Chiar și cei care și-au achitat deja casa nu trăiesc gratuit - la fel ca și chiriașii, proprietarii de case trebuie să țină cont și de costurile de funcționare. Aceste costuri sunt adesea subestimate. Expertul în verificarea costurilor explică în detaliu într-un interviu care costuri pot fi așteptate în practică.
Întrebare: De ce sunt atât de des subestimate costurile de funcționare - și de ce este important să aveți o imagine de ansamblu?
Expert în verificarea costurilor: în multe cazuri , facturile vin doar la intervale neregulate - aproximativ la fiecare șase luni sau anual. Facturile mai mari sunt apoi tratate ca niște cheltuieli neplanificate și pot rupe o gaură în bugetul gospodăriei. Dacă aveți de la început o imagine de ansamblu asupra a ceea ce vă costă în general casa dvs., puteți evita cu ușurință astfel de situații. Costul casei face parte din costul direct al vieții - costul locuinței nu poate fi de obicei evitat și nici economisit (cu câteva excepții minore). Deci, ar trebui să fii întotdeauna planificat ferm.
O bună prezentare generală a costurilor ulterioare este, de asemenea, importantă atunci când vine vorba de împrumuturile ipotecare. Adesea se uită doar la valoarea ratei, dar de fapt există costuri suplimentare de funcționare care trebuie suportate și de casă. Dacă treceți cu vederea aceste costuri sau le estimați prea mici, casa va fi semnificativ mai scumpă în fiecare lună decât ați planificat inițial. Ele se adaugă întotdeauna la ratele de rambursare pentru împrumutul pentru construcții.
O bună prezentare generală a tuturor costurilor în curs este, prin urmare, importantă încă de la început - și are sens. Ar trebui să știți întotdeauna ce poveri aduce o casă.
Întrebare: Cât de mari sunt practic costurile de funcționare pentru o casă unifamilială?
Expert în verificarea costurilor: depinde, desigur, într-o mare măsură de casa în sine și, de asemenea, de locația sa. Prin urmare, informațiile generale sunt întotdeauna dificile.
Cu toate acestea, pentru majoritatea caselor unifamiliale, trebuie să vă asumați costuri de funcționare de cel puțin 5.000 EUR la 8.000 EUR pe an. În cazul caselor mai vechi, acest lucru poate fi adesea semnificativ mai mare.
Un exemplu de cost redus din practică:
Am analizat și enumerat în detaliu costurile unei case unifamiliale tipice pe o proprietate de obicei mare:
| Post | costurile suportate pe an |
|---|---|
| Impozitul pe proprietate | 780 EUR pe an (care poate fi mai mare în anumite zone) |
| costurile de încălzire | 800 EUR pe an (casa noastră este o clădire relativ nouă, eficientă din punct de vedere energetic - care poate fi mult mai mare) |
| Taxe de canalizare | 525 EUR pe an |
| costurile cu electricitatea | 570 EUR pe an |
| Taxe de gunoi | 240 EUR pe an |
| Curățenie stradă | 300 EUR pe an |
| măturător de coșuri | 100 EUR pe an |
| Taxă de bază pentru telefon fix și internet | 480 EUR pe an |
| Asigurarea gospodăriei | 200 EUR pe an |
| Asigurarea proprietarilor de case | 150 EUR pe an |
| Asigurarea daunelor naturale | 180 EUR pe an |
| GEZ pe an | 210 EUR |
| Rezerva de întreținere | 1.680 EUR pe an (acest lucru este mult mai mare pentru casele mai vechi) |
| Costul total pe an | 6.215 EUR |
| repartizat lunar | 517,91 EUR pe lună |
Chiar și costurile de funcționare pentru o casă unifamilială economică sunt de obicei peste 500 EUR pe lună
Desigur, acestea sunt doar costuri exemplare pentru o casă unifamilială tipică și modernă. Costurile pot fi, de asemenea, semnificativ mai mari pentru alte case, în special în cazul unei locații în zonele metropolitane sau pentru o casă mai veche decât aceasta.
