Dacă vă gândiți la viitor, construiți adesea o clădire de apartamente - și ca investiție de capital. Într-un interviu, expertul în verificarea costurilor explică în detaliu ce costuri pot fi așteptate pentru construcție și ce limite de costuri există pentru rentabilitate.
Întrebare: O clădire de apartamente ca investiție?
Expert verificare costuri: Desigur. Dacă există mai multe apartamente care pot fi închiriate, acest lucru duce la o rentabilitate foarte interesantă pe termen lung - în funcție de unde și cât de mare construiți. Acest lucru creează venituri pe termen lung care, în funcție de locație și mediu, sunt, de asemenea, relativ sigure și permanente.
Comparativ cu alte forme de investiții de capital, construcția de case este adesea neglijată astăzi, dar de fapt nu arată atât de rău atunci când construiește clădiri de apartamente. Mai ales atunci când ratele dobânzii sunt mici și oricum nu sunt investiții profitabile și în același timp sigure pe piață. Desigur, trebuie să calculați și să planificați cu atenție cu clădirea de apartamente. Costurile și veniturile ar trebui să fie cu siguranță echilibrate aici.
Întrebare: Ce costă, în general, o clădire de apartamente?
2000 € pe metru pătrat nu sunt neobișnuite într-o clădire de apartamente
Expert în verificarea costurilor: Bineînțeles, nu puteți spune acest lucru în general - depinde de mulți factori și, bineînțeles, de dimensiunea casei și de construcție.
Cu toate acestea, în general, costurile unei case sunt, în general, presupuse a fi între 1.200 EUR pe m² și 2.000 EUR pe m² . Prețul depinde întotdeauna puțin de locul exact în care construiești.
Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor, va trebui să vă asumați un preț minim de 1.500 EUR pe m² , sub care este posibilă construirea doar în câteva cazuri.
În unele cazuri, 2.000 EUR pe m² pot fi depășite în mod semnificativ - dar, în vederea așteptărilor viitoare de rentabilitate, ar trebui evitat ceva de genul acesta.
Acestea sunt, desigur, doar orientări aproximative - dar cel puțin oferă un ordin de mărime pentru a vă orienta aproximativ. În plus, costurile de urmărire trebuie întotdeauna luate în considerare în timpul construcției.
Alternativ, puteți utiliza așa-numita cubatură ca ordine de mărime. În general, aici se calculează 400 EUR pe metru cub de spațiu închis . Cubura este regula generală în industria construcțiilor.
Un mic exemplu de costuri din practică
Planificăm și construim o clădire de apartamente cu acoperiș plat, dimensiunea ar trebui să fie de 300 m² de spațiu locativ. Se construiește o casă modernă, eficientă din punct de vedere energetic, cu consum redus de energie.
| Post | Preț |
|---|---|
| Costuri de construcție fără costuri auxiliare de construcție | 525.000 EUR |
| Preț per m² de spațiu de locuit | 1.750 EUR pe m² |
Aceste costuri sunt, desigur, doar costuri exemplare pentru o anumită clădire într-un design specific. Desigur, costurile pot fi complet diferite și pentru alte case, în funcție de construcție și dimensiune.
Cu toate acestea, casa noastră de exemplu arată deja dimensiunile în care operăm. În plus, trebuie calculate costurile auxiliare de construcție și costurile pentru proprietate (dacă nu sunt disponibile). Spațiul real închiriat este apoi mai mic - de regulă, trebuie să deduceți 20% din suprafața totală
Întrebare: De ce depind costurile construirii unui bloc de apartamente?
Expert în verificarea costurilor: aici intervin un număr mare de factori:
- șantierul și condițiile de pe șantier
- construcția casei
- forma acoperișului
- echipament
- proiectarea zonei exterioare
- valoarea costurilor de construcție auxiliare pentru proiectul de construcție
Fiecare dintre acești factori poate provoca diferențe enorme de costuri în practică. De aceea este de obicei imposibil să se dea estimări rezonabile de încredere pentru un proiect de construcție fără o planificare precisă.
