Casele multifamiliale pot acoperi nevoile de locuințe pentru mai multe familii, dar pot reprezenta și o investiție de capital. Într-un interviu, expertul în verificarea costurilor explică în detaliu cu ce costuri și prețuri trebuie să țineți cont pentru construcția, construcția prefabricată sau achiziționarea uzată a caselor multifamiliale.
Întrebare: Casele cu mai multe familii sunt încă în valoare de investiții de capital?
Expert în verificarea costurilor: în multe cazuri da - dar în niciun caz în toate cazurile.
Este întotdeauna important ca rentabilitatea să fie cât mai optimă posibil - acesta este principalul criteriu. Pentru ca factura să rezolve, costurile sau prețul pentru clădirea de apartamente trebuie, desigur, să se potrivească cu venitul realizat din închiriere. Ambii factori pot fi evaluați numai de la caz la caz.
În plus, ceea ce întoarceți doriți efectiv să realizați dacă vedeți clădirea de apartamente ca o investiție.
Întrebare: Ce costă, în general, clădirile de apartamente?
Expert în verificarea costurilor: Desigur, nu există un răspuns general la acest lucru - depinde de casă și de dacă construiți singuri o casă, o cumpărați ca o casă prefabricată sau o cumpărați folosită.
Când construiți, puteți presupune, în general, costuri de aproximativ 1.500 EUR pe m² . Cu toate acestea, în practică, costurile vor fi de obicei semnificativ mai mari - cu siguranță ar trebui să începeți de la 1.800 EUR pe m² la 2.000 EUR pe m² .
Construcția în oraș poate fi semnificativ mai scumpă decât în țară
Totuși, când vine vorba de construcții, depinde foarte mult de locul în care construiți. În zonele urbane, costurile de construcție pot fi deja semnificativ mai mari - în ultimii ani, costurile de construcție din unele șantiere au crescut până la 3.000 EUR pe m² sau chiar mai mult. Desigur, echipamentul și construcția joacă întotdeauna un rol important aici.
Industria construcțiilor, pe de altă parte, calculează adesea cu așa-numita cubatură: 400 EUR per m³ de spațiu închis este utilizat ca regulă generală în acest caz - totuși, aici pot exista în mod clar abateri la fel de semnificative în sus sau în jos.
În general, același cadru de costuri se aplică și caselor prefabricate - dar și aici, prețurile pe metru pătrat pot fi destul de scumpe.
Dacă cumpărați o clădire de apartamente de la un dezvoltator imobiliar, aceasta poate fi și mai scumpă în cazuri individuale - în funcție de locație. Aici trebuie să țineți cont însă că, în acest caz, este inclusă și proprietatea - acest factor de cost nu a fost încă luat în considerare la specificarea costurilor de construcție.
Dacă cumpărați o clădire de apartamente second-hand, prețul se bazează adesea pe chiriile realizabile.
Un exemplu de cost redus din practică:
O clădire de apartamente în construcție solidă este construită într-o locație convenabilă, lângă un oraș mare. Suprafața utilă totală este de 400 m², fiind construită în mod conștient. În acest caz, costurile de construcție sunt, prin urmare, de 1.880 EUR pe m². Costurile pentru proprietatea de 1.100 m² sunt de 170 EUR pe m².
| Post | Preț |
|---|---|
| Proprietatea, 1.100 m², costă 170 EUR pe m² | 187.000 EUR |
| Casă multifamilială în construcție solidă | 752.000 EUR |
| cost total | 939.000 EUR |
| Costuri totale pe m² de spațiu închiriabil | 2.934 EUR pe m² |
Desigur, acesta este doar un exemplu al costului unei anumite case dintr-o anumită locație. Costurile pentru alte case multi-familiale, în special în alte locații, pot varia, de asemenea, semnificativ.
În exemplul nostru de costuri, nu sunt luate în considerare costurile suplimentare de construcție și nu am inclus încă proiectarea zonei exterioare și construcția locurilor de parcare necesare în aceste costuri.
