Dacă un bloc de apartamente este împărțit în mai multe apartamente și acestea urmează să fie vândute individual, se aplică declarația de divizare. Acesta reglementează împărțirea formală a întregii proprietăți și oferă informații cu privire la drepturile și obligațiile noului proprietar. Vă vom spune cum să depuneți o declarație de divizare, ce trebuie să luați în considerare în calitate de cumpărător și care este baza legală.
Ce este o declarație de divizare?
Declarația de divizare reglementează divizarea formală a unei clădiri, inclusiv toate drepturile și obligațiile care decurg din aceasta. Este un temei legal pentru apartament sau proprietate parțială și oferă registrului funciar informații precise despre faptele registrului funciar. Această declarație unilaterală trebuie făcută de proprietarul proprietății. Cu obligația de a face această declarație, legiuitorul creează o bază legală pentru cumpărători și vânzători. Ambele părți se pot referi la aceasta în caz de îndoială.
Suna totul incredibil de complicat în jargonul tehnic? Dar chiar nu este. Principiul declarației de împărțire poate fi explicat relativ ușor folosind un exemplu: Dacă apartamentele dintr-o clădire de apartamente urmează să fie vândute individual, o declarație de împărțire trebuie depusă la registrul funciar. Această declarație oferă viitorului cumpărător informații despre drepturile și obligațiile sale cu privire la proprietate.
Declarația de împărțire servește și ca bază legală, astfel încât așa-numitele registre funciare să poată fi create la registrul funciar pentru apartamentele individuale. Atât declarația de împărțire (cu toate componentele sale), cât și registrele individuale ale terenurilor locative trebuie notariate. Odată ce toate componentele și documentele au fost notariate, proprietarul clădirii poate vinde apartamentele individuale. Clădirea este împărțită înainte de a fi vândută. La rândul său, pentru cumpărător și comunitatea de proprietari, acest lucru înseamnă că pot influența aspectul clădirii înainte de cumpărare.
bacsis: Dacă intenționați să cumpărați un apartament, ar trebui să vă uitați cu atenție la declarația de divizare a casei în avans, pentru a evita orice dezavantaje pentru dvs. atunci când cumpărați un apartament.
Ar trebui să cunoașteți acești termeni în legătură cu declarația de divizare
Bună jargon tehnic! Aveți de-a face cu tema declarației de divizare? Atunci ar trebui să știți cu siguranță acești patru termeni și ce înseamnă aceștia:
- Proprietate comună : așa-numita proprietate comună se referă la părțile proprietății care nu aparțin doar proprietarului apartamentului. Acestea includ scara sau acoperișul acoperișului. Se pot include și pereți portanți.
- Proprietatea privată: proprietatea privată este proprietatea individuală a clădirii clădirii. Cu alte cuvinte: De exemplu, apartamentul, garajul, subsolul, mansarda sau locul de parcare.
- Proprietatea apartamentului: Proprietatea apartamentului este proprietatea cumpărătorului asupra apartamentului individual din clădirea de apartamente. Pe lângă proprietatea rezidențială, cumpărătorul are și acțiuni în proprietatea comună.
- Dreptul special de utilizare: Un drept special de utilizare este dreptul pe care cumpărătorul îl are de a folosi proprietatea comună, cum ar fi un loc de parcare gratuit sau un teren de grădină gratuit.
- Restricții de utilizare și utilizare: Pe lângă structura de proprietate, o declarație de divizare reglementează, de asemenea, dacă apartamentele pot fi utilizate comercial sau dacă părțile clădirii, precum mansarda, pot fi extinse.
În clădirile de apartamente, declarația de divizare reglementează drepturile de proprietate și de utilizare ale proprietarilor de apartamente.
În ce constă o declarație de împărțire?
Mai presus de toate, este important ca declarația de divizare să reglementeze cu precizie ceea ce este special și ce este proprietatea comună. Aceasta este singura modalitate de a vedea ulterior cine este exact responsabil pentru ce parte. Mai ales în cazul renovărilor sau al pagubelor, pot apărea dispute cu privire la plată. Deoarece: dacă este vorba de proprietate comună, întreaga comunitate trebuie să plătească costurile proporțional. Dacă daunele afectează proprietatea privată, proprietarul apartamentului respectiv trebuie să plătească costurile.
Declarația de divizare: conținut și reglementări
Aceasta are ca rezultat următoarele componente ale unei declarații de divizare:
- Planul de distribuție: Pe lângă împărțirea clădirii, acest plan listează și locația și dimensiunea pieselor individuale. Acțiunile individuale de proprietate sunt de obicei date în mii. Aceasta înseamnă: Dacă un proprietar deține 8,4 la sută din întreaga proprietate, acest lucru este notat în plan ca 84 / 1.000. Numărul nu reprezintă dimensiunea apartamentului, ci procentul de proprietate în întreaga clădire.
