O investiție în proprietăți imobiliare poate promite randamente mari, mai ales în perioade de dobândă scăzute. Citiți aici ce ar trebui să aveți în vedere cu acest tip de investiții pentru a obține cel mai bun rezultat posibil pentru dvs.
Profitarea la maximum a banilor pe care i-ați economisit nu este la fel de simplă ca acum câțiva ani când ați obținut rate de dobândă satisfăcătoare pentru depozitele overnight sau la termen. Astăzi, rata dobânzii în multe locuri este zero la sută sau doar puțin mai mare, ceea ce înseamnă că banii plasați acolo nu experimentează nicio creștere a valorii - chiar pierde valoare din cauza inflației. O investiție în imobiliare poate fi o alternativă sensibilă pentru a genera un profit atractiv din bani. Dacă aveți în vedere să vă investiți banii în acest fel, iată câteva sfaturi pentru a evita riscurile și pentru a obține cel mai bun rezultat posibil:
- Luați în considerare dacă investiția este potrivită pentru dvs.
- Cunoașteți avantajele și dezavantajele investițiilor în imobiliare.
- Identificați proprietățile de investiții recomandate.
- Găsiți proprietatea potrivită.
- Determinați valoarea de piață a proprietății.
- Acordați atenție elementelor esențiale atunci când cumpărați investițiile imobiliare.
- Alegeți finanțarea potrivită.
- Fii realist cu privire la revenire.
- Decideți dacă doriți să locuiți singur în proprietate.
- Alegeți chiriașii cu înțelepciune.
Sfatul 1: cântăriți dacă investiția este potrivită pentru dvs.
Ratele dobânzilor permanent scăzute fac cumpărarea unei proprietăți mult mai ieftină decât era acum câțiva ani. În același timp, ratele scăzute ale dobânzii fac ca alte forme de investiții, cum ar fi depozitele pe termen fix sau depozitele overnight, să nu fie atractive. Prin urmare, cumpărarea unei proprietăți pare să fie o alternativă sensibilă în multe cazuri. Cu toate acestea, trebuie să vă fie clar că trebuie să aveți o anumită sumă de capitaluri proprii care este legată de mai mulți ani. Dacă vă simțiți inconfortabil, este posibil ca investițiile imobiliare să nu fie pentru dvs.
Atâta timp cât capitalul propriu necesar este disponibil, există solvabilitate și nu există inhibiții pentru a lega capital pe termen lung, cumpărarea unei proprietăți poate fi o modalitate profitabilă de a vă investi banii. Mai ales atunci când cumpărați într-una dintre zonele metropolitane populare precum Berlin, Hamburg, München, Frankfurt sau Köln, unde prețurile și chiriile imobiliare continuă să crească. Cu toate acestea, pentru a vă asigura că proprietatea asupra locuințelor este forma potrivită de investiții pentru dvs., merită cu siguranță să aruncați o privire realistă asupra tuturor avantajelor și dezavantajelor.
Pensionarii beneficiază în special de investiții de capital în imobiliare: pot locui singuri în ea și astfel economisesc costurile de închiriere sau își completează pensia cu venituri din închiriere.
Sfatul 2: Cunoașteți avantajele și dezavantajele investițiilor în imobiliare
Proprietatea asupra locuințelor are numeroase avantaje, dar și dezavantaje. Înainte de a decide să cumpărați investiții imobiliare, ar trebui să fiți conștienți de câteva puncte.
Care sunt avantajele investițiilor în imobiliare?
Avantajele cumpărării unei proprietăți pentru investiții includ:
- Stabilitatea valorii
Valoarea activelor private este stabilizată prin achiziționarea de bunuri imobile dacă aceasta completează alte tipuri de investiții. Activele existente sunt apoi distribuite între diferite investiții, ceea ce minimizează riscul de neplată.