În exemplul nostru de costuri, puteți vedea deja că casa este optimizată pentru consum și destul de economică în multe domenii - dar costurile suportate sunt deja considerabile. Costurile mai mari de încălzire, costurile ridicate ale electricității sau numeroasele reparații care trebuie făcute în casele mai vechi pot duce la creșterea semnificativă a acestor costuri.
Dacă adăugați o rată medie de împrumut la aceasta, costurile pentru locuințe se ridică la o sumă mare care trebuie ridicată în fiecare lună.
Întrebare: De ce factori depind costurile de funcționare ale casei?
Expert în verificarea costurilor: aici trebuie să luați în considerare mulți factori:
- locația casei (locația)
- valoarea unitară a casei
- Vârsta și starea tehnică a casei
- starea energetică a casei
- echipamentul casei
- valoarea primelor de asigurare în detaliu
- Orice costuri suplimentare care trebuie încă luate în considerare (de exemplu, întreținerea instalațiilor exterioare, întreținerea anuală a unui acoperiș plat, deszăpezirea etc.)
Fiecare dintre acești factori poate provoca costuri destul de diferite de la o casă la alta - costurile totale care trebuie luate în considerare pentru casă sunt în mod corespunzător diferite.
Întrebare: De ce locația casei este atât de decisivă pentru costuri?
Expert în verificarea costurilor: aici trebuie să luați în considerare două lucruri:
- amplasarea clădirii în termeni de stat și municipiu
- locația reală a clădirii în ceea ce privește înălțimea și amplasarea pe proprietate
Amplasarea reală a casei are un impact asupra costurilor de încălzire: la cotele mai mari este de obicei mai rece și este necesară mai multă încălzire. O casă detașată, cu ferestre mari orientate spre sud, are adesea nevoie de mult mai puțină energie pentru încălzire, deoarece este adesea încălzită de razele soarelui în timpul iernii.
Amplasarea în termeni de stat federal și municipalitate este deosebit de decisivă pentru taxe, care pot varia considerabil de la municipalitate la municipalitate:
- Impozitul pe proprietate
- Taxe de canalizare
- Taxe comunitare pentru eliminarea gunoiului și curățarea străzilor
Impozitul pe proprietate este adesea semnificativ mai mare în zonele metropolitane decât în comunitățile rurale. Există aici până la două ori mai multe diferențe - între Berlin și un mic municipiu din Bavaria, de exemplu.
Taxele pentru apele uzate sunt stabilite de asociația respectivă pentru apele uzate de a cărei zonă aparțineți. Cheltuielile pe care asociația le are pentru evacuarea apelor uzate municipale joacă adesea un rol major în costuri.
Tarifele pentru apele uzate variază foarte mult în funcție de locație
Dacă, la fel ca în unele zone din est, doar sate foarte mici, cu câteva case, sunt conectate la stații de epurare îndepărtate, acest lucru poate duce la costuri semnificativ mai mari decât în zonele dens populate. Lungimea conductelor nu numai că determină costuri ridicate de construcție, ci și costuri ridicate de întreținere, care sunt apoi transmise câtorva participanți la conexiune.
Prin urmare, există fluctuații majore în special tarifele anuale pentru apele uzate - într-o comparație la nivelul întregii Germanii, acestea pot fi între aproximativ 250 EUR și 1.000 EUR pentru o casă unifamilială medie - acestea sunt diferențe de cost de aproape patru ori.
De asemenea, companiile de asigurări își calculează primele în funcție de riscul individual de daune - în zonele cu evenimente frecvente de ploi abundente sau alte posibile amenințări, asigurarea este în mod corespunzător mai scumpă. Și aici, locația și locația clădirii joacă întotdeauna un rol.
Întrebare: Valoarea unitară este atunci semnificativă și pentru impozitele municipale?
