Dacă o casă este pe cale să fie vândută sau dacă cineva dorește să vândă un apartament, așa-numita taxă de speculație ar trebui să fie plătită. Puteți citi aici când se datorează acest lucru, cât de mare este taxa pentru speculații și cum să o evitați.
Vânzarea unei case, a unui teren sau a unui apartament nu necesită doar multă muncă - există și costuri. Este posibil să fie necesar să se plătească brokerul, în anumite circumstanțe ar putea fi necesară o penalitate de plată anticipată la bancă și, de asemenea, biroul fiscal își menține mâinile: pentru că și vânzarea unei case este supusă unui anumit impozit. Mai exact, este vorba despre impozitul pe speculații, care poate reduce semnificativ profitul care poate fi realizat la vânzare.
Ce este impozitul speculativ?
În Germania, conform articolului 23 EStG, se percepe o taxă de speculație dacă bunurile rare, a căror valoare poate crește brusc, sunt vândute cu profit. Aceasta include și proprietățile imobiliare.
Cu toate acestea, apare numai dacă o anumită perioadă, așa-numita perioadă de vânzare sau speculație, nu este atinsă după cumpărare, adică obiectele sunt vândute din nou înainte de a trece un timp specificat. Când se vinde o casă sau se vinde un apartament sau o proprietate, aceasta depinde de tipul de achiziție și de tipul de utilizare. Impozitul pe speculații este calculat pe baza profitului obținut din vânzare, astfel încât prețul de cumpărare și de vânzare sunt comparate pentru evaluarea impozitului.
Desemnarea formală corectă a taxei cunoscută coloquial ca „impozit pe speculații” este „impozitul pe venit pe profitul din vânzări din tranzacții private de vânzare în conformitate cu § 23 EStG”.
Când se datorează impozitul pe speculații asupra imobilelor?
Vânzătorul trebuie să plătească întotdeauna taxa de speculație privind vânzarea de bunuri imobile dacă nu a fost respectată o anumită perioadă între cumpărarea casei și vânzare. Pentru că atunci legiuitorul își asumă o cumpărare și vânzare motivată economic - deci presupune că Your-Best-Home.net, proprietatea sau apartamentul a fost achiziționat exclusiv pentru profit - și percepe impozite pe profitul realizat.
Dacă o persoană vinde mai mult de trei proprietăți în termen de cinci ani (limita de trei proprietăți), se presupune și tranzacționarea comercială. În acest caz, este posibil să fie necesară achitarea taxei comerciale. De asemenea, se presupune că intenția de a obține profit atunci când vindeți casa și impozitul pe speculații se datorează după vânzare.
Care sunt termenele pentru impozitul pe speculații asupra imobilelor?
Când vine vorba de termenele care trebuie respectate pentru impozitul pe speculații, trebuie făcută o distincție între diferite cazuri atunci când se vinde o casă sau un apartament sau o proprietate:
1. Proprietatea a locuit.
Dacă proprietarul casei sau apartamentului a locuit el însuși, perioada de speculații este de trei ani. Proprietarul trebuie să fi locuit în proprietate timp de trei ani consecutivi. Cu toate acestea, este esențial să nu existe ani calendaristici complet! Dacă proprietatea a fost cumpărată în decembrie 2019, ea poate fi vândută din nou în ianuarie 2021 fără ca impozitul pe speculații să fie perceput pentru profitul realizat.
Această perioadă de speculații se aplică și în cazul în care apartamentul sau Your-Best-Home.net nu este locuit de proprietarul însuși, ci de copiii acestuia, pentru care primește în continuare alocație pentru copii.
Cel mai bine este să trăiești în propriile tale ziduri. Dacă totuși trebuie să-ți vinzi casa, nu ar trebui să o faci înainte de expirarea a trei ani - altfel va trebui să plătești impozit pe speculații.
2. Proprietatea nu a locuit.
Dacă Your-Best-Home.net sau apartamentul nu a fost folosit, dar închiriat, perioada de vânzare este de zece ani. Data specifică de cumpărare și vânzare, care este menționată în contractul de cumpărare notarial, se aplică aici. Perioada de speculații începe a doua zi după semnarea contractului. Dacă există mai puțin de zece ani între cumpărarea și vânzarea proprietății, se datorează impozitul pe speculații.
Cazuri speciale: dacă un apartament este folosit mai întâi și apoi închiriat, se aplică perioada de speculații de zece ani. Dacă este închiriat și apoi locuit, poate fi vândut fără taxe de speculație după trei ani calendaristici de utilizare personală.
3. Proprietatea a fost locuită doar parțial
Dacă, de exemplu, urmează să fie vândută o casă care nu este complet locuită, dar este parțial închiriată, taxa de speculație trebuie plătită doar proporțional pentru partea care nu a fost locuită de cel puțin trei ani calendaristici la rând. Dacă întreaga proprietate este deținută de mai bine de zece ani, nu se plătește nicio taxă de speculație.
4. Proprietatea a fost transferată prin separarea proprietății
Dacă unul dintre soții anteriori primește proprietatea ca unic proprietar printr-o separare de proprietate după divorț, el trebuie să plătească impozit pe speculații dacă vinde Your-Best-Home.net, proprietate sau apartament în următorii zece ani. Aici este esențial ca perioada de speculații să nu mai înceapă în ziua următoare datei achiziției. Mai degrabă, începe în ziua următoare transferului de proprietate către soț, adică din nou de la zero.
Cu toate acestea, dacă fostul soț se mută în sine sau dacă rămâne acolo, poate vinde proprietatea fără taxe de speculație dacă locuiește în ea timp de cel puțin trei ani calendaristici la rând.