Câștiguri de active Investițiile în proprietăți imobiliare se amortizează de obicei atât pe termen scurt, cât și pe termen lung: o rentabilitate se poate obține direct prin venituri din chirie. Pe termen lung, se poate aștepta o creștere a valorii proprietății și a casei sau apartamentului.- Siguranța
inflației Inflația a minimizat pe termen lung activele, deoarece banii își pierd treptat puterea de cumpărare. Puteți evita acest efect investind în proprietăți imobiliare, deoarece prețul terenurilor și al veniturilor din închiriere continuă să crească. - Venituri din chirii
În zonele cu cerere mare, veniturile din chirii pot fi crescute treptat pentru a crește veniturile din chirii, respectând în același timp frâna prețului de închiriere și plafonul. - Avantaje fiscale
Mai presus de toate, avantajele fiscale fac investițiile imobiliare atât de atractive. Dobânzile care trebuie plătite pentru finanțarea proprietății cumpărate sunt compensate de veniturile din chirie. În plus, există cheltuielile preconizate pentru reparații și administrarea proprietății. În plus, amortizarea clădirii ajută investitorii să fie eliberați de declarația impozitului pe venit. - Securitate financiară ca pensionar
Dacă proprietatea a fost achiziționată pentru uz propriu, investitorii beneficiază atunci când ajung la vârsta de pensionare, deoarece nu trebuie efectuate plăți de închiriere în această perioadă cu venituri mai mici. Dacă proprietatea a fost achiziționată pentru închiriere, venitul din închiriere suplimentează pensia, astfel încât există, de obicei, o securitate financiară mult mai mare.
Care sunt dezavantajele investițiilor în imobiliare?
Cu toate acestea, dacă vă folosiți banii pentru a cumpăra o proprietate, trebuie să luați în considerare și unele dezavantaje și riscuri. Acestea sunt:
Costuri de întreținere suportate Un apartament sau o casă necesită măsuri de îngrijire și întreținere aici și acolo. Acestea pot avea uneori un impact semnificativ. Dacă proprietatea face parte dintr-o comunitate de proprietari, puterea de a decide ce trebuie reparat și cu ce cost nu este doar în mâinile tale.- Restricții privind eventuale creșteri ale chiriei
Legislația (de exemplu prin controlul chiriei și limitele limitării) uneori restricționează sever libertatea de a stabili chiria, ceea ce la rândul său limitează rentabilitatea. - Pierderea randamentului cu
finanțare ulterioară Este posibil ca ratele dobânzilor favorabile în prezent să nu fie disponibile permanent. Dacă s-a ales finanțarea imobiliară cu o rată a dobânzii fixă scurtă, finanțarea ulterioară care va fi necesară în curând poate fi acordată cu o rată a dobânzii anuale efectivă mai slabă, care reduce rentabilitatea globală. - Angajamentul pe termen lung al capitalului
La cumpărarea unei proprietăți, capitalul angajat este legat de mulți ani, de obicei chiar și de decenii, și nu poate fi utilizat pentru alte investiții. În plus, sunt investite sume considerabile. Dacă proprietatea este o cumpărare proastă, există riscul unor pierderi enorme. - Cheltuieli administrative pentru închiriere
Dacă proprietatea achiziționată este închiriată și nu face parte dintr-o comunitate de proprietari, există uneori cheltuieli administrative considerabile. Mărimea acestui lucru depinde în mare măsură de natura și comportamentul locatarului. Prin urmare, aceasta trebuie selectată cu atenție (vezi sfatul 10).
Există întotdeauna un anumit risc cu o investiție în imobiliare: dacă proprietatea se dovedește a fi o cumpărare proastă, se pierd mulți bani.
Sfat 3: Identificați proprietățile de investiții recomandate
Dacă doriți să vă investiți capitalul în imobiliare, există diverse opțiuni.
- Case
Dacă investiția imobiliară urmează să fie închiriată, casele de pe parcele mari generează un profit relativ scăzut. Cu toate acestea, suprafața mare este un avantaj enorm într-o vânzare. O proprietate este o investiție deosebit de valoroasă. Dacă se află într-o locație atractivă, este foarte probabil ca în câțiva ani să se poată obține un preț de vânzare semnificativ mai mare pentru proprietate. - Apartamente
Un apartament ca investiție de capital necesită mai multă coordonare decât o casă. Pentru că aici acordul cu comunitatea de proprietari este întotdeauna necesar atunci când vine vorba de proprietatea comună. Deciziile aici trebuie luate în mod colectiv și nu sunt întotdeauna în interesul tuturor proprietarilor. Dacă anumite măsuri dorite sunt respinse de comunitatea de proprietari, ceea ce ar permite venituri mai mari din chirie, acest lucru poate duce la pierderi în rentabilitate. - Imobiliare
comerciale Imobilele comerciale pot recompensa investitorii cu randamente mari. Cu toate acestea, această victorie vine cu un nivel ridicat de risc. Pentru a putea estima cererea de spațiu comercial, este esențial să aveți o cunoaștere puternică a pieței. În caz contrar, posturile vacante în imobiliare amenință să distrugă veniturile.