Expert verificare costuri: Da, în special pentru impozitul pe proprietate. Valoarea unitară a casei este importantă pentru calcularea impozitului pe proprietate.
Calculul valorii standard poate fi complicat - aproximativ vorbind, valoarea casei este redusă la o valoare de 1935 (sau 1964 în noile state federale). Această valoare este utilizată atunci când vine vorba de impozitul pe proprietate.
Cu ajutorul acestei reduceri a valorilor din trecut, valoarea unei case ar trebui să fie comparabilă, indiferent de anul de construcție și de prețul de achiziție.
Întrebare: Pot exista diferențe mari în ceea ce privește costurile cu încălzirea și energia electrică, nu? De ce este asta?
Expert în verificarea costurilor: Da - trece de la foarte ieftin la foarte scump.
Pe de o parte, acest lucru se datorează tipului de sistem de încălzire: chiar și cu aceeași cerință de încălzire (presupunem 10.000 kWh / an ca exemplu), costurile pentru căldură pot fi între aproximativ 3,5 cenți / kWh și peste 10 cenți / kWh , în funcție de tipul de încălzire . Dacă ar fi să încălziți numai cu electricitate (ceea ce nimeni nu face), costurile de încălzire ar fi cuprinse între 20 de cenți / kWh și 28 de cenți / kWh .
Dacă extrapolați acest lucru pe scurt, costurile de încălzire pot fi fie de 350 EUR, fie de 1.000 EUR pentru sistemele de încălzire convenționale; pentru electricitate, aceasta ar fi de la 2.000 la 2.800 EUR pe an . Acestea sunt diferențe enorme - chiar și cu aceeași cerință de încălzire, numai datorită tipului de sistem de încălzire.
Apoi trebuie să calculați eficiența încălzirii. Sistemele moderne cu tehnologie de condensare au adesea nevoie de până la 15% - 20% mai puțină energie pentru încălzire, deoarece se folosește și căldura reziduală din gazele de eșapament. Prin urmare, costurile de încălzire pot fi reduse cu același procent.
Dacă energia solară termică este, de asemenea, utilizată pentru a sprijini încălzirea, încă 15% - 20% din costurile de încălzire pot fi economisite în locații favorabile .
Cât de mult se poate aștepta pentru costurile de încălzire depinde în primul rând de tipul sistemului de încălzire
Dacă utilizați toate opțiunile disponibile - încă cu aceeași cerință de încălzire - costurile de încălzire pot fi de aproximativ 180 EUR sau 1.000 EUR pe an. Într-un caz, care este de peste cinci ori mai mare decât în celălalt - desigur, acest lucru are și un impact semnificativ asupra sarcinii financiare lunare a casei.
Reducerea atât de mult a costurilor de încălzire este, desigur, asociată cu investițiile corespunzătoare, dar pe termen lung poate merita, mai ales dacă aveți o cerință de încălzire mai mare decât cele foarte economice de 10.000 kWh pe an. În plus, puteți profita de subvențiile corespunzătoare pentru trecerea la astfel de tehnologii de încălzire cu economie de energie.
Cea mai ieftină tehnologie de încălzire este de obicei biomasa (pelete, așchii de lemn), urmată de gazul natural, care este încă destul de ieftin la aproximativ 6 cenți / kWh . Prețul petrolului poate provoca fluctuații în sistemele de încălzire a petrolului - în funcție de prețul petrolului, costurile variază între aproximativ 6,5 cenți / kWh și 10 cenți / kWh . Gazul petrolier lichefiat are, de asemenea, un interval de fluctuație similar, în timp ce încălzirea urbană se situează de obicei la capătul superior al acestui interval de preț.
Întrebare: Totuși, aici nici măcar nu se iau în considerare izolarea sau renovarea eficientă din punct de vedere energetic, nu?
Expert verificare costuri: Nu - diferențele de cost prezentate mai sus se bazează exclusiv pe tipul de încălzire.