Întrebare: Merită aceste costuri?
Cu cât indicele chiriei este mai mare, cu atât construcția este mai profitabilă
Expert în verificarea costurilor: Desigur, asta depinde întotdeauna de modul în care costurile de construcție se compară cu costurile de închiriere. În funcție de nivelul indicelui chiriei la fața locului, perioada de amortizare pe de o parte și randamentul ulterior pe de altă parte vor fi mai mari sau mai mici.
Să aruncăm o privire la acest lucru folosind exemplul nostru. Clădirea noastră are o suprafață de 300 m² - în acest caz suprafața pur închiriată este de aproximativ 240 m². Aceasta corespunde a aproximativ trei apartamente familiale de 80 m².
Indicele chiriei în Germania în 2018 a fost de aproximativ 6,80 EUR pe m² la 9,10 EUR pe m² în medie . Tendința este în general ascendentă, dar prețurile din regiunile rurale sunt în mare parte stabile.
Arată diferit atunci când vine vorba de o locație de top - orașele universitare mai mici și zona înconjurătoare sunt deosebit de emergente. Prețurile de 12 EUR pe m² pot fi, de asemenea, obișnuite acolo. Munchen este primul loc cu până la 17,80 EUR pe m² . În locații bune, experții se așteaptă ca chiriile să crească cu până la 10% în următorii câțiva ani. Cu toate acestea, acesta este doar un instantaneu și, desigur, se poate schimba din nou.
Dacă calculăm pur și simplu cu media la nivel național de 7,50 EUR pe m² , venitul anual din chirie ar fi în jur de 21 000 EUR dacă toate cele trei apartamente ar fi închiriate definitiv. Dacă închiriați doar două apartamente, vă puteți aștepta la un venit anual de 14.400 EUR . Desigur, mai multe dacă locațiile merită.
În multe cazuri, veniturile din închiriere vor fi cu greu suficiente pentru a finanța pe deplin construcția cu toate costurile, inclusiv un teren corespunzător. În orice caz, este necesară o planificare bună și atentă.
Întrebare: Este mai ieftin să construim împreună o clădire de apartamente și să împărțim costurile de construcție?
Dacă doriți să economisiți bani, puteți împărți costurile de construcție cu alții
Expert în verificarea costurilor: poate fi util în cazuri individuale, dacă asta doriți.
Dacă, în exemplul nostru, s-ar împărți costurile totale suportate la 3, de exemplu, costurile pentru fiecare familie ar fi totuși într-o ordine de mărime în care un număr considerabil de case unifamiliale sunt oferite spre vânzare. Chiar și casele prefabricate cu terenuri pot fi deja construite pe această scară.
Un avantaj clar al costurilor față de alte forme de viață nu rezultă automat din casele multifamiliale.
Întrebare: Înapoi la costurile de construcție: Ce ar trebui luat în considerare în ceea ce privește metoda de construcție și proiectarea casei în ceea ce privește costurile?
Expert verificare costuri: Ei bine - mai întâi de toate, trebuie întotdeauna să fii cu ochii atât pe costurile de construcție, cât și pe costurile de urmărire. Acest lucru se aplică și învelișului clădirii.
O zidărie cu două cochilii cu fațadă din cărămidă clincher este semnificativ mai costisitoare de construit, dar oferă avantaje termice și, mai presus de toate, costuri de urmărire semnificativ mai mici în anii care urmează.
Opusul este cazul cu acoperișurile plate, de exemplu. Un acoperiș plat implică, de obicei, costuri de urmărire foarte mari - în timp ce costurile de urmărire cu un acoperiș pent, de exemplu, sunt semnificativ mai mici. În plus, un acoperiș monopitch este, de asemenea, mult mai rentabil de ridicat decât un acoperiș clasic cu două fronturi sau un acoperiș cu coadă.