Sfatul 4: găsiți proprietatea potrivită
Pentru a găsi proprietatea ideală pentru investiția dvs. de capital, merită să aruncați o privire la portalurile imobiliare corespunzătoare de pe Internet, ca și în cazul căutării „normale” a unei case sau a unui apartament. Uneori există o categorie separată pentru investiții imobiliare în locația dorită. Alternativ, poate fi apelat un broker care caută o proprietate deosebit de potrivită pentru investiție. Deși acest lucru este asociat cu costuri considerabile, poate fi util în continuare dacă nu aveți timp să faceți o căutare aprofundată. Nu în ultimul rând, băncile și companiile de asigurări pot oferi și proprietăți atractive.
În principiu, căutarea trebuie făcută fără grabă - chiar dacă ratele scăzute ale dobânzii atrag atenția. O proprietate cumpărată în grabă care prezintă defecte după achiziție distruge rapid orice șansă de returnare.
Sfatul 5: Estimarea realistă a valorii de piață a proprietății
Cererea mare pentru proprietăți atractive crește prețurile. Prin urmare, este important să vă mențineți capul rece și să evaluați realist valoarea reală de piață a unei proprietăți. Ca regulă generală, prețul unei case sau apartamente ar trebui să fie într-un interval care poate fi atins prin venituri din închiriere în aproximativ 30 de ani. Acest așa-numit multiplicator de chirie se calculează după cum urmează:
chirie lunară în euro x 360 luni (30 de ani) = preț rezonabil al proprietății. La
o chirie lunară exemplară de 1.600 euro, aceasta ar rezulta în această valoare:
1.600 euro x 360 luni = 576.000 euro.
Prin urmare, Your-Best-Home.net sau apartamentul nu ar trebui să coste mai mult de 576.000 de euro. Desigur, acest calcul oferă doar o direcție aproximativă pentru prețul investiției imobiliare. Veți obține indicii mai precise dacă urmați ghidul nostru „Cum să determinați valoarea de piață a unei proprietăți”.
Sfatul 6: Acordați atenție elementelor esențiale atunci când cumpărați investițiile imobiliare
Când căutați o proprietate, nu acordați atenție doar prețului. Este important să se ia în considerare factorii esențiali care determină costul proprietății în prezent și modul în care se va dezvolta prețul acesteia. Pe lângă locație, aceasta include și echipamentele, conexiunile de transport și alți factori din zonă, cum ar fi facilitățile comerciale, grădinițele și școlile, spațiile verzi și așa mai departe.
Gândiți-vă, de asemenea, la costurile pe care le suportați în plus față de prețul de achiziție pentru proprietăți de investiții, deoarece costurile accesorii de cumpărare trebuie luate în considerare în calcul dacă doriți să evaluați în mod realist posibilul randament. Costurile suplimentare de achiziție includ următoarele articole:
- Comision broker (comision brokeraj)
- Impozitul pe transferul imobiliar
- Taxe notariale și taxe judiciare
Aceste cheltuieli reprezintă o proporție semnificativă din costul total al cumpărării imobilelor.
Atunci când căutați o proprietate adecvată, luați-vă timp pentru a putea evalua realist valoarea de piață.
Sfatul 7: alegeți finanțarea potrivită
În funcție de cât de mult capital aveți, puteți obține mai mult sau mai puțin din creditele ipotecare imobiliare. Este recomandabil să asigurați ratele dobânzii scăzute în prezent. Dacă este previzibil ca împrumutul să poată fi rambursat într-o perioadă scurtă de timp (de exemplu, în termen de 15 ani), rata fixă a dobânzii ar trebui selectată în consecință. Deoarece: Cu cât este mai mică rata dobânzii fixă, cu atât sunt mai ieftine ofertele de împrumut de la bănci.
Un împrumut de rambursare integrală este, de asemenea, conceput pentru împrumuturile ipotecare. Aici cumpărați proprietatea finanțată integral, astfel încât ați plătit integral investiția imobiliară și nu aveți datorii după expirarea perioadei de împrumut. Aceste împrumuturi de rambursare completă sunt în prezent destul de ieftine, dar băncile necesită de obicei rate de rambursare destul de ridicate de până la patru la sută din suma împrumutului. Luați în considerare cu atenție dacă veți putea plăti această sumă lunar pe toată durata împrumutului.