Întrebare: De ce factori depind de obicei costurile unei clădiri de apartamente?
Expert în verificarea costurilor: o serie de factori intră în joc aici:
- Tipul și dimensiunea casei
- Construcții și echipamente
- Locația, locația și împrejurimile casei
- chirii realizabile la locație la cumpărarea unei case
- Furnizor (pentru case prefabricate)
Cu toate acestea, după cum am văzut, diferențele de cost pe care le pot provoca acești factori sunt considerabile.
Întrebare: Ați menționat că prețul se bazează uneori pe venitul realizat din închiriere - cum funcționează acest lucru în practică?
Deseori durează mai mult de 20 de ani pentru ca prețul clădirii să fie plătit prin chirii
Expert în verificarea costurilor: la negocierea prețurilor pentru o clădire care a fost deja construită și deja închiriată, chiriile realizabile sunt adesea un punct de plecare.
În trecut, criteriul prețului era de obicei între 10 și 12 chirii anuale - astăzi prețul de pornire poate varia de la peste 20 de chirii anuale la aproape 30 de chirii anuale , în special în locații bune și viitoare.
În ce măsură acest lucru este încă profitabil ca investiție de capital, fiecare cumpărător trebuie să evalueze singur.
Întrebare: Ce zici de rentabilitate - cum poți calcula asta?
Expert în verificarea costurilor: Ei bine - să aruncăm o privire la exemplul nostru de costuri:
Am calculat costuri de aproximativ 3.000 EUR pe m² de spațiu închiriat . Trebuie să aveți întotdeauna grijă cu suprafața care poate fi închiriată de fapt: nu corespunde cu suprafața totală utilă a clădirii, deoarece facilitățile auxiliare, cum ar fi scările, trebuie eliminate.
Pe de altă parte, există chiriile realizabile - trebuie să aruncăm o privire mai atentă asupra indicelui chiriei din Germania. Am folosit datele din 2018 ca bază pentru aceasta.
| Locație / valoare | Chirie pe m² pe lună | Chiria anuală pe m² |
|---|---|---|
| Germania medie | 7,50 EUR pe m² pe lună | 90 EUR pe m² pe an |
| locații căutate | 10 EUR pe m² - 12 EUR pe m² pe lună | 120 EUR pe m² - 144 EUR pe m² pe an |
| Locații de top (de exemplu, Munchen) | până la 17,50 EUR pe m² pe lună | până la 210 EUR pe m² pe an |
Cu 320 m² de spațiu închiriabil ca în exemplul nostru de costuri, putem presupune venituri din chirie în medie de 28.800 EUR pe an dacă clădirea este închiriată continuu.
În locații bune, venitul este de până la 46.000 EUR pe an , într-o locație de top clădirea noastră ar putea genera până la 67.000 EUR venituri din închiriere pe an .
Dacă adăugați 3.000 EUR pe m² de costuri de construcție la aproximativ 120 EUR venituri din chirie pe an și m² , costurile de construcție ar fi fost acoperite de veniturile din închiriere în aproximativ 25 de ani. Costurile de finanțare și dobânzi nu sunt luate în considerare.
În acest caz, s-ar putea vorbi în continuare despre o investiție utilă care va genera în continuare o mulțime de rentabilități pe termen lung.
Întrebare: Nu trebuie să luați în considerare și creșterile chiriei aici?
Creșterile chiriei nu pot fi întotdeauna prevăzute
Expert în verificarea costurilor: de obicei da - dar creșterile prețurilor de închiriere sunt întotdeauna puțin dificil de previzionat. În următorii câțiva ani, experții presupun că chiriile pentru locațiile de top vor crește cu până la 10% - dar pentru majoritatea chiriilor creșterile nu vor depăși aproximativ 5%. În zonele rurale, se poate presupune chiar că chiriile vor rămâne oarecum la același nivel.
Ratele de creștere care vor avea loc de-a lungul anilor vor depinde în esență de locație și situație.
Întrebare: În ce măsură trebuie să luați în considerare și costurile de urmărire atunci când cumpărați sau construiți?
