Proprietarii trebuie să-și mențină proprietățile. Puteți deduce cheltuielile pentru aceasta din impozit ca cheltuieli de întreținere. Dar există limite. Vă explicăm ce opțiuni aveți și ce trebuie să luați în considerare.
Cele mai importante lucruri dintr-o privire
- Proprietarii pot deduce din impozit costurile menținerii unei proprietăți.
- Așa-numita cheltuială de întreținere este unul dintre costurile de publicitate și reduce sarcina fiscală.
- Cu toate acestea, nu toate măsurile asupra clădirii sunt considerate cheltuieli de întreținere. Apoi, acestea trebuie tratate diferit în scopuri fiscale.
- Limita de 15% limitează deductibilitatea fiscală ca cheltuieli de întreținere în primii trei ani de la cumpărare.
- Folosind regula simplificării, proprietarii pot deduce și costurile de producție ca cheltuieli de întreținere.
Care este efortul de întreținere?
Efortul de întreținere descrie resursele financiare utilizate pentru întreținerea unei clădiri. Proprietarii pot deduce sumele cheltuite în declarația impozitului pe venit ca cheltuieli legate de venit, le pot compara cu veniturile din chirii și astfel pot reduce sarcina fiscală în anul corespunzător.
Dacă aveți ferestrele înlocuite, aveți opțiunea de a deduce costurile ca cheltuieli de întreținere din impozit.
Exemple de efort de întreținere
Măsurile care servesc la reînnoirea pieselor sau echipamentelor existente sau a sistemelor în sau pe clădire sunt considerate costuri de întreținere în conformitate cu Directiva 21.1, paragraful 1 din Directiva privind impozitul pe venit (EStR).
Exemple de măsuri care sunt considerate costuri de întreținere sunt:
|
Zonă în construcție |
măsura |
|---|---|
|
Ferestre / uși |
Schimb de ferestre, schimb de uși Mărirea uneia sau Instalarea încuietorilor de securitate |
|
baie |
Renovarea băii Înlocuirea încălzitoarelor de |
|
încălzitor |
Înlocuirea sobelor de cărbune prin Înlocuirea încălzitorului de ulei cu o Conexiune la rețeaua de termoficare |
|
Instalatie electrica |
Reînnoirea instalației |
|
faţadă |
Renovarea fațadelor pentru o mai Pictura de fațadă |
|
diverse plante |
Conexiune la rețeaua de bandă largă Instalarea unui sistem privat de bandă largă Instalarea tehnologiei de măsurare pentru |
|
sus, acoperiș |
Reparații pe acoperiș Nouă acoperire Conversia, de exemplu, de la un acoperiș plat sau un acoperiș |
|
Zona comuna |
Reparații ascensoare Înlocuirea plăcilor sau covoarelor defecte |
Cheltuielile de întreținere se disting de costurile de achiziție sau de producție. De asemenea, acestea nu sunt incluse în costurile de fabricație aproape de achiziție.
Ce sunt costurile de achiziție și (aproape de achiziție) costurile de producție?
În legătură cu o clădire și întreținerea acesteia, trebuie să se distingă trei termeni de efortul de întreținere:
1. Costuri de achiziție
Costurile de achiziție sunt înțelese în conformitate cu secțiunea 255, paragraful 1 din Codul comercial (HGB), pentru a însemna cheltuielile „care sunt făcute pentru a achiziționa un activ și pentru a-l pune într-o stare operațională (…)”. achiziția costă prețul de achiziție, inclusiv costurile auxiliare, cum ar fi comisionul de brokeraj, impozitul pe transferul imobiliar și așa mai departe.
2. Costuri de fabricație
Semnificația costurilor de fabricație este, de asemenea, definită de lege. Conform secțiunii 255, paragraful 2 din Codul comercial german (HGB), acestea sunt „cheltuielile care (…) apar pentru producerea unui activ, extinderea acestuia sau pentru o (…) îmbunătățire semnificativă.” Deci, dacă o clădire este ulterior îmbunătățită semnificativ prin măsuri, de exemplu, deoarece balcoanele sunt atașate cheltuielile suportate nu sunt considerate cheltuieli de întreținere, ci ca costuri de producție. Același lucru se aplică dacă clădirea este extinsă, de exemplu cu o extensie.