Când finanțați, asigurați-vă că nu alegeți suma împrumutului prea mică. Dacă proprietatea este închiriată, veți primi în mod regulat bani din chirie (cu condiția să nu existe loc liber). Cu toate acestea, măsurile de întreținere și / sau reparațiile din apartament pot duce la cheltuieli financiare pe care ar trebui să le luați în considerare la finanțarea casei. Este recomandabil să adăugați 10-20 la sută din suma investiției pentru a fi pregătiți pentru imprevizibil.
Sfatul 8: estimează realist rentabilitatea
Randamentul la care vă puteți aștepta de la investițiile dvs. în proprietate depinde, desigur, în primul rând de veniturile preconizate din închiriere și de costurile auxiliare pe care trebuie să le plătiți atunci când cumpărați o proprietate de investiții. Cu toate acestea, și alte elemente joacă un rol în calcul.
Cum se calculează randamentul brut
Presupunând venitul anual de închiriere presupus mai sus de 19.200 euro (1.600 euro pe lună) și valoarea de piață de 576.000 euro, randamentul brut se calculează după cum urmează:
19.200 euro x 100 / 576.000 euro = 3 la sută
Cum se calculează costul de achiziție
Randamentul brut nu include cheltuielile (de exemplu pentru reparații și întreținere). Costurile care sunt denumite în mod obișnuit „costuri de achiziție” lipsesc, de asemenea. Pentru a determina costul total de achiziție, adăugați prețul de
achiziție la costurile de achiziție accidentale: Prețul de achiziție + costurile notariale / costurile instanței + comisionul brokerului + taxa de transfer imobiliar = costul de achiziție
În exemplul actual,
costul de achiziție ar fi : 576.000 euro + 8.640 euro + 20.563,20 euro + 20.160 euro = 625.363. 20 de euro
Cum se calculează venitul net din închiriere
Veniturile pe care le obțineți efectiv din închiriere depind, de exemplu, de costurile de funcționare care nu pot fi repartizate și de rezerva anuală pentru reparații. Formula de aici este:
chiria anuală rece - costuri de exploatare neapărabile - rezerva anuală = venitul net din chirie
Cum se calculează randamentul net
Pentru a calcula randamentul net efectiv, trebuie incluse și costurile pentru dobândă și rambursarea ipotecii. Avantajele fiscale care decurg din închiriere joacă, de asemenea, un rol aici.
Venit net din chirii /
costuri de investiții * 100 = rentabilitate netă Dacă se presupune , de exemplu, proprietatea menționată mai sus și un venit net din chirie de 1.450 euro pe lună (17.400 euro pe an), prin care costurile auxiliare, rezervele și avantajele fiscale au fost deja luate în considerare pentru venitul net din închiriere randamentul net este după cum urmează:
17.400 euro / 625.363,20 euro x 100 = 2,78 la sută
Sfatul 9: decideți dacă veți locui singur în proprietate
Fie că locuiți sau închiriați proprietatea pe care ați achiziționat-o ca investiție are un impact asupra profitabilității achiziției pentru dvs. Pentru că, în principiu, se poate spune că proprietățile închiriate sunt mai potrivite ca investiție financiară decât cele în care locuiți. Unul dintre motive este că unele avantaje fiscale sunt acordate numai dacă apartamentul sau Your-Best-Home.net este închiriat.
Acestea sunt avantajele și dezavantajele dintr-o privire:
|
Proprietate |
beneficii |
dezavantaj |
|---|---|---|
|
auto-locuit |
|
|
|
închiriat |
|
|
Sfatul 10: alegeți chiriașii în mod înțelept
Dacă doriți să cumpărați proprietatea pentru a o închiria, ar trebui să vă ocupați din nou de mult timp pentru a putea căuta cu atenție un chiriaș. Deoarece fiabilitatea sa determină în esență în ce măsură proprietatea va răsplăti ca investiție de capital pentru dvs.
Este esențial să vă bazați pe chiriașii care au solvabilitatea necesară. Dacă există plăți implicite la plata chiriei, acest lucru, la rândul său, vă poate pune în dificultate financiară dacă totuși trebuie să achitați împrumutul imobiliar. Mai bine obțineți dovada veniturilor de la potențialii cumpărători și verificați-le cu atenție. De asemenea, ar trebui să insistați asupra informațiilor Schufa pentru a vă proteja împotriva surprizelor urâte. Pentru că odată ce ai închiriat nomazi în casa ta, te confrunți rapid cu probleme semnificative.