Expert în verificarea costurilor: costurile de urmărire sunt chiar foarte importante. În funcție de metoda de construcție pe care o alegeți pentru o casă, costurile de urmărire pot fi semnificativ diferite. În anii care au urmat, aceste costuri se pot însuma considerabil.
De regulă, este mai bine să acceptați costuri de construcție ceva mai scumpe în timpul construcției și să evitați costurile ridicate de urmărire.
Să aruncăm o privire la fațadă, de exemplu: dacă alegeți placarea fațadelor - de exemplu cu cărămidă din clincher - este posibil să aveți costuri de construcție mai mari la început, dar apoi să evitați costurile ridicate de urmărire pentru renovarea și vopsirea suprafeței fațadei. Calculate de-a lungul a 30 sau 40 de ani, aceste costuri singure ar fi considerabile și ar depăși semnificativ diferența de cost dintre fațada clincherului și fațada din ipsos.
Frecvent popularul acoperiș plat are ca rezultat costuri de întreținere și întreținere constante într-un grad foarte ridicat după doar câțiva ani. Inspecțiile și sigiliile necesare în mod constant costă mult mai mulți bani decât diferența față de o altă construcție de acoperiș (de exemplu, un acoperiș clasic în două ape sau un acoperiș monopitch) - cu aceste forme de acoperiș, totuși, dacă sunt efectuate corect, de obicei nu aveți niciun efort timp de zeci de ani.
Întrebare: Ce se înțelege prin costurile auxiliare de construcție - și cât de mari sunt aceste costuri de regulă?
Expert verificare costuri: Costurile auxiliare de construcție includ un număr mare de articole de cost:
- toate serviciile de arhitectură și inginerie, inclusiv costurile pentru inginerul structural
- toate costurile autorizației de construcție și acceptare
- Costuri notariale și de carte funciară
- costurile de achiziție pentru împrumuturile ipotecare
- Taxe de procesare și taxe de desfășurare, precum și dobânzi în faza de construcție
- Prime de asigurare pentru asigurarea necesară pentru construcții
Aproximativ 8% din costurile totale de construcție vor fi plătite arhitectului
În plus, pot exista costuri suplimentare care pot varia de la caz la caz.
Nu este posibil să faceți o declarație generală cu privire la valoarea costurilor accesorii clădirii, deoarece acestea diferă de la clădire la clădire. Totuși, de regulă, trebuie să vă asumați între 10% și 20% din costurile de construcție .
De regulă, costurile arhitectului sunt de obicei 8% din costurile totale de construcție. Tarifele tarifare utilizate sunt aceleași pentru toți arhitecții: arhitecții și inginerii structurali plătesc întotdeauna conform HOAI, programul tarifar pentru arhitecți și ingineri. Aceasta este pentru a se asigura că serviciile comparabile costă, de asemenea, aceeași sumă.
Întrebare: La ce ar trebui să fiți atenți atunci când construiți sau cumpărați o clădire de apartamente?
Expert în verificarea costurilor: Atunci când cumpărați sau construiți o clădire de apartamente ca investiție, cel mai important criteriu ar trebui să fie cea mai bună rentabilitate posibilă. Al doilea criteriu important poate fi văzut ca fiind cele mai mici costuri posibile de urmărire.
Orice altceva ar trebui să fie subordonat acestor două criterii. Începe cu locația și selectarea proprietății și se termină cu construcția casei cu cele mai mici costuri posibile de urmărire. Un arhitect bun care este familiarizat cu construcția de clădiri de apartamente poate fi foarte util pentru ambele puncte.
Un calcul al profitabilității și al rentabilității ar trebui făcut în avans, astfel încât să creați de fapt o investiție de capital semnificativă.
Oricine construiește doar o casă cu două familii pentru uz propriu va beneficia, desigur, de cele mai mici costuri posibile de urmărire - dar rentabilitatea nu contează aici - adică, atunci când alegeți o locație, vă puteți concentra în principal pe costurile proprietății.