Chiria comparativă obișnuită în zonă devine deosebit de importantă dacă se impune o creștere a chiriei. Puteți citi aici care este chiria locală comparativă tipică, cum este determinată și ce capcană puteți face.
Cele mai importante lucruri dintr-o privire
- Chiria locală comparativă indică ce prețuri de închiriere pot fi așteptate într-o anumită zonă.
- Există mai multe moduri de a afla.
- În cazul unei creșteri a chiriei până la chiria comparativă locală, trebuie respectate anumite reguli.
- Consumatorii pot obține, de asemenea, o imagine de ansamblu asupra chiriei locale.
Care este chiria locală comparativă?
Chiria comparativă obișnuită în locație indică taxele pentru apartamentele închiriate în municipalitatea relevantă sau comparabilă din ultimii șase ani pentru spațiul locativ. Media acestor sume corespunde chiriei comparative locale. Acest lucru este reglementat în secțiunea 558, paragraful 2 din Codul civil german (BGB). Comparația nu se aplică apartamentelor a căror valoare a chiriei a fost stabilită prin lege sau pe baza unui angajament de finanțare.
La stabilirea chiriei comparative tipice pentru un anumit apartament care urmează să fie închiriat pentru locație, este esențial ca apartamentele utilizate pentru comparație să fie comparabile în ceea ce privește tipul, dimensiunea, echipamentul, starea și locația, precum și în ceea ce privește cerințele energetice.
La stabilirea chiriei comparative locale, se folosesc doar case construite în mod similar în zonă.
Ce este o creștere a chiriei până la chiria comparativă locală?
În cazul unei creșteri a chiriei până la chiria comparativă obișnuită pentru locație, proprietarul se referă la faptul că, în medie, se percep chirii mai mari pentru spații de locuit comparabile în zona în cauză decât ceruse până acum.
Posibilitatea majorării îi oferă § 558, paragraful 1 BGB. Cu toate acestea, se menționează și acolo că chiria trebuie să fi rămas neschimbată timp de cel puțin 15 luni până la punctul de creștere.
Ce condiții se aplică creșterii chiriei?
Proprietarul trebuie să anunțe în scris creșterea chiriei în conformitate cu § 558a, paragraful 1 BGB și să o justifice. Prin urmare, în scrisoarea sa, el va compara valoarea chiriei comparative locale cu chiria solicitată anterior și va cere o creștere corespunzătoare a chiriei lunare. Locatarul trebuie să fie de acord cu acest lucru în termen de trei luni. Dacă nu face acest lucru, chiria convenită anterior continuă să se aplice. Proprietarul poate, însă, să dea în judecată pentru aprobarea majorării chiriei.
În cazul unei creșteri a chiriei până la chiria locală comparativă, pe lângă condițiile de mai sus, chiria nu poate crește cu mai mult de 20% în termen de trei ani. Această așa-numită limită de plafon se aplică, de asemenea, în cazul în care chiria este mărită la chiria locală standard. În unele regiuni precum Berlin sau Köln, această limită este puțin mai mică, cu 15%.
În cazul noilor închirieri, proprietarul trebuie să ia în considerare și limita prețului de închiriere care se poate aplica regiunii corespunzătoare.
O creștere a chiriei trebuie anunțată în scris de către proprietar și justificată - aici chiria comparativă locală joacă, de asemenea, un rol major.
Cum se determină chiria comparativă locală?
Există patru moduri diferite de a determina chiria comparativă locală:
- prin intermediul indicelui chiriei,
- despre apartamente comparabile,
- o opinie de expert,
- prin informații dintr-o bază de date de închiriere.
Aceste patru proceduri pot fi folosite și de către proprietari în conformitate cu secțiunea 558a, paragraful 2 din Codul civil german (BGB) ca justificare pentru o creștere a chiriei până la chiria locală comparativă.
Chiria locală obișnuită comparativă: Determinarea cu indicele chiriei
Dacă este disponibil un indice de chirie pentru oraș sau oraș, acest lucru face mult mai ușoară determinarea chiriei comparative locale. Indicele chiriei este publicat de orașul sau municipalitatea respectivă în cooperare cu asociațiile de chiriași și proprietari. Oferă informații despre chiriile care trebuie plătite pentru spațiul locativ din zona relevantă în momentul analizei. Aici se face distincția între indicele de chirie simplu și cel calificat:
- Indicele chiriilor simple: indicele chiriilor simple oferă o prezentare generală a chiriilor locale sau a taxelor care trebuie plătite în zone comparabile în conformitate cu secțiunea 558c, paragraful 1 BGB. Orașul sau locul respectiv creează această imagine de ansamblu împreună cu reprezentanți ai chiriașilor și proprietarilor. Indicele chiriilor simple ar trebui să fie ajustat la evoluția pieței la fiecare doi ani (§ 558c, paragraful 3 BGB).
- Indicele chiriei calificate: Indicele chiriei calificate oferă, de asemenea, o imagine de ansamblu asupra chiriilor care trebuie plătite la locația respectivă. De asemenea, a fost întocmit de oraș împreună cu reprezentanții proprietarului și chiriașilor. Cu toate acestea, cu indicele de chirie calificat, acest lucru se face în conformitate cu principiile științifice recunoscute (§ 558d, paragraful 1 BGB). Un indice de chirie calificat trebuie adaptat la evoluția pieței la fiecare doi ani. După patru ani este obligatorie crearea unuia nou (§ 558d, paragraful 2 BGB).
