Politica specială de locuințe și un concept vechi de o sută de ani de locuințe sociale din Viena păstrează locuințe la prețuri accesibile pentru rezidenți. Cu toate acestea, orașul nu vrea să renunțe la promovarea proprietății.
Politica de locuință la Viena: 5,80 euro chirie de bază (plus 10% impozit) pe metru pătrat. Pentru sute de mii. Fără influențele negative ale speculațiilor. Și asta în mijlocul unei metropole mondiale atractive, cu aproape două milioane de locuitori, o istorie grozavă, o imagine mișto și o economie funcțională. Universitățile sunt pline de tineri din întreaga lume. Și în fiecare an Viena se află în fruntea clasamentului celor mai locuibile orașe.
Conceptul vienez pentru locuințe sociale
Miracolul viu de la Viena a fost creat între 1919 și 1934. În acel moment, situația vieții pentru mulți cetățeni era catastrofală. Ca o măsură contrară, orașul a început să construiască locuințe sociale. Așezările sociale din Viena nu au fost și nu sunt orientate niciodată spre profit. Mai presus de toate: orașul a păstrat aceste apartamente - și nu, ca multe orașe germane, le-a vândut proprietarilor privați.
Extinderea locuințelor sociale în Viena
Orașul deține acum 220.000 de apartamente. Aproximativ 500.000 de cetățeni - aproximativ unul din patru vienezi - locuiesc într-un astfel de apartament comunitar. Orașul este implicat în alte 200.000 de apartamente. Faptul că mulți oameni locuiesc în apartamente cu chirii limitate afectează întreaga piață a închirierii și încetinește prețurile. Acest lucru costă foarte mult: capitalul Austriei cheltuie anual aproximativ 600 de milioane de euro pentru politica de locuință și subvenția pentru locuințe. „Obiectivul nostru este apartamente accesibile și de înaltă calitate - nu numai pentru grupurile cu venituri defavorizate social, ci și pentru populația mai largă”, explică consilierul orașului Viena, Kathrin Gaal.
Clasa de mijloc din Viena beneficiază de fapt de această politică de locuințe: limita de venit pentru un apartament în locuințe municipale pentru o singură persoană este cu mult peste 40.000 de euro pe an. Limitele pentru cuplurile căsătorite și familiile cu copii sunt chiar mai mari. Cu toate acestea, cei care caută un apartament în proprietatea orașului nu ar trebui să se aștepte la un mare lux. O persoană se poate muta doar într-un apartament cu o cameră. Se adaugă o cameră pentru fiecare persoană din gospodărie. Iar după luni sau ani de așteptare, părțile interesate vor primi maximum două oferte de apartamente. Subvenția pentru locuințe este finanțată cu 0,5% din salariile brute, atât de la angajați, cât și de la angajatori. Acesta este consensul social. Viena și-a păstrat apartamentele și le-a adaptat nevoilor actuale. Patru mii de apartamente noi sunt planificate sau sunt deja în construcție.
Un astfel de angajament al municipalității nu numai că elimină presiunea de pe piața de închiriere. În calitate de proprietar, orașul are control direct asupra echipamentelor energetice ale complexelor rezidențiale. Nu depinde de bunăvoința proprietarilor de case private.
Locuințe sociale în Germania
Modelul german de locuințe sociale sau locuințe sociale a fost conceput complet diferit. Angajamentul social al apartamentelor a durat adesea doar 15 ani. În anii 1990, când multe municipalități gemeau sub datoriile lor, au aruncat pe piață mii de apartamente municipale. Pentru că: cei responsabili au auzit de la demografi că populația se va micșora și că nu sunt necesare apartamente noi. Drept urmare, locuințele sociale aproape că s-au oprit.
Când situația s-a schimbat în ultimii ani și locuințele au devenit rare în multe regiuni, politica de locuințe nu a reușit să ofere apartamente de închiriat la prețuri accesibile în număr suficient. Multe municipalități germane se bazează tot mai mult pe promovarea proprietății. Ca parte a programelor de finanțare municipale, cum ar fi Regensburg, familiile cu copii pot achiziționa terenuri construibile ieftine și, de asemenea, pot primi o subvenție pentru finanțarea locuințelor.
În anii 1980, Regensburg a dezvoltat noul cartier Burgweinting cu 400 de hectare de spații rezidențiale și comerciale pentru a ține sub control prețurile terenurilor. Familiile tinere au primit preferință în procesul de alocare a proprietății și au primit, de asemenea, subvenții.
Orașul Viena este, de asemenea, familiarizat cu promovarea proprietății: oricine locuiește de mult timp într-un apartament cooperativ îl poate prelua în condiții favorabile. Municipalitatea are, de asemenea, programe de finanțare pentru crearea de noi spații de locuit. Pentru că nu toți oamenii vor să plătească chirie pentru totdeauna. Nici măcar la Viena.
Interviu cu experții: deținerea de bunuri imobile duce adesea la costuri mai mici de locuință
Prof. Dr. Michael Voigtländer conduce domeniul de competență în domeniul imobiliar la Institutul de Economie Germană din Köln. În ceea ce privește politica de locuințe, predă la mai multe universități și este autorul cărții „Luxusgut Wohnen: De ce orașele noastre devin mai scumpe și ce să facem acum”. Într-un interviu acordat Your-Best-Home.net, expertul în politica de locuințe și locuințe sociale explică relația dintre proprietatea locuinței, ratele dobânzii și prețurile imobilelor.
Influențează o politică de locuințe ca în Viena sau o astfel de piață ieftină de închiriere prețurile imobiliarelor?