- Ordinea comunității: În acest regulament, în cadrul declarației de divizare, pot fi găsite toate drepturile și obligațiile proprietarului. Aceste drepturi și obligații se referă la relația dintre toți proprietarii. Regulile interne pot fi adăugate la aceste reguli ale comunității - dar nu trebuie. Ordinea comunității poate fi modificată retrospectiv numai dacă întreaga comunitate este de acord. Așadar, aici cumpărătorul ar trebui să se uite foarte atent pentru a vedea dacă totul se potrivește. Baza legală pentru declarația de divizare este Legea Condominium (WEG). Întrucât această lege este interpretată relativ restrâns, clauzele individuale de deschidere ar trebui stabilite în sistemul comunitar. Atenție: rezoluțiile care se abat de la WEG nu sunt neapărat eficiente din punct de vedere juridic și sunt obligatorii. Cazul individual trebuie verificat aici.
- Certificatul de finalizare: Certificatul de finalizare este o parte importantă a declarației de împărțire, întrucât afirmă că apartamentele individuale pot fi utilizate independent unul de celălalt, deoarece sunt independente.
Cum pot modifica declarația de divizare?
O modificare a declarației de divizare poate fi necesară dacă unul dintre proprietari dorește să schimbe lucrurile din apartament sau proprietatea comună. Acest lucru necesită de obicei nu numai o rezoluție majoritară, ci adesea și o modificare notarială a declarației de divizare. Declarația de divizare trebuie de obicei modificată, mai ales atunci când se fac modificări structurale. Acest lucru se poate întâmpla, de exemplu, dacă un apartament este divizat sau două apartamente sunt îmbinate. În acest caz, modificarea declarației de divizare trebuie întocmită în mod formal și notarizată. Schimbarea trebuie apoi predată registrului funciar.
Bine de stiut: Pentru proiectele mai mici, cum ar fi atunci când doi proprietari doresc să își schimbe locurile de parcare sau compartimentele de mansardă, nu este necesară nici o modificare a declarației de divizare și nici un vot de către comunitate.
Acestea sunt cele mai frecvente probleme cu declarația de divizare
Dacă doriți să cumpărați un apartament într-o clădire de apartamente, ar trebui să studiați cu atenție și să verificați declarația de divizare. În caz contrar, poate apărea unul sau altul dezavantaj pentru proprietar. Am adunat câteva exemple de capcane în declarația de divizare:
- Ferestre: Practic, ferestrele și ramele ferestrelor aparțin comunității. Ar trebui specificat în declarația de divizare că fiecare proprietar trebuie să plătească numai pentru înlocuirea ferestrei sale.
- Recondiționări: Conform legii, reparațiile și renovările trebuie plătite proporțional de către proprietar. Modificări sunt posibile și aici.
- Animale: În unele declarații de divizare, păstrarea animalelor de companie în apartamentul închiriat este notată ca fiind interzisă. Dacă doriți animale de companie, această parte trebuie verificată cu atenție.
- Proprietar anterior: Din când în când, declarația de divizare stipulează că noul proprietar trebuie să plătească restanțele locatarului anterior. Aici se recomandă precauție.
- Afacere: intenționați să conduceți o afacere în apartamentul dvs.? Apoi, ar trebui să citiți cu atenție ce tipuri de afaceri sunt permise în declarația de divizare.
Dacă păstrarea animalelor este interzisă în declarația de divizare, acest lucru se aplică fiecărui proprietar din comunitatea de proprietari.
Cât costă o declarație de împărțire?
Pentru a fi eficientă, semnătura unei declarații de divizare trebuie să fie certificată sau chiar notarizată. În funcție de asta, costurile sunt cuprinse între 70 și 140 de euro. Dar: Costurile se bazează pe așa-numita valoare de piață a proprietății. Cu cât această valoare este mai mare, cu atât costurile pentru declarație sunt mai mari.
Ți-ai pierdut declarația de divizare?
Cu toții am pierdut, am pierdut sau chiar am aruncat documente importante în căldura momentului. Asta se întâmplă și nu este un picior rupt. Dacă aveți un interes legitim în declarația de divizare, de exemplu, dacă doriți să cumpărați un apartament sau l-ați cumpărat deja, puteți vizualiza documentul la registrul funciar și puteți face o copie acolo contra cost. De asemenea, puteți obține documente suplimentare despre proprietate de la autoritatea de supraveghere a clădirii.
Concluzie: verificați cu atenție declarația de divizare
Dacă vă gândiți să cumpărați un apartament într-o clădire de apartamente, nu trebuie să neglijați în niciun caz declarația de divizare. Acest lucru trebuie verificat cu atenție înainte de cumpărare, deoarece poate avea dezavantaje majore, iar modificările declarației sunt costisitoare și consumă destul de mult timp. Declarația de împărțire este, de asemenea, extrem de importantă, deoarece determină ce anume va aparține viitoarei dvs. proprietăți și ce părți din clădire aveți dreptul în plus față de apartamentul dvs. Cu toate aceste sfaturi, nimic nu poate merge în neregulă cu cumpărarea unui apartament nou într-o clădire de apartamente.
Maren Black