Dacă s-au îndeplinit toate cerințele legale pentru indicele chiriei calificate, se presupune din punct de vedere legal că valorile care pot fi citite în acesta reflectă de fapt chiria comparativă locală.
Calculați chiria locală comparativă cu apartamentele comparative
Dacă nu există indicele chiriei într-un oraș sau oraș, chiria comparativă obișnuită poate fi alternativ determinată folosind apartamente comparative (secțiunea 558a, paragraful 2, punctul 4 BGB). Dacă proprietarul dorește să crească chiria pentru un anumit apartament, el trebuie să găsească trei apartamente diferite, care să fie cât mai similare cu ale sale.
Printre altele, acești factori sunt decisivi:
- Dimensiune : metri pătrați ai apartamentelor comparabile trebuie să fie cât mai aproape de valoarea apartamentului în cauză. Cu cât deviația este mai mare, cu atât este mai dificil să folosiți acest apartament ca o comparație validă.
- Numărul de camere : Cu toate acestea, numai numărul de metri pătrați nu este decisiv. De asemenea, este important în câte camere este împărțit spațiul de locuit. La urma urmei, un apartament de 70 de metri pătrați cu două camere este mai confortabil decât un apartament de aceeași dimensiune cu patru camere.
- Locație : Apartamentele trebuie să fie, de asemenea, comparabile în ceea ce privește locația. Un apartament într-o zonă burgheză nu trebuie să fie echivalat cu unul dintr-o zonă problematică și, prin urmare, este greu de comparat.
- Anul construcției : vechimea apartamentelor comparabile trebuie să corespundă aproximativ cu cea a apartamentului în cauză, astfel încât să fie posibilă o comparație semnificativă.
- Echipament : Nu în ultimul rând, echipamentul este, de asemenea, esențial atunci când se compară apartamentele. Dacă sunt instalate podele de parchet de înaltă calitate prin încălzire prin pardoseală, dacă există o bucătărie montată excelent sau dacă apartamentul are ferestre moderne, acest standard trebuie să fie prezent cât mai precis posibil în apartamentele comparabile.
Chiria locală comparativă poate fi determinată folosind apartamente comparative. Factorii decisivi aici sunt dimensiunea, numărul de camere, locația, anul de construcție și echipamentul.
În cazul unei creșteri a chiriei până la chiria locală comparativă pe baza a trei apartamente comparative, proprietarul trebuie să aleagă apartamentele astfel încât chiriașul să poată verifica acuratețea informațiilor. Pentru aceasta este de obicei suficient dacă proprietarul oferă adresa exactă cu etajul și locația apartamentului (dreapta, stânga, centru).
Important: dacă chiria locală standard trebuie determinată folosind trei apartamente comparabile, media acestor trei apartamente nu se ia în considerare. Chiria poate fi crescută doar la cea mai mică valoare dintre cele trei chirii determinate.
Stabiliți chiria comparativă locală cu un raport de expertiză
Chiria locală comparativă poate fi stabilită și prin intermediul unui aviz de experți (secțiunea 558a, paragraful 2, punctul 3 BGB). Conform legii, acest expert trebuie să fie numit și jurat public (ibid) și să își justifice opinia expertului.
De exemplu, el trebuie să explice modul în care a stabilit chiria comparativă locală. De regulă, expertul folosește și apartamente comparabile și stabilește chiriile necesare pentru aceasta. El nu trebuie să denumească în mod specific aceste apartamente în raportul său, dar trebuie să precizeze intervalele de prețuri de închiriere stabilite în timpul activității sale.
Opinia expertului trebuie să arate, de asemenea, că expertul a stabilit chiria comparativă locală cu ajutorul chiriilor noi și existente și a văzut anterior apartamentul pentru care urmează să fie majorată chiria. În complexele rezidențiale mai mari, este de asemenea permis ca expertul să inspecteze un apartament comparabil.
Proprietarul trebuie să atașeze formularea completă a raportului expertului la scrisoarea sa de creștere a chiriei.
Dacă un expert este chemat să stabilească chiria comparativă locală, el sau ea trebuie să își justifice opinia expertului conform legii.
Chiria locală comparativă: calcul utilizând baza de date de închiriere
Chiria locală comparativă poate fi, de asemenea, determinată folosind o bază de date de închiriere în conformitate cu secțiunea 558a, paragraful 2, punctul 2 BGB. În conformitate cu secțiunea 558e din Codul civil german (BGB), aceasta este o „colectare continuă a chiriilor care este administrată sau recunoscută în comun de către municipalitate sau reprezentanții proprietarilor și chiriașilor”.
Pentru apartamentele individuale din zona de locuit luată în considerare, baza de date de închiriere poate fi utilizată pentru a trage o concluzie cu privire la chiria comparativă locală actuală. Deoarece datele sunt înregistrate continuu în baza de date de închiriere, acestea sunt mai actualizate decât indicele chiriei.
Cum aflu chiria locală comparativă?
Nu numai oamenii de afaceri, ci și persoanele private pot analiza chiria locală comparativă, deoarece, conform secțiunii 558c, paragraful 4, teza 2 din Codul civil german, ar trebui publicat indicele chiriei și modificările aduse acestuia.
Dacă este disponibil un indice de chirie pentru locația corespunzătoare, acesta poate fi vizualizat la municipalitatea sau administrația orașului responsabil.
De asemenea, este posibil să căutați în baze de date de închiriere: consumatorilor li se poate permite să vadă informațiile din baza de date contra cost. În funcție de cine menține baza de date de închiriere, aceasta este disponibilă pentru inspecție din oraș sau de la grupurile de interese ale chiriașului sau ale proprietarului.
