinde acțiuni în justiție împotriva acestui lucru și reține chiriile viitoare până la suma depozitului convenit.
Investiția incorectă a depozitului de închiriere: când vă faceți pasibil de urmărire penală?
Dacă depozitul de închiriere nu a fost investit separat de activele private, proprietarul poate chiar să comită încălcarea încrederii în anumite cazuri. Pentru aceasta, trebuie să existe un risc concret ca proprietarul să falimenteze, să recunoască acest lucru și să îl aprobe. Atâta timp cât proprietarul este încă dispus și capabil să ramburseze banii depozitați datorate din propriul buzunar, el nu este supus urmăririi penale conform BGH.
Proprietarul are întotdeauna acces la depozitul de închiriere?
Proprietarii nu pot accesa depozitul de închiriere pe durata unei închirieri în curs; a decis BGH. Ar trebui să se asigure că chiriașul poate primi restituirea depozitului după încheierea locațiilor, chiar dacă proprietarul devine insolvabil. În cazul revendicărilor contestate, proprietarul nu poate atinge depozitul fără acordul chiriașului.
Creați un depozit de închiriere pentru proprietăți comerciale
În cazul imobilelor comerciale, regulile nu sunt atât de stricte. Aici se aplică doar legile generale privind dreptul locațiilor din BGB și nu paragrafele din legea locațiilor rezidențiale. Aceasta înseamnă că, în cazul proprietății comerciale, proprietarul nu este obligat să investească banii depuși separat de activele sale și nici banii nu trebuie depuși în siguranță într-un cont escrow. Bine de știut: Depozitul de închiriere pentru proprietățile comerciale poate fi, de asemenea, mai mare de trei luni de închiriere.
Efortul și costurile implicate în crearea depozitului de închiriere
Dobânzile acumulate pentru depozitul de chirie trebuie impozitate prin reducerea dobânzii. În cazul în care depozitul de închiriere a fost plasat pe numele proprietarului, proprietarul trebuie să elibereze și un certificat fiscal chiriașului, astfel încât impozitele plătite să poată fi compensate cu declarația sa de impozit pe venit.
