Atunci când cumpărați proprietăți imobiliare sau terenuri, multe mii de euro se datorează de obicei în impozitul pe transferul imobiliar. Cunoașterea reglementărilor poate reduce semnificativ costurile.
Un alt record înregistrat: 15,8 miliarde de euro în vânzări imobiliare în statele federale în 2019 prin impozitul pe transferul imobiliar. De trei ori mai mult decât acum zece ani. Miniștrii de finanțe sunt mulțumiți. Cu toate acestea, cumpărătorii de proprietăți au mai puține motive să se bucure. Este o chestiune de acord dacă vânzătorul sau cumpărătorul plătește impozitul pe tranzacție calculat la prețul de achiziție. De obicei, însă, cumpărătorii plătesc. Cu fiecare euro cheltuit pe proprietate, crește și povara fiscală pentru biroul fiscal. Acest lucru este valabil mai ales în statele federale cu o rată ridicată a impozitului pe transferul de proprietate. Acesta variază în întreaga republică între 3,5 și 6,5 la sută (a se vedea tabelul de mai jos). Dar legislativul a deschis oportunități de a întoarce puțin șurubul de impozitare: doar părțile esențiale ale proprietății sunt supuse impozitului pe transferul imobiliar.Cei care sunt familiarizați cu această problemă pot prezenta inventarul separat în contractul de vânzare notarial. Acest lucru micșorează baza de impozitare, iar cumpărătorul poate economisi câteva mii de euro în impozitul pe transferul imobiliar.
Suma impozitului pe transferul imobiliar
Suma impozitului pe transferul imobiliar variază în funcție de statul federal. Cumpărătorii din Turingia plătesc taxe de aproape două ori mai mari decât cumpărătorii din Bavaria sau Saxonia.
|
stat |
Rata impozitului pe transferul de terenuri * |
Impozit pe prețul de cumpărare |
|---|---|---|
|
Bavaria |
3,5 la sută |
10.500 euro |
|
Saxonia |
3,5 la sută |
10.500 euro |
|
Hamburg |
4,5 la sută |
13.500 euro |
|
Baden-Wuerttemberg |
5 la sută |
15.000 euro |
|
Bremen |
5 la sută |
15.000 euro |
|
Saxonia Inferioară |
5 la sută |
15.000 euro |
|
Renania-Palatinat |
5 la sută |
15.000 euro |
|
Saxonia-Anhalt |
5 la sută |
15.000 euro |
|
Berlin |
6 la sută |
18.000 de euro |
|
Hesse |
6 la sută |
18.000 de euro |
|
Mecklenburg-Pomerania Occidentală |
6 la sută |
18.000 de euro |
|
Brandenburg |
6,5 la sută |
19.500 euro |
|
Renania de Nord-Westfalia |
6,5 la sută |
19.500 euro |
|
Saarland |
6,5 la sută |
19.500 euro |
|
Schleswig-Holstein |
6,5 la sută |
19.500 euro |
|
Turingia |
6,5 la sută |
19.500 euro |
* Începând cu iulie 2020
Inventarul reduce sarcina fiscală
Orice lucru care nu este esențial pentru proprietate și care poate fi eliminat fără a-l distruge intră în inventar. Dacă contractați acest lucru separat cu un preț de achiziție parțial, veți reduce prețul proprietății. Elementele posibile sunt:
- Saună, bucătărie, mobilier, lumini
- Casă de grădină, scule de grădină
- Copertină, carport, coșuri de gunoi
Autoritățile fiscale recunosc sumele din contractul de cumpărare fără o evaluare, atâta timp cât sunt rezonabile și nu depășesc în total 15 la sută din prețul de cumpărare, dar nu mai mult de 50.000 de euro. Pentru a fi pregătit pentru întrebări de la biroul fiscal, lăsați vânzătorul să vă dea facturile.
Sfat suplimentar pentru contractul de cumpărare pentru un condominiu: afișați separat rezervele de întreținere ale proprietarului anterior. Atunci nu se datorează nicio taxă pe transferul imobiliar.
Impozitul pe transferul imobiliar mai mic: Deci, autoritățile fiscale merg cu mâinile goale
Moștenirile și darurile sunt scutite de impozitul pe transferul proprietății, la fel ca și vânzările între soți. „Acest lucru se aplică și în cazul litigiilor de proprietate după divorț”, spune Jörg Strötzel, consilier fiscal și președinte al consiliului de administrație al United Wage Tax Aid eV (VLH). Rudele de linie directă sunt, de asemenea, scutite. Aceasta include bunicii, părinții și copiii, dar nu și frații. Încă o excepție: dacă cumpărați câțiva metri pătrați din grădina lor de la un vecin, de exemplu, autoritățile fiscale pleacă adesea cu mâinile goale. Răspunderea fiscală începe doar de la un preț de achiziție de 2.500 de euro.
Doar nu înșelați
Nu toate speranțele de reducere a impozitului pe transferul de proprietate sunt îndeplinite. Luați anuitatea imobiliară, de exemplu: dacă proprietarul anterior își păstrează dreptul de a locui în proprietate, acest lucru reduce prețul de cumpărare cu multe mii de euro. Cu toate acestea, impozitul pe transferul imobiliar se datorează și pe această valoare.
Și atenție: poate fi periculos dacă dezvoltatorii imobiliari dubioși promit că impozitul pe transferul proprietății se va aplica numai prețului proprietății, cu condiția să se încheie contracte de cumpărare separate pentru construcția de proprietăți și case. Aceștia au achiziționarea proprietății notariați, dar nu și contractul de construire. La urma urmei, fiscul nu ar trebui să observe nimic. Dacă cumpărătorii participă, ambele contracte sunt nule, iar plățile lor anterioare se pot pierde. Deoarece: De îndată ce se poate identifica o legătură economică între vânzarea proprietății și clădirea unei case, ambele aparțin biroului notarului. O recomandare din prospectul de vânzări dovedește deja legătura economică dintre vânzătorul imobiliar și dezvoltatorul imobiliar. Doar dacă cumpărați terenuri și comandați construcția independent,biroul fiscal este mulțumit de impozitul pe transferul imobiliar pentru proprietate.
Sfaturi ale experților: La ce ar trebui să fiți atenți când vine vorba de impozitul pe transferul imobiliar
Sfaturi de la Jörg Strötzel, consilier fiscal și președinte al consiliului de administrație al United Lohnsteuerhilfe eV:
Oricine cumpără o proprietate trebuie să plătească de obicei impozitul pe transferul imobiliar. Taxa se datorează imediat după cumpărare. Un notar reglementează procesele legale necesare. El informează biroul fiscal care a încheiat un contract de vânzare. Fiscul emite apoi evaluarea impozitului pe transferul de teren și o trimite cumpărătorului.
Plătiți rapid: De regulă, impozitul pe transferul imobiliar trebuie plătit nu mai târziu de o lună de la primirea evaluării fiscale. Dacă acest lucru nu se întâmplă, fiscul va refuza eliberarea așa-numitului certificat de autorizare. Pe de o parte, acest lucru poate duce la penalități de întârziere. În al doilea rând, cumpărătorul unei proprietăți poate fi înscris în cartea funciară numai dacă biroul fiscal emite acest certificat de vămuire. Și cumpărătorul este documentat ca proprietar al proprietății numai atunci când este înscris în cartea funciară. Cu toate acestea, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul sunt supuse fundamental impozitului pe transferul imobiliar. Dacă cumpărătorul nu plătește efectiv, biroul fiscal poate cere, de asemenea, vânzătorului să plătească.