Dacă vă uitați în primul rând la costuri, trebuie întotdeauna să găsiți un echilibru între costurile mici de construcție și cele mai mici costuri posibile de urmărire.
În acest context, se pot vedea și măsuri de eficiență energetică în clădire. Dacă planificați cu un consum redus de energie imediat, puteți economisi destul de puțin cu costuri de operare reduse.
Tehnologia de economisire a energiei utilizată nu ar trebui să fie prea complexă din punct de vedere tehnic - în cazul caselor pasive, de exemplu, multe studii au arătat deja că echipamentul de înaltă tehnologie înseamnă că costurile de urmărire sunt atât de mari încât casele pasive aproape că nu mai merită din punct de vedere financiar. Deci, când vine vorba de eficiența energetică, este întotdeauna vorba de găsirea unui punct de mijloc sensibil.
Întrebare: Ce se înțelege în general prin costurile auxiliare de construcție și cât de mari sunt acestea?
Expert verificare costuri: Costurile auxiliare de construcție includ următoarele costuri:
- Costuri de planificare (arhitecți, ingineri, ingineri structurali)
- Costuri administrative (autorizații de construcție, inspecții de construcție etc.)
- toate costurile pentru obținerea finanțării pentru construcții
- Taxe de carte funciară și notariale
- toate comisioanele de procesare și dobânzile de angajament în perioada de construcție
- Prime de asigurare pentru construcții
Cât de mari sunt costurile auxiliare de construcție depinde întotdeauna de fiecare caz individual și de efortul implicat în construcție. În general, însă, costurile de construcție auxiliare reprezintă 10% până la 20% din costurile totale de construcție .
Întrebare: Ce costă de fapt arhitectul pentru astfel de proiecte de construcții?
Arhitectul plătește 8% din costurile totale de construcție
Expert în verificarea costurilor: este întotdeauna puțin dificil de spus, deoarece este întotdeauna vorba despre efortul real.
Baza de facturare pentru arhitecți este întotdeauna aceeași și obligatorie, adică HOAI, programul de taxare pentru arhitecți și ingineri.
Ca un ghid aproximativ, puteți presupune în general aproximativ 8% din costurile totale ale clădirii drept costuri pentru arhitect. După cum am spus, acesta este doar un ghid dur.
Întrebare: Ar trebui să mergeți la arhitect și să vă planificați - sau ar trebui să cumpărați un dezvoltator imobiliar?
Expert în verificarea costurilor: nu puteți spune asta peste tot . În marea majoritate a cazurilor, dezvoltatorii imobiliari vând proprietăți care au fost deja planificate către investitori. Există adesea doar domenii foarte limitate pentru proiectare și planificare.
Acest lucru nu înseamnă că, de obicei, puteți planifica mai bine și, mai ales, mai rentabil decât prețul oferit de dezvoltator. În multe cazuri acest lucru nu funcționează, iar construirea ta este adesea mult mai scumpă decât o proprietate comparabilă de la un dezvoltator - sau cel puțin la fel de scumpă.
Motivul pentru aceasta este că dezvoltatorii imobiliari obțin condiții complet diferite pentru lucrările de construcție și că, în calitate de constructor privat, chiar și cu construcția unui bloc de apartamente, nu sunteți în fruntea listei de priorități pentru niciun comerț.
Și în multe meserii, condițiile deosebit de favorabile oferite dezvoltatorilor imobiliari cu volume mari de comenzi sunt adesea compensate de marje mai mari de la proprietarii de proprietăți private. Apoi, desigur, rămâneți cu un dezavantaj în ceea ce privește costurile și trebuie să plătiți pentru servicii comparabile mult mai scump decât un dezvoltator imobiliar.
Dacă puteți, desigur, să vă faceți o mulțime de lucrări - posibil cu ajutorul unor cercuri de prieteni - și astfel să reduceți semnificativ costurile generale de construcție, aveți un avantaj aici. Într-un astfel de caz, construirea cu arhitectul poate fi utilă din punct de vedere financiar.