5. Proprietatea a fost achiziționată atunci când o afacere a fost închisă sau eliminată din activele afacerii
. Perioada de speculație de zece ani se aplică și în cazul în care nu se plătește nicio taxă de speculație. În cazul utilizării personale, se aplică cei trei ani calendaristici obișnuiți.
6. Proprietatea a fost moștenită sau cedată.
Dacă Your-Best-Home.net, proprietatea sau apartamentul este transferat unui nou proprietar prin moștenire sau donație, perioada de vânzare începe în ziua următoare zilei în care defunctul sau donatorul au cumpărat proprietatea. Dacă este vândut în termen de zece ani de la acea dată, se va aplica taxa speculativă. Cu excepția cazului în care proprietatea este ocupată de moștenitor sau donatar timp de trei ani calendaristici consecutivi, atunci vânzarea este scutită de impozitul pe speculații.
Important: În cazul moștenirii sau donației, se poate percepe și impozitul pe moștenire sau impozitul pe cadou dacă sunt depășite scutirile fiscale aplicabile.
Impozitul speculativ se aplică și proprietăților care sunt moștenite și vândute din nou în decurs de zece ani.
Cât costă taxa de speculație?
Rata impozitului pe venit individual al vânzătorului este utilizată pentru a calcula impozitul pe speculații la vânzarea de bunuri imobiliare. Prin urmare, valoarea impozitului pe speculații este diferită în fiecare caz individual și nu poate fi specificată ca o pătură.
Indiferent de rata de impozitare personală, este important pentru calcul că numai profitul realizat din vânzare este supus impozitelor, nu prețul maxim realizat asupra proprietății.
Cum se poate evita sau reduce impozitul pe speculații?
Puteți reduce legal valoarea impozitului pe speculații dacă calculați corect profitul obținut din vânzare. Acest lucru se face prin efectuarea tuturor deducțiilor admise din acesta. Cu toate acestea, mulți vânzători de bunuri imobiliare ignoră tot felul de puncte și plătesc în cele din urmă mai multe impozite decât este necesar.
Ar trebui să includeți aceste cheltuieli în calculul profitului:
- Costuri pentru broker la cumpărare și vânzare
- Taxe notariale
- dacă este cazul, penalizare de rambursare anticipată de la banca finanțatoare
- Renovări de vânzare
- Lucrări de renovare în primii trei ani de la cumpărarea proprietății (acestea fac parte din costurile de achiziție și, ca atare, pot fi deduse din profit)
- Costuri de publicitate pentru vânzare (de exemplu, reclame pe internet, sinopsis tipărit)
- Impozitul pe transferul imobiliar
- Costuri pentru înscrierea în cartea funciară
- dacă este cazul, utilizare privată proporțională a proprietății
Vă rugăm să rețineți: Orice depreciere fiscală pentru proprietatea închiriată trebuie adăugată la profit.
Puteți ocoli impozitul pe speculație atunci când vindeți proprietăți imobiliare numai dacă respectați termenul limită pentru speculații sau dacă nu depășiți limita de scutire de impozit pentru profit de 600 de euro pe an. Cu toate acestea, având în vedere creșterea constantă a prețurilor, acest lucru nu va fi de obicei posibil la vânzarea unei proprietăți.
Impozit pe speculații: calculați singură suma
Toată lumea poate calcula cu ușurință taxa de speculație singură. Un exemplu în acest sens este o proprietate care a fost închiriată și vândută la opt ani după achiziție.
Două procente din prețul de cumpărare al proprietății comerciale a fost anulat anual ca o deducere pentru uzură (amortizare) din impozit (adică 8x8.000 euro = 64.000 euro). A costat 400.000 de euro când a fost cumpărat și acum se vinde cu 500.000 de euro.
| Prețul de vânzare | 500.000 de euro |
| - pretul de cumparare | 400.000 de euro |
| - Costuri de achiziție (broker, notar, înscriere în carte funciară, impozit pe transfer imobiliar etc.) | 34.280 euro |
| - renovări de vânzare | 5.000 de euro |
| - costurile de publicitate pentru vânzare | 200 euro |
| - Broker în vânzare | 14.280 euro |
| + amortizare deductibilă din impozite | 64.000 de euro |
| profit impozabil | 110.240 euro |
| rata impozitului pe venitul personal (de ex.) | 40 la sută |
| Suma impozitului pe speculații | 44.096 euro |
Pentru a calcula valoarea impozitului pe speculații care ar putea fi datorată înainte de vânzarea proprietății, trebuie cunoscută valoarea de piață a proprietății.
Pentru ce obiecte se datorează și impozitul pe speculații?
Statul nu percepe doar impozite pe proprietăți imobiliare, ci și impozitul speculativ pentru aceste obiecte, în anumite condiții:
- Opere de artă
- Metale prețioase și pietre
- Bijuterii
- Colecții de monede și timbre
- Antichități
- Mașină antică
Impozitul speculativ poate fi perceput și asupra antichităților și operelor de artă.
Chiar și cu aceste bunuri, apare însă numai dacă nu a fost atinsă o anumită perioadă între cumpărare și vânzare. Acesta este un an pentru opere de artă, metale prețioase și pietre, bijuterii, colecții de monede și timbre, antichități și mașini de epocă. Ulterior, vânzarea se face fără speculații. Până în 2009, această taxă se aplica și la vânzarea de acțiuni. Cu toate acestea, aceasta a fost înlocuită cu impozitul la sursă final.