Dacă o clădire este îmbunătățită în mod demonstrabil, de exemplu printr-o prelungire a acoperișului sau un balcon, aceste costuri fac parte din costurile de producție și nu pot fi deduse din impozit ca cheltuieli de întreținere.
3. Aproape costurile de achiziție
În conformitate cu secțiunea 6, paragraful 1, numărul 1a din Legea privind impozitul pe venit (EStG), costurile de producție aproape de achiziție sunt acele cheltuieli suportate pentru reparații și modernizări în termen de trei ani de la achiziție, dacă acestea depășesc 15 la sută din costurile de achiziție ale clădirii, fără impozitul pe vânzări.
Aceste trei elemente de cost trebuie separate de cheltuielile de întreținere, deoarece nu pot fi recunoscute imediat ca cheltuieli legate de venituri în declarația fiscală. În schimb, acestea trebuie amortizate pe durata de viață utilă a clădirii. Aceasta este de obicei 50 de ani.
Care este limita de 15% pentru efortul de întreținere?
Dacă o clădire este achiziționată și modernizată sau renovată extensiv în termen de trei ani de la cumpărare, proprietarii ar trebui să urmărească cu atenție cheltuielile totale pentru aceasta.
Cheltuielile pentru acest lucru pot fi considerate drept cheltuieli de întreținere și astfel recunoscute direct în declarația fiscală drept cheltuieli legate de venituri, dacă acestea nu reprezintă mai mult de 15% din costurile de achiziție. Dacă sunt mai mari, acestea trebuie amortizate pe durata de viață utilă a clădirii.
Exemplu: doamna Schmidt a cumpărat un condominiu pe 1.7.2017 pentru 350.000 de euro. 15 la sută din prețul de cumpărare corespunde cu 52.500 de euro.
Imediat după cumpărare, ea implementează lucrări de modernizare și renovare. De exemplu, are parchet nou așezat, ferestrele înlocuite și un sistem de interfon instalat. Costurile pentru aceasta se ridică în total la 65.000 de euro.
Doamna Schmidt depășește astfel limita de 15% cu 12.500 de euro. Prin urmare, nu poate înregistra imediat cheltuielile în declarația fiscală ca cheltuieli de întreținere și, prin urmare, nu imediat ca cheltuieli legate de venituri, ci trebuie să le anuleze pe o perioadă de 50 de ani.
Dacă un proprietar de proprietate dorește să beneficieze de posibilitatea de a putea deduce cheltuielile de întreținere imediat în declarația fiscală, el ar trebui, prin urmare, să calculeze cu precizie și să planifice costurile. Dacă o măsură poate fi amânată cu câțiva ani, astfel încât limita de 15% să nu fie depășită, aceasta poate avea efecte fiscale pozitive.
Pentru a putea deduce din impozit costurile ca cheltuieli de întreținere, trebuie să respectați limita de 15%.
Când nu se aplică limita de 15%?
Este important de știut că limita de 15% pentru costurile de întreținere se aplică numai dacă proprietatea a fost cumpărată, adică achiziționată în condițiile legislației fiscale. De exemplu, dacă clădirea a fost donată, nu trebuie respectată limita de 15% pentru costurile suportate și declarația fiscală.
Care este regula de simplificare pentru efortul de întreținere?
În anumite condiții, proprietarii pot deduce măsuri care, de fapt, se consideră costuri de producție ca costuri de întreținere, la cerere.
Singurul lucru de reținut este că costurile pentru fiecare măsură individuală care determină o îmbunătățire sau extindere semnificativă a clădirii nu trebuie să depășească 4.000 de euro (fără impozitul pe vânzări). Acest lucru este stabilit în Directiva 21.1, paragraful 2, clauza 2 EStR.
Cu toate acestea, această așa-numită regulă de simplificare nu se aplică în cazul în care măsura efectuată servește finalizării finale a clădirii nou construite. Dacă Your-Best-Home.net nu poate fi utilizat în prealabil, măsura contează întotdeauna ca o cheltuială de producție.
Cu toate acestea, în cazul regulamentului de simplificare sau al limitei de 4.000 de euro, autoritățile fiscale se uită uneori foarte atent: dacă standardul unei proprietăți se îmbunătățește semnificativ în termen de cinci ani ca urmare a unor astfel de măsuri, costurile sunt de obicei tratate ca fiind costuri de fabricație. Proprietarii pot deduce apoi sumele pe durata de viață a clădirii.