Acest lucru are deja un impact: atunci când chiriile sunt ieftine, este mai puțin atractiv să investiți în proprietăți rezidențiale - ceea ce se reflectă în indicele prețurilor proprietăților. Acest lucru poate duce la o cerere mai mică de proprietate. Adesea, prețurile sunt mai mici. Dar trebuie să întrebați: de ce sunt chiriile atât de mici? Dacă sunt reglementate, dar există încă o lipsă de spațiu locativ, atunci acest lucru duce în cele din urmă la faptul că locațiile existente sunt favorizate: oamenii de acolo trăiesc apoi ieftin - restul nu găsesc nimic.
Atunci ce se întâmplă pe piață?
Într-un astfel de caz, cererea de apartamente rămâne ridicată. Și exact asta se întâmplă la Viena. Dacă sunteți unul dintre norocoșii care au șansa de a obține un apartament de consiliu, atunci totul este bine. Dar chiriile rămân ridicate pe piața imobiliară deschisă și există încă o cerere pentru proprietăți rezidențiale.
Care sunt argumentele în favoarea cumpărării proprietății de case astăzi?
Un motiv este cu siguranță nivelul scăzut al ratelor dobânzii. Unul este adesea șocat de cât de mult au crescut prețurile. Dar dacă îl comparați cu evoluția ratei dobânzii și calculați finanțarea, atunci vedeți: puteți finanța mai ieftin astăzi și aveți o povară mai mică decât acum câțiva ani. Este adesea mai ieftin să folosești un împrumut imobiliar decât să plătești chirie. Prin urmare, costurile de locuință în proprietate sunt mai mici.
Un al doilea motiv este prevederea pentru limită de vârstă: avem probleme majore cu asigurarea de pensie legală. Chiar și cu sistemele de pensii ale companiei sau cu plățile reduse din polițele de asigurare de viață. Motivul este nivelul scăzut al ratei dobânzii. Proprietatea dvs. vă asigură asigurarea de pensionare. În orașele mari, există un al treilea motiv: mulți își fac griji că vor fi forțați să părăsească vecinătatea lor sau despre gentrificare. Desigur, deținerea unui condominiu protejează împotriva acestui lucru.
Viena continuă să crească: în prezent sunt planificate 3.700 de locuințe sociale noi.
Este mai ieftin de cumpărat decât de închiriat în marele oraș, chiar și în ciuda prețurilor ridicate?
Acest lucru se aplică și acolo, deoarece și chiriile au crescut brusc acolo. Cu excepția Munchenului: acolo nu ești mai puțin împovărat ca cumpărător decât chiriașul din cauza prețurilor extrem de ridicate. Dar dacă ți-ai plătit apartamentul, atunci ai o casă valoroasă corespunzător. În marile orașe este vorba și despre întrebarea: Cine beneficiază de creșterea mare a prețurilor acolo? Cu siguranță ar fi de dorit din punct de vedere social dacă o mare parte a oamenilor ar putea beneficia de aceasta.
Vor continua creșterile ridicate ale prețurilor în metropole?
Probabil da. Pentru că orașele continuă să crească. Dar ratele de creștere pot scădea oarecum.
Ratele dobânzilor sunt scăzute astăzi. Trebuie să rămână așa?
Nu, dar există unele indicii că ratele dobânzii nu se vor schimba dramatic. Ne uităm întotdeauna la politica monetară a Băncii Centrale Europene. Dar politica ratei dobânzii nu face asta singură. Pe piața mondială de capital, ratele dobânzii sunt determinate în cele din urmă de interacțiunea dintre cerere și ofertă. Furnizorii sunt salvatorii. Și aici avem o dezvoltare interesantă: în toate țările din Vest, oamenii îmbătrânesc, dar vârsta de pensionare nu este ajustată. De aceea trebuie făcute mai multe dispoziții private, adică trebuie făcute mai multe economii. În ceea ce privește cererea, se investește relativ puțin în ciuda ratelor scăzute ale dobânzii. Acest lucru are legătură cu faptul că forța de muncă scade și că digitalizarea necesită mai puține investiții.
O mulțime de bani oferite de către deponenți și o cerere redusă de împrumuturi, astfel încât ratele dobânzii să scadă?
Acest lucru va continua în următoarele câteva decenii. Prin urmare, în opinia multor economiști, ratele dobânzii vor rămâne relativ scăzute. Nu cred că vom vedea un patru sau un cinci înainte de punctul zecimal al ratei dobânzii la finanțarea ulterioară.
Merită încă să dețineți proprietăți imobiliare astăzi ca investiție, având în vedere prețurile ridicate?
Pentru a face acest lucru, trebuie să vă uitați și la alternativele de investiții: multe alte lucruri produc doar dobânzi foarte mici.
Ce le-ați recomanda investitorilor imobiliari privați?
În acest moment sunt mulți care încearcă să ofere proprietăți supraevaluate. De aceea ar trebui să aveți cu siguranță cunoștințe despre politica de locuință și piață. Văd oportunități la periferia marilor metropole, în orașele universitare, dar și în locuri unde oamenii sunt bine versați. Mulți investitori mai mici au avantajul că își cunosc bine locul de reședință și pot evalua bine micro-locațiile. Pe asta ar trebui să te concentrezi. Acesta este un avantaj față de investitorii mari.
Ne puteți spune câteva regiuni interesante?
Când vine vorba de locații periferice, mă gândesc la Offenbach din zona Frankfurt sau poate la Neuss din zona Düsseldorf. Sau în orașe mijlocii precum Bonn sau Münster. Acestea sunt locații în care o investiție imobiliară poate fi încă utilă.
Cum te investești ca expert?
Oamenii de știință nu investesc atât de mulți bani. Diversific și caut proprietăți în zona mea de bazin pe care le cunosc. Făcând acest lucru, însă, mi-am dat seama: nu este atât de ușor - gama nu mai este atât de largă.