Dacă vă uitați la efectele izolației moderne, puteți vedea cât de eficientă poate fi:
| Standard energetic | Necesitate de încălzire pe m² și pe an |
|---|---|
| Construită înainte de 1977, nea renovată | 300 kWh / m² pe an sau chiar mai mult |
| Ordonanța privind protecția termică din 1977 | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² pe an |
| conform ordonanței de izolare termică 1995 | aproximativ 100 kWh / m² pe an |
| EnEV 2009 | aproximativ 60 kWh / m² - 100 kWh / m² pe an |
| EnEV actual (clădire nouă) | aproximativ 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Casă cu consum redus de energie / casă cu eficiență | aproximativ 20 kWh / m² - 50 kWh / m² pe an |
| Casă pasivă | mai puțin de 20 kWh / m² pe an |
Aceasta arată cât de mari pot fi diferențele datorate izolației.
O casă de 140 m² din anii 60 are o necesitate de încălzire de cel puțin 42.000 kWh / an, în timp ce o casă modernă conform standardului actual EnEV are doar 7.000 kWh - 10.000 kWh / an de aceeași dimensiune.
Acest lucru duce din nou la diferențe semnificative în costurile de încălzire.
Dacă adăugați atât tipul de încălzire, cât și standardul de izolație, vechea casă cu un sistem de încălzire vechi și scump costă până la 4.200 EUR pe an, în timp ce clădirea de aceeași dimensiune cu un sistem de încălzire eficient, izolat conform standardului actual, costă 180 EUR - 250 EUR Costuri pe an. Există diferențe uriașe.
Întrebare: Cum calculați costurile de întreținere?
Lucrările de renovare sunt de obicei foarte scumpe, în special pe clădirile vechi
Expert în verificarea costurilor: În cazul clădirilor mai vechi într-o stare nerenovată, trebuie să ne așteptăm, desigur, la costuri de întreținere semnificativ mai mari decât la o clădire modernă, recent construită.
De fapt, calcularea unei rezerve de întreținere este necesară doar pentru proprietarii de case cu mai multe familii - datorită aceleiași probleme cu casele unifamiliale, și anume că reparațiile, întreținerea și reparațiile trebuie plătite la intervale regulate, calculul are sens și acolo.
Nici pentru proprietari nu există o metodă de calcul prescrisă legal - legea vorbește doar despre o „rezervă adecvată”.
Cu toate acestea, în practică, ne putem conforma cu ceea ce este cunoscută sub numele de formula lui Peters .
Costurile de producție (costurile de construcție) ale clădirii pe m² x 1,5 / 80 = costurile anuale de întreținere pe m²
Dacă înmulțiți acest rezultat cu metrul pătrat și împărțiți la 12, veți ști ce sumă lunară trebuie rezervată pentru reparații viitoare. Puteți afla costurile de producție pe m² din planurile de construcție ale clădirii. Cu toate acestea, acest calcul trebuie utilizat cu precauție pentru casele care au peste 80 de ani.
Formula se bazează pe o valoare medie determinată statistic, ceea ce înseamnă că lucrările de reparații și întreținere trebuie efectuate la clădiri de aproximativ 1,5 ori valoarea producției în decurs de 80 de ani.
Formula lui Peters este adesea destul de corectă pentru clădirile mai vechi; deseori factorul 1.5 este puțin prea mic din cauza diferențelor de cost pentru munca în zone individuale. Așadar, permiteți-vă o marjă de siguranță aici dacă lucrările de construcție sunt mai scumpe în zona dvs. decât în altă parte (de exemplu, în zonele metropolitane).
Cu o clădire nouă, vă puteți ușura și:
Pur și simplu luați 0,8% până la 1% din prețul de achiziție sau costurile de construcție după finalizare ca rezervă anuală de întreținere și sunteți întotdeauna în siguranță și puteți plăti aproape toate reparațiile datorate din rezervă.
